作為事關(guān)民生的一件大事兒，樓市的任何風(fēng)吹草動都必然備受關(guān)注。
今年以來，無論中央支持雄安新區(qū)發(fā)行REITs等房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品，還是上交所表態(tài)要推動公募REITs試點，都表明了REITs在中國的發(fā)展將進一步提速。
在“房住不炒”的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控從嚴，房企融資渠道受到嚴格限制。那么，REITs作為新的融資渠道，會否給了房企迅速“鋪攤子”的機會?是否會影響樓市調(diào)控的成果?會否造成房價的上漲?
“不會助推住宅價格非理性上漲”
所謂REITs，即不動產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts，簡稱為REITs)，是指將流動性低的不動產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化為流動性較強的金融產(chǎn)品，向機構(gòu)投資者和個人公開發(fā)行，以不動產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定的運營收益和租金來回報投資者。
換句話說，REITs是一種和股票基金類似的基金，只不過募集資金投向的不是股票組合，而是不動產(chǎn)物業(yè)組合。比如某長租公寓公司發(fā)行REITs，那么這些公寓的大部分租金就會成為投資者的收益。
需要注意的是，國際普遍的REITs通常是公募類的，也就是上述定義所描述的。我國已經(jīng)開展不少REITs試點，不過由于主要是面向機構(gòu)投資人等限定性群體，也被稱為私募REITs或者類REITs，真正公募REITs產(chǎn)品業(yè)內(nèi)呼聲較高，但仍未推出。
對于不動產(chǎn)的持有者——通常是開發(fā)商而言，發(fā)行REITs相當(dāng)于縮短了投資回報周期，實現(xiàn)資金快速回籠。有輿論因此擔(dān)心，開發(fā)商融資后大舉搶地建房，以及投資者購買REITs加大了樓市的買方力量，都將推動房價的上漲。不過業(yè)內(nèi)人士認為，此種擔(dān)心大可不必。
從帶來收益的底層資產(chǎn)來看，REITs主要針對的是酒店、辦公、商業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等商業(yè)不動產(chǎn)，與傳統(tǒng)的居民住宅嚴格隔離。商業(yè)地產(chǎn)普遍以自持為主，收入多依賴于運營品質(zhì)提高帶來的租金上漲，而住宅價格則依賴供求關(guān)系。
另一方面，REITs幾乎不投資開發(fā)類物業(yè)，而是投資已經(jīng)能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流和固定收益的成熟不動產(chǎn)項目。與開發(fā)商的前端“建設(shè)制造”相比，REITs的標的定位是終端的物業(yè)管理平臺，本質(zhì)上是運營商。
以此觀之，發(fā)展REITs與住宅價格的漲跌沒有因果聯(lián)系。
“境外市場經(jīng)驗表明推行REITs有助于降低不動產(chǎn)市場價格波動性，不會助推住宅價格非理性上漲。”全國政協(xié)委員、中國證監(jiān)會原主席肖鋼說。
中金公司近期發(fā)布的研報也認為，無論從業(yè)務(wù)線條還是融資路徑上，都可以與傳統(tǒng)的商品房開發(fā)做到有效隔斷，因而也不會對地價、房價形成上漲壓力。“即便開發(fā)商有通過REITs上市募資所得反哺商品房開發(fā)主營業(yè)務(wù)的傾向，這一渠道也可通過政策手段實現(xiàn)有效阻隔。”
而對商業(yè)不動產(chǎn)而言，REITs對二級市場不僅不會加大價格波動幅度，反而是具有“價格穩(wěn)定器”和“價值發(fā)現(xiàn)”功能，防止資產(chǎn)炒作。
REITs產(chǎn)品的設(shè)計初衷是為投資者提供獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流收益和持續(xù)資產(chǎn)增值的投資機會。全國政協(xié)委員、中國證監(jiān)會原主席肖鋼認為，穩(wěn)定現(xiàn)金流收益來源于“雙重穩(wěn)定性”，即物業(yè)成熟穩(wěn)定性和分配比例穩(wěn)定性。與此同時，強制性高比例分紅也抑制了REITs利用留存資金進行擴張的沖動。“與投機型投資者‘追漲殺跌’模式不同，REITs更具備長期價值發(fā)現(xiàn)能力。”
中金公司的研報顯示，海外龍頭REITs傾向于長期持有資產(chǎn)，資產(chǎn)換手比例和頻率都很低，甚至在實體市場價格出現(xiàn)明顯過高/過低的偏離時起到了穩(wěn)定器的作用。“因此可以認為REITs與資產(chǎn)炒買炒賣是絕緣的。”
減少住宅市場的資金囤積
在普通住房市場中，REITs并非發(fā)揮不了作用。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，REITs將成為推動建立購租并舉住房制度的重要工具，推動建立房地產(chǎn)市場的長效機制，一定程度上能緩解房價上漲的壓力。
近年來，我國對住房租賃市場的發(fā)展十分重視，比如今年5月住房租賃條例再次列入國務(wù)院立法工作計劃，多地出臺租房補貼等政策。
不過租賃住房項目前期需大量投入，運營商通常要負擔(dān)巨額的開發(fā)/收購和裝修費用，而租房的收益率相對較低，收益期非常漫長。即便是當(dāng)“二房東”輕資產(chǎn)運營企業(yè)，也需要承擔(dān)前期的裝修和收房成本。因此如何拿到錢是租賃項目運營商的頭等大事。
上交所今年年初表示，加快發(fā)展住房租賃REITs。業(yè)內(nèi)分析，通過發(fā)行REITs，就可以充分利用社會資金，促進資本進入租賃市場，多渠道增加住房租賃房源供應(yīng)。
中金公司認為，于政府而言，REITs打通了政策性住房，尤其是租賃住房的退出渠道，得以形成從開發(fā)投資到退出的閉環(huán)，從而加快財政資金的良性周轉(zhuǎn)，提供住房供給效率。于企業(yè)而言，REITs的出臺將支持那些真正有意愿發(fā)展租賃住房業(yè)務(wù)的公司，并且倒逼企業(yè)的資產(chǎn)運營和管理能力提升。
北京大學(xué)光華管理學(xué)院REITs課題組認為，REITs能夠打通房地產(chǎn)投融資鏈條、降低融資成本以及促進房企市場化競爭，是房地產(chǎn)長效機制的重要組成。
簡而言之，資金周轉(zhuǎn)速度加快，租賃住房的供給就會增多。而社會資本進入增加，意味著運營商所需資金減少，資金門檻降低又導(dǎo)致入局者數(shù)量增加，運營商要打動投資者就必須提升運營能力。
“長期來看，這將促進住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)加速改善，對緩解住房供應(yīng)和房價上漲壓力起到積極作用。”中金公司研報認為。
從投資端來看，中國民眾對住宅項目的熱衷，部分源于手里的資金缺少穩(wěn)定可期的投資方式，股市風(fēng)險高，而債市收益率又相對較低。REITs提供了方便投資商業(yè)地產(chǎn)的選項，且由于REITs是標準化的金融產(chǎn)品，小份額即可買入，這或有助于分散直接投資住房的壓力。
“REITs有效降低不動產(chǎn)投資門檻，能夠成為有效投資替代品，疏解住宅市場的儲蓄資金，減少住宅市場的資金囤積。”肖鋼說，同時，REITs豐富了公眾投資理財選擇，提高居民財產(chǎn)性收入。
“推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs正逢其時”
此外，REITs市場的重要發(fā)力點或是基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。與不動產(chǎn)領(lǐng)域一樣，基礎(chǔ)設(shè)施多是重資產(chǎn)項目。
國家發(fā)改委投資司副司長韓志峰說，一方面新建基礎(chǔ)設(shè)施項目投資需要大量的資本金，另一方面已經(jīng)形成的大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在沉睡。“大量的存量資產(chǎn)怎么盤活?很重要的一個手段就是推行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。”
今年1月，北京大學(xué)光華管理學(xué)院REITs課題組發(fā)布的《中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs創(chuàng)新發(fā)展研究》(下稱《研究》)稱，中國基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模超過100萬億元，若僅將1%進行證券化，即可撐起一個萬億元規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場。如果收費公路以REITs為方向的證券化率能達10%，那么該類資產(chǎn)就能達8000億元。
韓志峰認為，推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs正逢其時。通過發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs盤活資產(chǎn)，將收回資金用于新的基礎(chǔ)設(shè)施補短板項目建設(shè)，從而形成良好的投資循環(huán)。
REITs將基礎(chǔ)設(shè)施的收益和負債打包轉(zhuǎn)交給了下游的投資者，實現(xiàn)了運營方的輕資產(chǎn)運營。地方政府盤活了資源，降低了負債水平，企業(yè)也可以降低財務(wù)風(fēng)險。
不過，REITs要解決投資人風(fēng)險收益匹配的問題，拿出來融資的基礎(chǔ)設(shè)施項目要能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流，且風(fēng)險可控。同時，產(chǎn)權(quán)和權(quán)益要清晰，能夠合法轉(zhuǎn)讓。
韓志峰認為，有六個具體基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域適合發(fā)REITs，分別是：鐵路、收費公路、港口等交通設(shè)施;供水供熱供氣等市政設(shè)施;電力、石油天然氣等能源領(lǐng)域;園區(qū)開發(fā)和物流倉儲的基礎(chǔ)設(shè)施項目;污水垃圾處理、固體廢物治理等生態(tài)環(huán)保領(lǐng)域;科技園區(qū)和科技設(shè)施。
《研究》指出，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的引入，有望改變中國基礎(chǔ)設(shè)施傳統(tǒng)投融資模式。“基礎(chǔ)設(shè)施REITs擁有其他融資方式所不具備的優(yōu)勢和特點，與基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域資金需求非常匹配，無論在宏觀經(jīng)濟層面的降杠桿、補短板，還是在基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)的投融資模式改革，以及微觀層面的企業(yè)競爭力提升等方面，均具有積極的意義。”(陳俊松)
