10月1日即將實施的新版《鄭州市物業(yè)管理條例》(簡稱《條例》)中提出，除業(yè)主自行管理外，未能成立業(yè)主委員會的物業(yè)服務區(qū)域，應當成立物業(yè)管理委員會。
作為承擔業(yè)主委員會職責的臨時機構，物業(yè)管理委員會目前在鄭州幾乎還是空白。那么它究竟是個什么樣的組織?在社區(qū)治理、管理中能發(fā)揮哪些作用呢?河南商報記者進行了探訪。
鄭州人比較“陌生”的物業(yè)管理委員會要來了
近些年來，成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會成為鄭州不少小區(qū)居民的愿望。可在各種客觀條件制約下，很多小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會要么“卡殼”，要么“流產”。
業(yè)委會“難產”困境如何破解?《條例》給出了方向。
《條例》規(guī)定，除業(yè)主自行管理外，物業(yè)服務區(qū)域未達到成立業(yè)主大會條件的;或達到成立業(yè)主大會法定條件但未能自行成立，經街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織仍未能成立的;或未能選舉產生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會未完成換屆選舉，經街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織仍未能選舉產生業(yè)主委員會或者新一屆業(yè)主委員會的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組建物業(yè)管理委員會，作為承擔業(yè)主委員會職責的臨時機構。
也就是說，通過物業(yè)管理委員會來打破業(yè)委會“難產”窘境。
物業(yè)管理委員會是啥?相比業(yè)委會，物業(yè)管理委員會對鄭州不少市民來說還比較“陌生”。
“我好像聽說外省有過。”家住方圓經緯花園的李女士告訴河南商報記者，之前小區(qū)想要組建業(yè)主委員會，查相關資料的時候見過外省組建物業(yè)管理委員會的一些案例。
“這個暫時不太清楚。”方圓經緯花園物業(yè)工作人員表示，小區(qū)尚沒有出現過物業(yè)管理委員會這樣的機構。
在藍海港灣玉蘭灣小區(qū)，居民周先生表示，他從來沒聽說過物業(yè)管理委員會，單從名字來看，他覺得這個應該就是“另外一個物業(yè)”。
“這是一種社區(qū)管理的自治組織，以前其他省市提出過。”永威物業(yè)相關負責人同樣告訴河南商報記者，目前沒聽說鄭州哪個小區(qū)出現過物業(yè)管理委員會。
小區(qū)業(yè)主、物業(yè)對物業(yè)管理委員會的概念都不太清楚，那么街道辦事處呢?
“物業(yè)管理委員會這個名稱我也是從新聞上看到的。”花園路街道辦事處相關負責人稱，目前并沒有文件下來說明組建物業(yè)管理委員會具體怎么操作。但同時他也表示，具體文件下來以后，如果小區(qū)居民想要成立物業(yè)管理委員會，會積極配合。
北京已有成功轉化案例，黑龍江也出臺了相關辦法
雖然在鄭州物業(yè)管理委員會屬于比較新的提法，但在全國范圍內，有不少地區(qū)已經有過豐富探索。
北京市東城區(qū)東四街道東四六條甲45號院于2020年8月成立了物業(yè)管理委員會。其中主任為社區(qū)工作人員，副主任為產權單位人員，其余委員為業(yè)主、物業(yè)使用人。
小區(qū)物業(yè)管理委員會成立后，每月按時召開會議，發(fā)現問題及時解決，有效推動小區(qū)設施設備改造。
物業(yè)管理委員會充分發(fā)揮職能過程中，增強了小區(qū)居民對自治組織的信任，提高了業(yè)主參與小區(qū)事務的積極性，為小區(qū)業(yè)委會成立奠定了良好基礎。
經過籌備，今年7月，該小區(qū)成功舉辦首次業(yè)主大會，并選出了業(yè)委會委員，成功實現了由物業(yè)管理委員會向業(yè)主委員會轉化。
除北京外，黑龍江省出臺了物業(yè)管理委員會組建辦法，明確沒有業(yè)委會的小區(qū)，將組建物業(yè)管理委員會，承擔業(yè)委會相關職責，組織業(yè)主共同管理物業(yè)管理事宜。
黑龍江省對物業(yè)管理委員會中業(yè)主代表作出了規(guī)定，例如要熱心公益事業(yè)，責任心強，具有一定的組織能力和文化水平，具備必要的工作時間;未被列為失信被執(zhí)行人;依法繳納物業(yè)費用和維修資金;本人、配偶及其直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域服務的物業(yè)服務企業(yè)任職等。
觀點
A.物業(yè)管理委員會提出的背景，是業(yè)委會成立難
“成立物業(yè)管理委員會，目前來看，是全國很成功的經驗，算是行業(yè)管理的一種創(chuàng)新。”社區(qū)治理行業(yè)專家黨鋒表示，物業(yè)管理委員會提出的背景是，從全國范圍來看，業(yè)主大會、業(yè)主委員會很難成立，成立后運營效果也不理想，所以才提出建立物業(yè)管理委員會。“相對于業(yè)主委員會，物業(yè)管理委員會好成立一些。”
黨鋒表示，目前鄭州有類似物業(yè)管理委員會的組織，“一些老舊小區(qū)可能有些類似的情況，但不像《條例》要求得這么規(guī)范。”
不過，黨鋒認為，物業(yè)管理委員會的落實，并不是單靠《條例》本身就能實現的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的專業(yè)能力、實踐能力，業(yè)主群體的參與度、積極性等，都會影響物業(yè)管理委員會的成立、運營。
黨鋒認為，《條例》的亮點之一是發(fā)揮黨建引領作用，具體到物業(yè)管理委員會方面是鼓勵和支持業(yè)主中的共產黨員通過法定程序成為物業(yè)管理委員會成員，發(fā)揮模范帶頭作用，這對實現物業(yè)管理委員會過渡作用有很大幫助。
“鄭州目前大約有6000家物業(yè)，而有業(yè)委會的小區(qū)只有5%左右。”河南省物業(yè)商會副秘書長朱大鳴同樣表示，從現實情況來看業(yè)主委員會成立有難度，但必須有一個組織機構代替業(yè)主來監(jiān)督、協(xié)調物業(yè)，所以組建物業(yè)管理委員會是有很大實踐意義的。
“業(yè)主和物業(yè)之間需要有一個橋梁和紐帶。”朱大鳴認為，盡管業(yè)主和物業(yè)之間存在一定的對立關系，但物業(yè)管理委員會要實現的是兩者之間的協(xié)調，并不是要“搞對立”的。物業(yè)公司好不好，需要第三方監(jiān)督，物業(yè)管理委員會就能發(fā)揮這樣的作用。
B.“主導權完全在辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府”，有業(yè)主存疑慮
作為破解業(yè)委會“難產”的一種手段，物業(yè)管理委員會的出現，自然引起了很多致力于籌建業(yè)委會的小區(qū)居民關注。
鄭州中苑名都小區(qū)居民劉猛(化名)告訴河南商報記者，小區(qū)業(yè)委會已經籌備了兩三年，至今沒有成立。“中間公示過一次成員名單，但業(yè)主們不同意，后來就不了了之了。”
劉猛表示，《條例》實施在即，一些業(yè)主也開始商量，準備把小區(qū)業(yè)委會籌備工作再次提上日程。
“我們有關注到物業(yè)管理委員會，但不了解它究竟是什么樣的組織。”劉猛表示，自己認為不管是什么樣的機構名稱，只要能幫助業(yè)主們行使自己的權利就行。
同樣在為成立業(yè)委會而發(fā)愁的，還有瑞隆城小區(qū)業(yè)主。業(yè)主代表李雪(化名)告訴河南商報記者，小區(qū)從2017年開始籌備建立業(yè)委會，至今沒有成功。
李雪表示，為了在《條例》實施后贏得更多主動權，自己專門進行了研究。
李雪對物業(yè)管理委員會是否能起到理論上的作用有些疑慮，“主導權完全在辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，如果他們不積極、不重視，會不會影響業(yè)主們行使權利?”
按照《條例》規(guī)定，物業(yè)管理委員會具體工作辦法，由市人民政府另行制定。隨著相關政策漸漸明確，業(yè)主們擔心的疑慮，或許能夠得到解決。(河南商報記者韓忠林見習記者楊雪情)
