買房往往是一個(gè)家庭的大額開支。特別是在一線城市，房款動(dòng)輒數(shù)百萬元甚至超千萬，對工薪階層而言，意味著兩代人的投入或幾十年的房貸。
(資料圖片)
但如果購買的房子遲遲不能交付，又或者交付后貨不對板，消費(fèi)者該怎么辦？
3月13日，經(jīng)緯·學(xué)府陽光家園的施工現(xiàn)場。徐禎曜攝
3·15來臨之際，多位新盤購房者向澎湃新聞反映了買房的煩惱：在上海，位于寶山區(qū)的經(jīng)緯·學(xué)府陽光家園交付時(shí)間一拖再拖，距離合同約定的交付時(shí)間已經(jīng)過去四個(gè)多月；位于嘉定區(qū)的南山虹橋領(lǐng)峯去年12月底宣布提前交付，小區(qū)品質(zhì)卻與宣傳時(shí)相差甚遠(yuǎn)，此前組織“預(yù)看房”發(fā)現(xiàn)的問題也未及時(shí)整改。
對此，經(jīng)緯·學(xué)府陽光家園的開發(fā)商工作人員回應(yīng)，目前項(xiàng)目正在全面搶進(jìn)度，將于5月31日前交付，公司也將于本月底前向業(yè)主發(fā)出書面承諾。南山虹橋領(lǐng)峯的開發(fā)商工作人員表示，之前受疫情和春節(jié)放假影響，項(xiàng)目整改提升主要集中在2月份工人到位后全面進(jìn)行。公區(qū)方面，小區(qū)入戶前廳和車庫星空頂兩個(gè)項(xiàng)目的提升改造已于本月啟動(dòng)，其他項(xiàng)目涉及規(guī)劃事宜，將在政府部門牽頭下聯(lián)合多方進(jìn)一步溝通。兩個(gè)樓盤的后續(xù)進(jìn)展，澎湃新聞將持續(xù)關(guān)注。
一問：“準(zhǔn)現(xiàn)房”為何延期數(shù)月仍不能交付？
日前，有讀者向澎湃新聞反映，其于2021年3月購買了位于上海寶山區(qū)的新樓盤經(jīng)緯·學(xué)府陽光家園，合同約定的交房時(shí)間是2022年10月31日前。該樓盤自2021年11月底就開始停工，經(jīng)有關(guān)部門介入后于2022年9月復(fù)工，但工程進(jìn)度緩慢，至今也未交付。
3月13日，經(jīng)緯·學(xué)府陽光家園的施工現(xiàn)場。
“聽說是‘準(zhǔn)現(xiàn)房’，我們以為很快就能交房，實(shí)際了解后才知道距離真正交房還有很長一段時(shí)間?！毙^(qū)業(yè)主敏敏（化名）表示，該樓盤是2021年上海推出新房搖號(hào)積分制后首批入市項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)樓市正熱，考慮到自己是“新上海人”，擔(dān)心觸發(fā)積分后難以買到，想著趕緊“上車”，誰知買了沒多久，項(xiàng)目就停工了。
澎湃新聞了解到，經(jīng)緯·學(xué)府陽光家園的開發(fā)商為經(jīng)緯置地有限公司，于2021年3月、2022年7月兩次開盤。其中第一批延期交付已成既定事實(shí)，涉及戶數(shù)369戶，第二批合同約定2023年5月31日前交付，涉及戶數(shù)227戶。
小區(qū)業(yè)主孫先生表示，此前發(fā)現(xiàn)停工情況后，他們多次與開發(fā)商溝通、并向主管部門尋求解決。開發(fā)商經(jīng)緯置地曾表示第一批次延期至2023年3月31日交付，根據(jù)交付日期倒推，項(xiàng)目應(yīng)于2022年8月底開工。而實(shí)際到了8月底，業(yè)主現(xiàn)場查看發(fā)現(xiàn)未有開工。
開發(fā)商此前出具的延遲交付通知書。受訪者提供
為督促項(xiàng)目盡快復(fù)工，2022年8月-9月，多名經(jīng)緯·學(xué)府陽光家園業(yè)主通過市委市政府領(lǐng)導(dǎo)信箱和人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板反映情況，要求相關(guān)部門介入，公開房屋預(yù)售資金監(jiān)管賬戶使用情況，明確開發(fā)商和承建商需履行的責(zé)任和義務(wù)，落實(shí)“保交房”。
寶山區(qū)住房保障和房屋管理局于2022年9月底回復(fù)，經(jīng)向區(qū)建管委了解，項(xiàng)目已開始復(fù)工。同時(shí)，該項(xiàng)目開發(fā)商與上海農(nóng)商銀行寶山支行簽訂了資金監(jiān)管協(xié)議，由銀行對賬戶進(jìn)行監(jiān)管。相關(guān)部門將繼續(xù)關(guān)注該項(xiàng)目施工進(jìn)度。
2023年1月4日，業(yè)主與開發(fā)商、主管部門進(jìn)行了會(huì)議磋商。3月13日，澎湃新聞?dòng)浾邚臉I(yè)主方面了解到，當(dāng)時(shí)會(huì)上口頭約定了最晚交房日期為2023年5月底，但開發(fā)商并未給出書面承諾。
“上一次書面給到我們的函是寫的今年3月31日前交房，按照目前的施工進(jìn)度顯然已不可能完成。這次雖然開發(fā)商口頭答應(yīng)了5月31日交房，但我們覺得也說不好，因?yàn)楫?dāng)我們要求出具書面承諾的時(shí)候，對方不愿意出，到現(xiàn)在也沒有后文?！睒I(yè)主孫先生說，眼下，最關(guān)心的問題就是何時(shí)能拿到新房鑰匙，畢竟事關(guān)居住、子女上學(xué)等問題，大家都很焦慮。
3月13日上午，澎湃新聞?dòng)浾咔巴?jīng)緯·學(xué)府陽光家園的施工現(xiàn)場，看到樓房周圍的鐵架防護(hù)網(wǎng)已經(jīng)拆除，有工人正在施工，項(xiàng)目的總體進(jìn)度仍處于外立面粉刷和裝飾階段。
經(jīng)緯置地相關(guān)工作人員向澎湃新聞?dòng)浾弑硎荆?xiàng)目自2021年11月停工，主要因?yàn)楣九c總包江蘇南通三建集團(tuán)股份有限公司存在一些老項(xiàng)目的工程資金糾紛，導(dǎo)致南通三建不愿配合。此后，項(xiàng)目受疫情影響無法開工，直到2022年6月，經(jīng)緯置地在與南通三建進(jìn)行了兩個(gè)月左右的談判后，于同年9月復(fù)工，并進(jìn)入正常施工狀態(tài)。
“盡管2022年12月疫情放開后的感染高峰和春節(jié)，對工程進(jìn)度多多少少造成了些影響，但節(jié)后我們的人員已逐步恢復(fù)，平均每天有200號(hào)人左右，最高峰可達(dá)300人。目前項(xiàng)目各方面都在往前推進(jìn)，正在全面搶進(jìn)度。”上述工作人員稱。
對于業(yè)主們最關(guān)心的交房時(shí)間，工作人員表示，項(xiàng)目將依照當(dāng)前的協(xié)商結(jié)果，于5月31日前交付，公司將于3月31日前向業(yè)主發(fā)出相應(yīng)的書面承諾。談到逾期賠償，該工作人員表示，在主管部門指導(dǎo)下，他們也與業(yè)主進(jìn)行過溝通，目前首要任務(wù)是確保交房，之后也會(huì)拿出相應(yīng)的補(bǔ)償方案。
二問：實(shí)際建成后為何與宣傳相差甚遠(yuǎn)？
當(dāng)經(jīng)緯·學(xué)府陽光家園的業(yè)主為無法如期收房忐忑不安時(shí)，南山虹橋領(lǐng)峯的業(yè)主可以提前四個(gè)月收房，但他們卻高興不起來，原因是交付的房子貨不對板、質(zhì)量堪憂，連容積率都從此前宣傳的2.2變成了2.84。
公開資料顯示，南山虹橋領(lǐng)峯位于嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)，總套數(shù)698套，2021年7月和11月兩次開盤售罄。開發(fā)商上海南茂實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，由蘇州南山新吳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司百分百持股，后者隸屬上市公司南山控股（SZ 002314），具有國資背景。
南山虹橋領(lǐng)峯 主入口 受訪者提供
樓盤宣傳效果圖 受訪者提供
據(jù)嘉定區(qū)政府官網(wǎng)介紹，該樓盤所在的江橋鎮(zhèn)北社區(qū)K1-01地塊規(guī)劃用途為商住混合，出讓面積40330.7平方米，容積率2.2。澎湃新聞注意到，2021年宣傳銷售階段，樓盤銷售人員和各類推廣文章對容積率的介紹也是2.2。
但隨著購房者經(jīng)歷認(rèn)籌、搖號(hào)、選房，好不容易“上車”后，預(yù)售房合同注明的容積率變成了2.84。“厚厚一本合同，簽的時(shí)候只能看個(gè)大概，很多人甚至沒發(fā)現(xiàn)容積率變高了?！毙^(qū)業(yè)主張明（化名）認(rèn)為，開發(fā)商涉嫌偷換概念，宣傳時(shí)突出容積率2.2，卻未提示這是在包含商業(yè)的情況下，也未介紹居住區(qū)域?qū)嶋H容積率為2.84，很多購房者因此被誤導(dǎo)。
樓盤宣傳推廣時(shí)對外介紹容積率為2.2。受訪者提供
事實(shí)上，對南山虹橋領(lǐng)峯的業(yè)主來說，這個(gè)樓盤從認(rèn)購到交付都“不省心”。 2021年4月，上海市房地產(chǎn)交易中心官網(wǎng)發(fā)布公告稱，南山虹橋領(lǐng)峯等四個(gè)樓盤被群眾投訴存在違反認(rèn)購規(guī)則等行為。
2022年11月，開發(fā)商在組織“預(yù)看房”時(shí)強(qiáng)行設(shè)定“門檻”，不準(zhǔn)業(yè)主帶驗(yàn)房師、不準(zhǔn)查看地下車庫，且未按規(guī)定出示分戶驗(yàn)收表，直到主管部門介入規(guī)范，才又重新組織看房并允許帶驗(yàn)房師。
業(yè)主張明于2022年12月上旬完成復(fù)看，驗(yàn)房師羅列了大大小小數(shù)十處問題，包括墻磚地磚多處空鼓、地板踩踏松動(dòng)、地漏缺少濾網(wǎng)以及與PVC管連接錯(cuò)位、窗外溢水口缺少蓋帽等。
“這還只是室內(nèi)，公共區(qū)域也有很多需要整改。”張明把驗(yàn)房報(bào)告發(fā)給房修人員。他還向開發(fā)商反映，小區(qū)公區(qū)建設(shè)配套相較此前宣傳有較大出入，比如北門主入口，銷售時(shí)對外宣稱為沉浸式大廳，建成后沒有體現(xiàn)，行人和車輛通行都比較狹窄。此外，小區(qū)部分臨街樓棟沒有圍墻具有安全隱患、進(jìn)入車庫彎道設(shè)置不合理易發(fā)生事故、建筑外立面不平整、綠化不足等問題也被指出，業(yè)主們?yōu)榇伺c開發(fā)商多次交涉，要求整改提升。
業(yè)主認(rèn)為小區(qū)車庫入口彎道設(shè)置不合理。 受訪者供圖
對此，2022年12月1日，微信公眾號(hào)“南山虹橋領(lǐng)峯”發(fā)布一份品質(zhì)提升進(jìn)度告知書，提升內(nèi)容包括北門主入口、人行入戶前廳、北門地庫入口、機(jī)動(dòng)車庫坡道、小區(qū)北側(cè)圍墻、小區(qū)南門、地面車位等等。樓盤工作人員也通過微信朋友圈發(fā)布開發(fā)商代表與業(yè)主代表溝通后的待整改項(xiàng)目清單。
澎湃新聞注意到，2023年1月，上海電視臺(tái)綜合頻道《新聞坊》欄目對南山虹橋領(lǐng)峯實(shí)際情況與宣傳不符進(jìn)行了報(bào)道，問題涉及小區(qū)主大門、地下車庫等，開發(fā)商工作人員回應(yīng)會(huì)考慮做適當(dāng)提升。
上述工作人員還稱，無論前期宣傳如何，最后以合同為準(zhǔn)。對此，上海鼎力律師事務(wù)所趙山律師在接受電視臺(tái)采訪時(shí)表示，開發(fā)商的廣告應(yīng)該視作合同的一部分，“不應(yīng)該以開發(fā)商單方面在后面跟一句說，本頁只是廣告，不承擔(dān)任何法律責(zé)任，他的這種描述，是違反法律規(guī)定的，是無效的?！?/p>
三問：整改沒完成就能交付？
張明沒想到，整改落實(shí)的反饋還沒收到，開發(fā)商直接于2022年底宣布交房。
據(jù)他回憶，去年12月也是新冠疫情比較嚴(yán)重的時(shí)候，本以為整改會(huì)放緩，因?yàn)轭A(yù)售合同約定了2023年4月30日前交付，后面還有四個(gè)月時(shí)間可以完善。
然而，2022年12月30日晚，張明收到了開發(fā)商快遞的交付通知書，交房辦理日期就在12月30日當(dāng)天。另一份交付手冊還要求，業(yè)主收房前，必須先繳納維修基金費(fèi)用和默認(rèn)一年的物業(yè)管理費(fèi)。
“當(dāng)天通知、當(dāng)天交房，不知開發(fā)商在急什么，必須趕在年底前宣布交付?！睆埫鳑]有馬上去收房，一是因?yàn)樵┣昂笞约哼€“陽”著，更重要的是，不知道整改情況。
多名業(yè)主反映的房屋問題。 受訪者供圖
今年2月下旬，他帶著驗(yàn)房師再去復(fù)驗(yàn)，兩個(gè)多月前驗(yàn)房報(bào)告列出的問題大多沒有整改，并且還發(fā)現(xiàn)了陽臺(tái)地漏堵塞、同一墻面顏色不一致等問題?！巴菩蓄A(yù)看房制度，不就是為了倒逼建設(shè)單位和施工單位減少甚至消除質(zhì)量問題，同時(shí)也避免交付后的投訴和糾紛。”張明表示，自己的情況不是個(gè)例。他對此感到不解，預(yù)看房發(fā)現(xiàn)問題，沒完成整改為何就能直接交付？
澎湃新聞注意到，上海市住建委2022年1月印發(fā)的《本市新建住宅工程“業(yè)主房屋質(zhì)量預(yù)看房”制度（試行）》明確，“預(yù)看房”制度是指在住宅工程分戶驗(yàn)收后、質(zhì)量竣工驗(yàn)收前，由建設(shè)單位組織購房業(yè)主查看房屋工程質(zhì)量，并對業(yè)主所提的質(zhì)量問題在建筑工程竣工備案前組織整改。
文件提到，（全裝修）住宅工程業(yè)主質(zhì)量查看內(nèi)容（戶內(nèi)）含9個(gè)大項(xiàng)，包含墻面、頂棚、吊頂及隔墻飾面觀感質(zhì)量，地面木質(zhì)面層、板塊面層、整體面層鋪設(shè)質(zhì)量，廚房衛(wèi)生間墻面、地面防滲漏情況，給排水管道的防滲漏情況。
文件要求，工程竣工質(zhì)量驗(yàn)收前，建設(shè)單位應(yīng)將“預(yù)看房”業(yè)主到位查看情況及整改落實(shí)情況進(jìn)行匯總，形成《住宅工程業(yè)主質(zhì)量查看情況匯總表》。在申請綜合竣工驗(yàn)收時(shí)，一并提交管理部門。
并且，在工程綜合竣工驗(yàn)收時(shí)，監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)依據(jù)國家和本市有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范等，結(jié)合業(yè)主現(xiàn)場質(zhì)量查看的情況，對建設(shè)單位實(shí)施的“預(yù)看房”提出的質(zhì)量問題整改情況進(jìn)行抽查。發(fā)現(xiàn)住宅工程參建單位在“預(yù)看房”過程中有弄虛作假、隱瞞相關(guān)事實(shí)或?qū)τ诖嬖诘馁|(zhì)量問題整改不力等行為的，應(yīng)責(zé)令項(xiàng)目整改，并納入不良行為記錄。情節(jié)嚴(yán)重的，按相關(guān)規(guī)定予以行政處罰。
3月14日，南山虹橋領(lǐng)峯工作人員向澎湃新聞?dòng)浾呓忉?，受疫情和春?jié)放假等因素影響，業(yè)主去年底驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)的問題，實(shí)際集中在今年春節(jié)后進(jìn)行整改?！罢露と嘶旧系饺?，才開始處理的?！鄙鲜龉ぷ魅藛T表示，目前驗(yàn)房整改問題從一開始的幾萬條下降到了幾千條。
針對公區(qū)整改提升，上述工作人員透露，此前和業(yè)主代表溝通過的小區(qū)北門沉浸式前廳、車庫入口星空頂工程已于本月啟動(dòng)，變電站綠植遮擋也在著手進(jìn)行。對于大家關(guān)注的人車分流、臨街加圍墻等，因涉及規(guī)劃事宜，將在政府部門牽頭下聯(lián)合多方進(jìn)一步溝通。
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