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2023年,大規(guī)模棚改會重啟嗎? 世界聚看點

2023-05-08 18:17:08 來源:數(shù)字財經(jīng)智庫

2年的房地產(chǎn)救市效果,竟然比不過一則傳聞,這到底是怎么回事?

我們都知道,為了讓大家買房,各地可以說是“八仙過海,各顯神通”,什么招數(shù)都用上了,但效果卻不盡人意。

然而,這兩天一張帶有“21個特大及以上城市允許棚改”的圖刷屏了,帶動房地產(chǎn)股大漲。A股中,4只房地產(chǎn)股漲停,整體上漲了2.92%;港股中,融創(chuàng)大漲17.72%,龍光集團漲幅超過9%。


(資料圖)

有人可能會疑惑,這個傳聞從哪里來的?效果怎么會如此驚人?

首先,對于這則傳聞,有住建部系統(tǒng)人士已經(jīng)辟謠,說沒有聽說過。傳聞的來源是上月底中央政治局召開了會議,提到了“在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)?!?/p>

很明顯是有人借機炒作,故意將“城中村改造”換成了“棚改”。不過,網(wǎng)友和資本市場對棚改這么敏感,也是有原因的。

今年一季度,樓市出現(xiàn)了小陽春,成交量和成交額都有提升,特別是70個大中城市,新房和二手房價格上漲的數(shù)量不斷增加。

然而,當(dāng)人們以為樓市真的要回暖時,4月卻立即熄火。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示,4月100強房企銷售額環(huán)比下降17.4%。

30個重點城市中,只有北京、深圳、成都、西安的成交面積環(huán)比上漲,其它26個城市環(huán)比全部下跌,一線城市中,廣州環(huán)比跌幅達到25%。二三線城市中,徐州環(huán)比跌幅高達77%,長春環(huán)比跌幅為49%,武漢、青島、大連、南寧環(huán)比跌幅都達到了48%,幾乎腰斬。

也就是說一季度出現(xiàn)的所謂小陽春,只不過是過去三年來積壓的需求,得到了集中釋放,大多數(shù)人還是處于觀望狀態(tài)。

樓市不回暖,很多行業(yè)都會受到影響,各地的財政收入也可能減少。然而,各地能夠釋放的利好政策基本上用完了,如何才能激活樓市?

實際上,樓市還有一個核彈級的大招沒有用上,那就是棚改貨幣化。棚改貨幣化的威力有多大呢?從2015年啟動的棚改貨幣化,對我國房地產(chǎn)市場,城鎮(zhèn)化,經(jīng)濟都帶來了深遠的影響。

棚改本來是一個很好的政策,政府將一片區(qū)域拆除,蓋房子,建學(xué)校、醫(yī)院,修路,然后吸引人才進來,再招商引資,創(chuàng)造就業(yè)崗位,人們就會留下來消費,推動經(jīng)濟增長。

居民改善了居住環(huán)境,獲得了就業(yè)機會;企業(yè)招到了人才,促進了發(fā)展;政府提高了財政收入,經(jīng)濟獲得了增長,形成了一個正向的循環(huán),可以說是三贏。

數(shù)據(jù)顯示,2015年至2017年,全國棚改開工量連續(xù)3年保持在600萬套以上,高峰期拉動全國21.5%的住房銷售,棚改貨幣化的效果驚人。

那幾年,大量的人涌入城市,城鎮(zhèn)化水平不斷提高。企業(yè)也發(fā)展得如火如荼,賺到了錢,經(jīng)濟也保持了不錯的增長。唯一不好的地方,就是房價越來越高。

2018年,棚改基本叫停,換成了舊改,也叫“城市更新”。不再拆遷,而是修修補補,刷刷外墻,換一些管道,更換一些基礎(chǔ)設(shè)施等等。

在經(jīng)歷了三年疫情后,樓市火爆了三個月就熄火了,該怎么辦?畢竟房地產(chǎn)依舊是經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一,之前高層就有過表態(tài)。

從種種跡象來看,像上一次那種全國性的棚改不可能再出現(xiàn),但不排除局部推行。實際上,從2022年開始,鄭州、昆明、無錫、廈門、貴陽、南昌、南京等城市相繼推出了房票安置政策。

房票安置實際上就是“貨幣棚改”,將你的房屋征收,然后給一張房票,可以去買新的房子,而且還有補貼。比如南昌在四個中心城區(qū)推行房票安置制度,三個月內(nèi)使用房票,給予10%的購房補助。也就是說100萬的房票,三個月內(nèi)用掉,還有10萬的補貼。

此外,你自己不想用,還可以轉(zhuǎn)讓,廈門就規(guī)定房票可以轉(zhuǎn)讓給第三人使用。

實際上,前面提到的“21個特大及以上城市允許棚改”的傳聞,也不算是完全造謠。因為這21個城市里面的重慶、南京、鄭州、昆明都正在公示或已經(jīng)印發(fā)房票安置方案。

上一次棚改貨幣化的威力太大,造成的負面影響不小。所以,這一次主管部門應(yīng)該不會再為棚改背書,但一些地方依舊會去推行,猶抱琵琶半遮面。

不過,今時不同往日,出生人口連續(xù)5年下降,人口開始負增長,城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到63%,沒有那么多人進城買房了,再怎么送房票,也難以復(fù)刻當(dāng)年的高光時刻。

從鄭州的表現(xiàn)就可以看出來,2022年6月推出房票安置政策,但7月成交量卻出現(xiàn)了下降,并沒有看到顯著的效果。目前,鄭州的樓市庫存壓力依舊很大。

樓市回暖慢,主要還是對市場缺乏信心。另外,房地產(chǎn)稅不時傳來消息,讓一些購房者保持了謹(jǐn)慎。

實際上,不管推出多少刺激樓市的利好政策,都不如增加居民收入來得有效。

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