貨幣資金大幅縮水
藍光發(fā)展、新湖中寶等房企踩線加劇
2020年8月20日，“三道紅線”融資政策出臺，距今剛剛過去一年多時間。而對比房企的2019年、2020年以及最近發(fā)布的2021年中期年報數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)房企降杠桿成效明顯。
根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2019年，零踩線房企僅有17家，2020年末，這一數(shù)字增至29家，而到了2021年中期，回歸綠檔，即“三道紅線”均在安全線以內的房企數(shù)量增至33家。
《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年上半年有7家房企實現(xiàn)“三道紅線”降檔。其中，萬科A、雅居樂、佳兆業(yè)等三家從“黃檔”降至“綠檔”，實現(xiàn)零踩線;祥生控股從“橙檔”降至“黃檔”;中國恒大、綠地控股、棲霞建設等三家房企從“紅檔”降至“橙檔”。
不過值得一提的是，在降杠桿、降負債的主旋律下，也有部分房企踩線情況不減反增。其中，藍光發(fā)展升檔最為嚴重。2020年末，藍光發(fā)展剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率為73.03%;凈負債率為88.57%;現(xiàn)金短債比為1.06，僅踩一條紅線。而到了今年上半年末，公司剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率為84%;凈負債率為227.8%;現(xiàn)金短債比為0.28，搖身一變成了三線全“踩”的紅檔房企。
抓回款和降負債是房企快速降檔的兩大法寶。根據(jù)中報，今年上半年末，藍光發(fā)展有息負債613.17億元，較去年底減少近100億規(guī)模，改善較為明顯。但藍光發(fā)展的狠抓回款力度并沒能成功反應在貨幣資金上，上半年末，公司貨幣資金100.29億元，較2020年末的297.43億元下滑66.28%。
一方面，貨幣資金的下滑速度遠遠趕不上有息負債的下降速度。另一方面，公司凈資產(chǎn)較2020年末大幅縮水45.01%，也難怪藍光發(fā)展在短短半年時間內凈負債率猛增139.23個百分點。
而在迅速走高的“三道紅線”背后，藍光發(fā)展上半年業(yè)績表現(xiàn)堪憂。今年上半年，藍光發(fā)展營收凈利雙降，實現(xiàn)營業(yè)收入119.31億元，同比降低24.51%;實現(xiàn)歸母凈利潤-47.21億元，不光同比銳減446.64%，也是其自2007年以來的首次虧損。
藍光發(fā)展表示，自2020年末至今，公司公開市場再融資受阻，流動性出現(xiàn)階段性緊張，加之受到部分金融機構償債擠兌，最終觸發(fā)公司部分債務逾期，對公司的經(jīng)營和融資產(chǎn)生了較大影響，導致公司業(yè)績大幅下滑。此外，當期，公司還計提了45.79億存貨跌價準備。
除了已經(jīng)爆雷的藍光發(fā)展外，新湖中寶、上實發(fā)展、京投發(fā)展等“三道紅線”升檔房企同樣值得注意。
截至2020年末，新湖中寶還是零踩線的優(yōu)等生房企，而到了今年上半年，貨幣資金從去年末的169.21億元降至今年上半年末的125.8億元，“縮水”25.65%。
而在貨幣資金下滑的背后，新湖中寶回款力度并不給力，今年上半年新湖中寶結算面積44.26萬平方米，這一結算規(guī)模遠低于其在疫情影響之前，即2019年上半年的結算面積50萬平方米。
受貨幣資金大幅“縮水”影響，新湖中寶在手現(xiàn)金難以覆蓋短期借款和一年內到期的有息負債合計144.13億元，對應現(xiàn)金短債比為0.87。
《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，上實發(fā)展、京投發(fā)展等升檔房企均存在2021年上半年貨幣資金大幅縮水的現(xiàn)象。上半年末，上實發(fā)展“縮水”40%至40.09億元;京投發(fā)展“縮水”29.81%至34.33億元。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴《紅周刊》記者，對于此類房企來說，類似貨幣資金問題，還是說明資金來源到位狀況不好。這一現(xiàn)象，和企業(yè)的規(guī)模、業(yè)務結構等都有關系。所以如果企業(yè)本身主營業(yè)務收入低，那么想改善負債的狀況也會很難。
此外，根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，除上述提及的藍光發(fā)展、京投發(fā)展，三線全踩的房企還包括泰禾集團、格力地產(chǎn)、華夏幸福、富力地產(chǎn)、中天金融、嘉凱城等6家。
嚴躍進指出，就企業(yè)的經(jīng)營情況看，規(guī)模大的房企，只要把速度放下來，在降負債方面更容易收獲較好表現(xiàn)。而對于一些規(guī)模不大的房企，如果單純去降低負債，可能本身基礎不扎實，對債務的依賴度還是很高。
不難看出，自“三道紅線”融資政策出臺以來，降杠桿、降檔一直都是房企的主旋律。如不重視“三道紅線”的改善，房企往往背負高負債壓力，從而導致后續(xù)的融資和項目拓展壓力更大。
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