近日，杭州公示了《杭州市住房保障和房地產(chǎn)發(fā)展“十四五”規(guī)劃》(以下簡稱《規(guī)劃》)，明確了“十四五”期間，杭州要努力實現(xiàn)居民住房條件持續(xù)改善、市場發(fā)展更加平穩(wěn)健康、住房保障體系更加健全、高質(zhì)量發(fā)展更加強勁、空間區(qū)域更加融合和制度更加健全等主要目標(biāo)，持續(xù)推動杭州城市高質(zhì)量發(fā)展，為爭當(dāng)浙江高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)共同富裕示范區(qū)的城市范例形成重要支撐。
根據(jù)《規(guī)劃》，至“十四五”期末，力爭全市城鎮(zhèn)常住居民人均住房建筑面積達(dá)到40平方米以上，基本建立多渠道保障體系，常住人口保障面達(dá)到30%左右，基本完成2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。
商品住房 五年開發(fā)總規(guī)模8000萬平方米
“十三五”期間，杭州房地產(chǎn)市場運行穩(wěn)中提質(zhì)，市場供給與交易再上新臺階。但是，商品房市場結(jié)構(gòu)有待進(jìn)一步優(yōu)化。一是商品房供應(yīng)總量偏緊，區(qū)域內(nèi)供求不平衡突出。2017年以來，市區(qū)商品住房去化周期一直低于6個月以下。區(qū)域內(nèi)供求不平衡突出，余杭區(qū)、主城區(qū)供不應(yīng)求，臨安區(qū)可售房源多。
二是中低價位普通商品住房供給量減少，市區(qū)商品住房單價2萬元以下房源占比從2016年的56.3%下降到2020年的40.5%，加大了中低收入家庭甚至中等收入家庭的購房壓力，擴大了夾心群體。
“十四五”期間，全市規(guī)劃商品住房年開發(fā)量不低于1600萬平方米，五年開發(fā)總規(guī)模不少于8000萬平方米;其中市區(qū)年開發(fā)量不低于1440萬平方米，五年建設(shè)總規(guī)模不少于7200萬平方米。
從2021-2025年新增商品住房區(qū)域分布計劃來看，主城區(qū)(含錢塘區(qū))五年開發(fā)總建筑面積不少于2000萬平方米，繼續(xù)擔(dān)當(dāng)主力軍。蕭山區(qū)不少于1600萬平方米，遙遙領(lǐng)先其他城區(qū)。余杭區(qū)不少于1100萬平方米，臨安區(qū)不少于900萬平方米，臨平區(qū)和富陽區(qū)不少于800萬平方米。
雙贏置業(yè)機構(gòu)總經(jīng)理、資深房產(chǎn)人士章惠芳認(rèn)為，以套均100平方米計算，8000萬平方米的供應(yīng)量將為杭州帶來80萬套新房供應(yīng)，每年16萬套，這跟目前杭州的住宅需求基本匹配。
宅地供應(yīng)
每年投放住房凈地14000畝
“十四五”期間，杭州將增加住宅用地供應(yīng)。建立以住房需求為導(dǎo)向的住宅用地供應(yīng)機制。加大做地力度，優(yōu)先滿足住宅用地需要，提高出讓用地中住宅用地的占比，提高住宅用地中保障性住房、普通商品住房、租賃住房用地供應(yīng)占比。
根據(jù)住宅需求預(yù)測，扣除已落實的保障性租賃住房用地，杭州市“十四五”期間每年合理的住房凈地投放量應(yīng)該在14000畝左右，市區(qū)在12600畝左右，三個縣(市)在1400畝左右;年商品住房凈地投放量在11000畝，市區(qū)在10000畝，三個縣(市)在1000畝左右。
同時，優(yōu)化商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。結(jié)合新一輪國土空間規(guī)劃，在地鐵沿線、產(chǎn)業(yè)新城、郊區(qū)新城布局大型居住區(qū)，進(jìn)一步加大中低價普通商品住房供應(yīng)，增加中小套型商品住房。以滿足新市民租賃住房需求為導(dǎo)向，通過出讓和盤活存量用地大幅增加符合市場租賃需求的小戶型租賃房源，優(yōu)化租賃房源供給結(jié)構(gòu)。
商辦物業(yè) 開發(fā)總量比例縮減控制在25%
“十三五”期間，杭州商辦用地供給過量。2018-2020年，出讓商辦用地規(guī)劃可建面積合計達(dá)到2326萬平方米，是住宅規(guī)劃建筑面積3790萬方的61%，商住比例高，商辦用地出讓規(guī)模偏大，擠壓居住用地供給，導(dǎo)致商住用地、用房價格倒掛，類住宅頻出，商辦物業(yè)空置率高，部分綜合體未能與規(guī)劃建設(shè)的公共中心形成較好的空間集聚效應(yīng)。
根據(jù)《規(guī)劃》，“十四五”期間，商辦物業(yè)的規(guī)模及結(jié)構(gòu)將與城市經(jīng)濟發(fā)展相協(xié)調(diào)，空置率處于合理區(qū)間，開發(fā)水準(zhǔn)居于全國前列，為杭州建設(shè)國際消費中心城市提供有力支撐，非住宅商品房開發(fā)量占房地產(chǎn)開發(fā)總量的合理比例控制在25%左右。
規(guī)劃非住宅年開發(fā)量不超過400萬平方米，五年開發(fā)總規(guī)模不超過2000萬平方米;其中市區(qū)年開發(fā)量不超過370萬平方米，五年建設(shè)總規(guī)模不超過1850萬平方米。
同時，加強區(qū)域商業(yè)規(guī)劃論證。規(guī)范商業(yè)辦公等非住宅類項目規(guī)劃配置，提高商業(yè)、辦公供應(yīng)的有效性和精準(zhǔn)度，對于商業(yè)庫存較高地區(qū)，適當(dāng)調(diào)整商辦用途，探索“商轉(zhuǎn)住”“商轉(zhuǎn)產(chǎn)”等創(chuàng)新方式，加快消化存量商辦物業(yè)。
保障性住房 新增保障性租賃用房30萬套
“十四五”期間，杭州將構(gòu)建由公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、棚改安置房、老舊小區(qū)改造等組成的多渠道保障體系;形成由政府、企業(yè)、社會組織積極參與的多主體供給格局;保障性住房管理效率與精細(xì)化水平走在全國前列。
切實增加公租房有效供應(yīng)。2022年底之前繼續(xù)實施按同期商品住宅出讓用地面積的一定比例配建公租房的政策，“十四五”期間，新建公租房約3萬套、約180萬方，確保全市交付使用公租房不少于5萬套，貨幣補貼實行應(yīng)保盡保。
大力發(fā)展保障性租賃住房。加快出臺保障性租賃住房的租賃管理辦法，確保供應(yīng)保障性租賃住房不少于30萬(套)間。
探索共有產(chǎn)權(quán)住房。在符合實際需求的情況下，“十四五”期間，在房價相對較高中心城區(qū)探索開展共有產(chǎn)權(quán)住房試點，構(gòu)建起“租購并舉”住房保障制度。新開工共有產(chǎn)權(quán)住房3萬套、270萬方。
全面推進(jìn)老舊小區(qū)提升改造工程。確保到“十四五”期末，改造老舊小區(qū)數(shù)約900個，戶數(shù)約35萬套，基本完成2000年底前建成的需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。
加快棚改安置房項目建設(shè)和回遷安置的統(tǒng)籌推進(jìn)，新開工安置住房計劃總計19萬套、2800萬平方米以上。
“去年共有產(chǎn)權(quán)住房出來后，受到了極大的關(guān)注，這次明確共新建3萬套、270萬方，從規(guī)模來說對比之前有了明顯的增長。不過，對比8000萬方的住宅總體量，共有產(chǎn)權(quán)房占比只有3.3%，未來對整體市場不會產(chǎn)生太大影響。”章惠芳說道。
租賃住房 新增籌集市場租賃房源9萬套
加快構(gòu)建多渠道租賃住房供應(yīng)。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持住房出租經(jīng)營。培育專業(yè)化機構(gòu)化住房租賃企業(yè)，重點支持自持物業(yè)的住房租賃企業(yè)發(fā)展。鼓勵用工單位利用存量用地建設(shè)租賃住房，促進(jìn)職住平衡。
確保到規(guī)劃期末，基本形成政府、國有企業(yè)、社會化機構(gòu)、個人多主體的租賃住房供應(yīng)體系。確保“十四五”期間，新增籌集市場租賃房源不少于9萬(套)間。
完善土地支持政策，積極盤活存量用房，充分發(fā)揮專業(yè)從事租賃機構(gòu)作用，規(guī)范發(fā)展長租房市場，加強住房租賃制度體系與平臺建設(shè)，優(yōu)化住房租賃市場房源供給結(jié)構(gòu)。加大政策扶持力度。
產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化 培育15個未來社區(qū)省級試點項目
到“十四五”期末，住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化水平和住宅品質(zhì)明顯提高，城鎮(zhèn)新建商品房裝配式建造、全裝修、綠色建筑比例穩(wěn)步提升，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級加快。
2021-2025年中心城區(qū)新建項目，除根據(jù)國家及相關(guān)規(guī)定不適宜實施裝配式建筑的建筑項目外，全部實施裝配式建造。其他地區(qū)裝配式建筑占新建建筑面積比例達(dá)到50%。中心城區(qū)新建住宅繼續(xù)全面實行全裝修。完成既有公共建筑節(jié)能改造面積不少于320萬平方米，既有居住建筑節(jié)能改造面積不少于180萬平方米。2025年末，培育建成未來社區(qū)省級試點項目15個以上。(商報記者 周堅洪)
