在上個月，恒大許老板就宣布未來10年退出房地產(chǎn)行業(yè)，向新能源汽車轉(zhuǎn)變。不到一月，目前又有一家千億房企宣告“告別”房地產(chǎn)業(yè)，這就是綠地。根據(jù)公告顯示，公司行業(yè)類別由“房地產(chǎn)業(yè)”變更成為“土木工程建筑業(yè)”。大家可不要小看綠地，那曾經(jīng)也是全國銷售額前三強(qiáng)的房企，與恒大這些都屬于第一陣營。突然一紙變更，讓人唏噓不已的同時，也讓人產(chǎn)生無限遐想。
按照他們自己的說法是公司的基建產(chǎn)業(yè)占比達(dá)到55%。但從公司的第三季報可以看出，并不是他們的基建增長有多快，而是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)下降速度太快。數(shù)據(jù)顯示，今年前9個月，該公司的新開工面積同比減少44%，7-9月降幅更是為52%。說到底，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)這么大比例下降，才顯得公司基建業(yè)務(wù)占比很高。所以，關(guān)于綠地的行業(yè)變更原因，看客們心中基本上是有數(shù)了：在逐步退出房地產(chǎn)業(yè)。
那么，大型房企退出行業(yè)，釋放了樓市什么重要信號呢?不著急買房了?
第一，識時務(wù)者為俊杰。
樓市火了這么多年，占用了太多的資源和資金。此前有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計過數(shù)據(jù)，說是A股有一半的上市公司持有投資性房產(chǎn)，都不把資金和精力用于搞實(shí)業(yè)，對我們的技能改造、科技進(jìn)步無疑是有重大影響的。
房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，如何引導(dǎo)資金進(jìn)入實(shí)體而不是房地產(chǎn)，國家在今年出臺了很多有效措施，比如針對房企的3道紅線和針對銀行的2道紅線，其實(shí)都是與房企有關(guān)。紅線一劃，資金口子就扎上了，沒有新鮮血液供給開發(fā)商，猶如熱鍋上的螞蟻：首先是沒錢拿土地了，同時還得降價促銷回籠資金已償還不斷到期的債務(wù)。那么，他們現(xiàn)在退出明智嗎?
這個要看怎么說了，相對于2019年初*萬達(dá)退出房地產(chǎn)，顯然是有點(diǎn)晚，也有點(diǎn)被動，但如果一些杠桿較高，經(jīng)營不善的房企還不及時退出，只會讓債務(wù)越滾越多，積重難返，所以，從這個角度來看，現(xiàn)在退出還算識時務(wù)。相對而言，從現(xiàn)在的授信和融資成本環(huán)境看，民營房企退出，國企接手或是一個趨勢。
第二，大拆大建時代過去，城市發(fā)展主要以更新為主，房地產(chǎn)蛋糕不多了。
早在去年的7月份時，國家就宣布全面推進(jìn)舊改，改變城市更新方式，在前一段時間，住建部還下發(fā)了21個城市更新試點(diǎn)城市名單，種種跡象表明：未來拆舊建新的模式將退出歷史舞臺，取而代之的就是舊改，新房市場的蛋糕會越來越小。
相比較而言，美國人口雖然沒有我們多，但房企僅480多家，而我們有近10萬家的房企，顯然是過多了?，F(xiàn)在每年大概有400-500家房企消亡，隨著房地產(chǎn)紅利時代結(jié)束，包括大型房企在內(nèi)，將加快退出房地產(chǎn)的步伐?；蛟S再過5年，我們很多現(xiàn)在有名的房企將從榜單中消失。
第三，未來的房地產(chǎn)市場將迎來新格局。
從今年諸多大型民營房企債務(wù)暴雷情況看，由于自身經(jīng)營擴(kuò)張掌控能力有限，風(fēng)險意識薄弱，一旦監(jiān)管趨緊和市場出現(xiàn)風(fēng)吹草動時，抗風(fēng)險能力差，而國有房企就不一樣，有信用背書，融資成本也要少很多。所以，未來，像住房這樣關(guān)系到國計民生的商品，大概率還是以國有企業(yè)經(jīng)營為主，以有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展。
最后一個關(guān)于房價、買房的問題。
房價是一個很敏感而熱議話題，我們誰也不能臆測，但說樓市、談房地產(chǎn)，也不可能完全回避這樣一個問題。從國家對房地產(chǎn)健康平穩(wěn)的定位來看，未來N年對樓市的調(diào)控都不會出現(xiàn)大幅的放松，必須在一定規(guī)則下運(yùn)行。
當(dāng)然，考慮到經(jīng)濟(jì)增長、收入增長、原材料價格增長，以及一些優(yōu)質(zhì)城市的產(chǎn)業(yè)和人口吸附力強(qiáng)，一些一二線大城市的房價要下跌很多也是不容易，但考慮到管控和房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)預(yù)期，在房住不炒的大背景下，房價漲幅有限，大概率處于一個穩(wěn)中有微漲的趨勢。不過，人口就那么多，人均住房面積也與發(fā)達(dá)國家相差無幾，那些人口被虹吸而凈流出的三四線城市，特別是縣城，或進(jìn)入滯漲甚至理性回歸的過程。
鑒于以上趨勢，對我們購房者而言，買房要以自住為目標(biāo)，即便是在大城市，誰也不能保證你所買的小區(qū)、你買的房子能保值增值，而小城市就更不用說了，如果自己要改善，孩子要結(jié)婚上學(xué)，該買還得買。當(dāng)然，如果沒有這些緊迫的自住需求，那就大可不必現(xiàn)在就往樓市里鉆。此外，考慮到眼下的房企狀態(tài)，如果決定要買房，建議還是選擇有國企、央企背景開發(fā)商開發(fā)的房子，盡量不要買到有潛在延遲交付或爛尾可能的房子，越是打折售賣越要擦亮眼睛，畢竟，安全相比撿便宜更為重要。
