陽光股份2023年半年度董事會(huì)經(jīng)營評(píng)述

陽光股份（000608）2023年半年度董事會(huì)經(jīng)營評(píng)述內(nèi)容如下：

一、報(bào)告期內(nèi)公司從事的主要業(yè)務(wù)

報(bào)告期內(nèi)公司從事的主要業(yè)務(wù)包括：商業(yè)運(yùn)營管理業(yè)務(wù)、物業(yè)租賃業(yè)務(wù)以及商住尾盤銷售業(yè)務(wù)。

(相關(guān)資料圖)

（一）商業(yè)運(yùn)營管理業(yè)務(wù)

公司擁有專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，主要為商業(yè)項(xiàng)目提供專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營服務(wù)，通過為商業(yè)項(xiàng)目提供運(yùn)營管理服務(wù)從而獲取管理服務(wù)收入。

（二）物業(yè)租賃業(yè)務(wù)

包括自持性物業(yè)租賃和經(jīng)營性物業(yè)租賃，通過采取有針對(duì)性的運(yùn)營策略，提高商業(yè)項(xiàng)目租賃管理水平，以商業(yè)項(xiàng)目出租獲取租賃收入。截至2023年6月底，陽光股份管理的自有項(xiàng)目可出租面積近30萬平米，布局于北京、上海、成都和天津等一二線城市。此外，2021年9月起，陽光股份正式受托管理京基集團(tuán)旗下優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，托管項(xiàng)目總面積達(dá)60多萬平方米。

（三）商住尾盤銷售業(yè)務(wù)

本報(bào)告期內(nèi)尾盤銷售業(yè)務(wù)主要指北京陽光上東項(xiàng)目的尾盤商鋪、車位以及成都錦尚項(xiàng)目的底商、車位銷售。

未來公司經(jīng)營業(yè)務(wù)將主要聚焦于商業(yè)運(yùn)營管理業(yè)務(wù)、物業(yè)租賃業(yè)務(wù)。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年上半年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額227,588億元，同比增長8.2%。按消費(fèi)類型分，上半年商品零售總額203,259億元，同比增長6.8%；餐飲收入24,329億元，增長21.4%。中國宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步恢復(fù)，但恢復(fù)基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，加之房地產(chǎn)市場恢復(fù)不及預(yù)期，多重因素影響下，商業(yè)地產(chǎn)市場供需兩端仍偏弱。

從商鋪?zhàn)赓U市場表現(xiàn)來看，2023年上半年，實(shí)體商業(yè)經(jīng)營情況整體呈恢復(fù)態(tài)勢，帶動(dòng)商鋪?zhàn)赓U需求增長，上半年購物中心租金環(huán)比上漲0.29%；從寫字樓租賃市場表現(xiàn)來看，2023年二季度，區(qū)域間寫字樓市場呈現(xiàn)分化態(tài)勢，部分區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龌钴S度較一季度有所下滑，疊加部分城市新增供應(yīng)陸續(xù)入市，樓宇間競爭加劇，寫字樓租金依舊承壓，二季度寫字樓租金環(huán)比下跌0.11%。

購物中心方面，北京市場二季度購物中心首層平均租金止跌回穩(wěn)，同樣本環(huán)比上漲0.2%至每天每平方米33.6元，租賃需求穩(wěn)中有升，二季度末全市空置率8.1%。下半年預(yù)計(jì)將有超過百萬平方米的新增或改造商業(yè)，有望結(jié)束北京零售物業(yè)市場近五年的新增供應(yīng)低谷，但集中的供應(yīng)量也會(huì)帶來較大的招商壓力。成都市場整體空置率較去年底上升1.9個(gè)百分點(diǎn)至11.6%。以服飾、教培等為代表的品牌持續(xù)迭代，導(dǎo)致新增需求的活躍度未達(dá)預(yù)期；此外，多個(gè)購物中心借勢

調(diào)改，主動(dòng)騰退租戶重新定位招商，致項(xiàng)目空置率大幅度上升。展望下半年，成都零售物業(yè)市場還將迎來約54萬平方米的新增供應(yīng)。三季度的暑假及大運(yùn)會(huì)，有望進(jìn)一步推高旅游熱度，刺激消費(fèi)增長。

寫字樓方面，北京全市空置率環(huán)比上漲0.5個(gè)百分點(diǎn)至19.6%。CBD、中關(guān)村等核心商務(wù)區(qū)及望京等核心拓展區(qū)退租減少，新租需求亦緩慢回升。但市場去化壓力依然嚴(yán)峻，平均成交租金持續(xù)下行，同樣本環(huán)比下降0.4%至每月每平方米301.8元，燕莎、望京、中關(guān)村、王府井（600859）等子市場租金降幅靠前。下半年，預(yù)計(jì)六個(gè)項(xiàng)目近61萬平方米的新增供應(yīng)將集中放量，繼續(xù)推高空置率，租金仍會(huì)承壓下行。成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場整體空置率較去年底上升3.6個(gè)百分點(diǎn)至24.4%，以價(jià)換量為市場去化的主旋律，導(dǎo)致平均租金仍處下行通道，跌幅為0.6%，平均賬面租金83元/月/㎡。展望2023年下半年，市場預(yù)計(jì)迎來約48萬平方米的新增供應(yīng)，將進(jìn)一步加劇去化壓力。

發(fā)展戰(zhàn)略和未來一年經(jīng)營計(jì)劃

（一）公司發(fā)展戰(zhàn)略

2023年下半年，公司持續(xù)以“問題”為導(dǎo)向，圍繞年度重點(diǎn)經(jīng)營目標(biāo)、重大工作革新變化，實(shí)施以“管理優(yōu)化、專業(yè)提升”為主題的“精細(xì)化管理年”工作，通過“一個(gè)主題、四個(gè)原則、六個(gè)聚焦”，關(guān)注經(jīng)營提升、成本降低、效率提高、安全生產(chǎn)、管理提升、組織發(fā)展，以精細(xì)化管理推動(dòng)公司高質(zhì)量發(fā)展。同時(shí)積極探索創(chuàng)新業(yè)務(wù)，充分結(jié)合現(xiàn)有資源，創(chuàng)造新的利潤增長點(diǎn)，優(yōu)化公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和經(jīng)營模式；持續(xù)盤活閑置資產(chǎn)，“反哺”主營業(yè)務(wù)和新業(yè)務(wù)拓展，為實(shí)現(xiàn)公司2023年經(jīng)營目標(biāo)提供有力保障。

（二）經(jīng)營計(jì)劃

1、強(qiáng)化運(yùn)營能力，促進(jìn)效益提升

在購物中心運(yùn)營方面，從消費(fèi)需求端出發(fā)調(diào)改品牌組合，通過引入創(chuàng)新型品牌、首店等為消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)消費(fèi)內(nèi)容。同時(shí)開展服務(wù)提升專項(xiàng)行動(dòng)，優(yōu)化升級(jí)各項(xiàng)目服務(wù)品質(zhì)，提高消費(fèi)者的粘性及復(fù)購率，打造運(yùn)營標(biāo)桿項(xiàng)目；

在寫字樓運(yùn)營方面，通過對(duì)租戶結(jié)構(gòu)、租約管理及價(jià)格體系管理等進(jìn)一步評(píng)估，推出多元化產(chǎn)品以及靈活的營銷策略，吸引新租戶，刺激成交率；同時(shí)通過尋找大面積租戶，促進(jìn)年度出租目標(biāo)的達(dá)成；

另外，公司還將通過完善信息系統(tǒng)，提升信息化水平等手段，加強(qiáng)對(duì)一線業(yè)務(wù)單位的信息化支持，提高業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)處理效率，并運(yùn)用各類信息服務(wù)平臺(tái)提升客戶體驗(yàn)。

2、拓展優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，擴(kuò)大商業(yè)規(guī)模

持續(xù)關(guān)注大灣區(qū)以及周邊城市核心地段的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，聚焦中小型存量商業(yè)項(xiàng)目，多渠道、全方位發(fā)掘輕資產(chǎn)輸出合作模式，充分利用公司商業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)服務(wù)品質(zhì)與服務(wù)內(nèi)容向新項(xiàng)目的快速復(fù)制，加大商業(yè)運(yùn)營項(xiàng)目規(guī)模，提升公司整體品牌價(jià)值。

3、轉(zhuǎn)化新產(chǎn)業(yè)（300832）項(xiàng)目，尋求利潤增長點(diǎn)

在充分考慮風(fēng)險(xiǎn)的情況下，加大新賽道的行業(yè)研究，拓寬行業(yè)與產(chǎn)品形式，篩選與公司商業(yè)基因契合的選項(xiàng)，探索適合公司發(fā)展的模式，力爭盡快實(shí)現(xiàn)接觸項(xiàng)目的轉(zhuǎn)化。

4、健全人才培養(yǎng)機(jī)制，強(qiáng)化人才梯隊(duì)建設(shè)

公司將繼續(xù)完善內(nèi)部管理，通過培養(yǎng)、引進(jìn)和管理優(yōu)秀人才，建立合理和穩(wěn)定的隊(duì)伍體系。通過實(shí)施培訓(xùn)計(jì)劃、激勵(lì)機(jī)制等方式，培養(yǎng)和挖掘內(nèi)部人才的潛力，提高人才綜合素質(zhì)和能力水平。建立跨部門、跨崗位、跨地域的人才交流平臺(tái)，促進(jìn)各部門之間的合作和經(jīng)驗(yàn)分享，培養(yǎng)人才的全局意識(shí)和團(tuán)隊(duì)合作能力。建立科學(xué)的績效評(píng)估體系，根據(jù)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行培訓(xùn)和發(fā)展計(jì)劃的調(diào)整，持續(xù)改進(jìn)和優(yōu)化人才梯隊(duì)建設(shè)的策略和方法。

二、核心競爭力分析

1、良好的品牌知名度和影響力

公司控股股東京基集團(tuán)在深圳商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域深耕多年，擁有較大的規(guī)模、較強(qiáng)的實(shí)力以及優(yōu)質(zhì)品牌資源。目前公司已正式受托管理京基集團(tuán)旗下優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，托管項(xiàng)目總面積達(dá)60多萬平方米，進(jìn)一步擴(kuò)大公司在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的品牌知名度和影響力，吸引更多優(yōu)質(zhì)品牌資源和高品質(zhì)客群，從而形成品牌、項(xiàng)目相互促進(jìn)的良性發(fā)展之路。同時(shí)公司將依托“京基商業(yè)”良好的品牌形象和影響力，積極開拓新項(xiàng)目資源。

2、豐富的商業(yè)運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)

公司管理團(tuán)隊(duì)在商業(yè)運(yùn)營管理領(lǐng)域積累了豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，能夠準(zhǔn)確把握市場需求，及時(shí)調(diào)整商業(yè)物業(yè)的發(fā)展定位與規(guī)劃。同時(shí)，公司豐富的管理經(jīng)驗(yàn)及成熟的業(yè)務(wù)流程體系，能夠有效地提升運(yùn)營效率、降低運(yùn)營成本，為購物中心業(yè)務(wù)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

3、運(yùn)營項(xiàng)目成熟多樣

公司較早將核心業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移至商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營與管理，積累了充足的商業(yè)項(xiàng)目的策劃招商和運(yùn)營管理能力。商業(yè)運(yùn)營和物業(yè)租賃業(yè)務(wù)主要集中于京津滬蓉地區(qū)，均為國內(nèi)一二線城市，具有較大的商業(yè)潛力。同時(shí)公司在管項(xiàng)目類型豐富包含購物中心、商鋪、寫字樓等多種業(yè)態(tài)，其中商業(yè)部分從產(chǎn)品上主要分為以“陽光新生活廣場”為代表的社區(qū)商業(yè)；以“新業(yè)中心”為代表的城市綜合體，運(yùn)營業(yè)務(wù)覆蓋面廣。

三、公司面臨的風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)措施

1、市場經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

2023年預(yù)計(jì)部分租賃需求、品牌拓店速度將緩慢釋放，為維持出租率的穩(wěn)定，或以降租的方式挽留老租戶，將一定程度上面臨租賃收入減少的風(fēng)險(xiǎn)。為應(yīng)對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)，公司將通過引入創(chuàng)新性品牌、首店等為消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)消費(fèi)內(nèi)容，提升項(xiàng)目出租率；通過精細(xì)化服務(wù)提升消費(fèi)者黏性，提升復(fù)購率；關(guān)注重點(diǎn)商戶、整合多方資源，助力入駐租戶提振經(jīng)營信心，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)營業(yè)額的提升，保障租賃收入目標(biāo)達(dá)成。

2、行業(yè)競爭加劇的風(fēng)險(xiǎn)

隨著外部環(huán)境的逐漸改善，龍頭商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與成熟，行業(yè)內(nèi)品牌企業(yè)之間的競爭更加激烈。如果公司不能在競爭中持續(xù)發(fā)力把握時(shí)機(jī)，將對(duì)公司經(jīng)營產(chǎn)生不利影響。面對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)，公司將密切關(guān)注行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)和趨勢，洞察市場變化中的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，積極創(chuàng)新求變，不斷提升核心競爭力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，推動(dòng)公司持續(xù)健康發(fā)展。

3、人才儲(chǔ)備不足與團(tuán)隊(duì)管理風(fēng)險(xiǎn)

隨著公司業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大，對(duì)公司業(yè)務(wù)管理要求越來越高，一定程度上增加公司團(tuán)隊(duì)管理難度。為了應(yīng)對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)，公司運(yùn)用多角度、全方位的人才培養(yǎng)方式，探索與業(yè)務(wù)相輔相成的人才培訓(xùn)體系，適時(shí)引入專業(yè)化人才，加大人才隊(duì)伍的建設(shè)力度，完善人才儲(chǔ)備機(jī)制。

4、融資、信貸、利率風(fēng)險(xiǎn)

公司及關(guān)聯(lián)公司主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，因此受房地產(chǎn)融資政策影響較大。為應(yīng)對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)，公司將積極研究融資政策，開拓融資渠道，創(chuàng)新融資方式，提升自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力，確保公司現(xiàn)金流安全。

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