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青島樓市逆勢上漲 7月青島二手房共計(jì)成交7105套

2020-08-05 08:43:45 來源:青城山說 百家號(hào)

往年樓市都有“金三銀四”“金九銀十”之說,意思是這四個(gè)月房子好賣。今年則不同,青島樓市跑出了“淡季不淡”的佳績。

根據(jù)青島新聞網(wǎng)的統(tǒng)計(jì),2020年7月青島新房成交共計(jì)16122套,環(huán)比6月份(15912套)微漲1.3%;同比2019年7月來看,今年7月新房成交總量更是漲幅不小,為24%。

其中,7月青島新建住宅成交14234套,占7月新房成交總量的88%。下圖是近一年來青島新建住宅成交情況。

可以看到,青島7月份延續(xù)了6月份的行情,新房成交套數(shù)是近一年來最多的一個(gè)月。

另外,青島二手房表現(xiàn)也是不錯(cuò)。2020年7月青島二手房共計(jì)成交7105套,環(huán)比上漲6%,同比2019年7月上漲32%,其中成交普通二手住宅6801套,也是近一年來成交套數(shù)最多的一個(gè)月。

對(duì)比新房、二手房成交情況可知,在成交套數(shù)方面新房已連續(xù)兩個(gè)月、二手房已連續(xù)四個(gè)月突破年內(nèi)成交上限,可謂是跑出了“銀六金七”的感覺。

下表是2020年7月份青島新房、二手房分區(qū)市成交情況:

這個(gè)表可以發(fā)現(xiàn)幾個(gè)特點(diǎn):

一是西海岸新區(qū)新房和二手房成交數(shù)量都是各區(qū)市最多,說明西海岸新區(qū)樓市是很活躍的。

二是新房成交套數(shù)最多的是西海岸新區(qū)、即墨區(qū)、城陽區(qū)、膠州市、高新區(qū),說明青島新房需求已經(jīng)外溢到郊區(qū),而二手房成交量集中在市區(qū)和近郊區(qū),這是青島房子成交量的分化。

新房成交量的外溢,同時(shí)說明青島城市半徑的擴(kuò)大,今后“內(nèi)工外宿”將是一個(gè)常態(tài)。

三是我在表中算出了各區(qū)市新房和二手房成交套數(shù)的比值,這個(gè)比值小于1 ,說明這個(gè)區(qū)域已處于二手房市場;大于1,說明這個(gè)區(qū)域還處于新房市場。

我們要知道一點(diǎn),新房要賺錢最終都要作為二手房賣出去的。這個(gè)比值越大,說明二手房市場相對(duì)新房越不活躍,投資買房風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

當(dāng)然風(fēng)險(xiǎn)越大,并不意味著收益越小,機(jī)遇往往就隱藏在風(fēng)險(xiǎn)中。市南、市北、李滄小于1,其他區(qū)市大于1,這也與新房供應(yīng)量有很大的關(guān)系。

要在這種復(fù)雜局面下買房賺到錢,就得綜合評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)與收益,找到合適的區(qū)域。

青島樓市除了成交套數(shù)上漲外,房價(jià)也出現(xiàn)了反彈跡象。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),6月份青島新房價(jià)格環(huán)比5月上漲0.8%,二手房環(huán)比上漲0.2%。

青島樓市量價(jià)同漲,不少買房的小伙伴就來問我,是不是青島的房價(jià)要大漲了,什么時(shí)候買房合適?

我想說的是,青島的樓市基本面還沒有改變,要買房的你不必慌,還有時(shí)間好好選房。

下面看下影響青島樓市的幾個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)情況:

一是庫存。

新房方面,根據(jù)銳理數(shù)據(jù)的報(bào)告,2020年上半年青島新建商品房存量增至26.23萬套,3106萬㎡,以近6個(gè)月的月均去化量來計(jì)算,去化周期約需要28個(gè)月。這其中,住宅存量共計(jì)14.96萬套,1882萬㎡,去化周期為19個(gè)月。

從庫存分布區(qū)域來看,西海岸、城陽、膠州、即墨這幾個(gè)郊區(qū)存量最多。但城陽有共有產(chǎn)權(quán)政策加持,去化周期最短,西海岸雖然庫存多,但成交也多,供需兩旺。

反觀即墨與膠州,去化周期已經(jīng)達(dá)到36-37個(gè)月,遠(yuǎn)超出全市的整體水平,去化壓力陡增。上半年兩個(gè)區(qū)的表現(xiàn)并不亮眼,下半年面臨年終大考,似乎只能用“以價(jià)換量”的方式來吸引更多的買房者。

另外,根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù),今年上半年青島新房庫存同比去年增長了54%,市場前景不容樂觀。

二手房方面,截止到今天(8月4日)10:00,貝殼網(wǎng)上面青島二手房在售量為78685套。根據(jù)我的監(jiān)測,今年3月20日貝殼網(wǎng)是68413套,4個(gè)月時(shí)間上漲了10272套。

若再加上其他平臺(tái)的房源,青島的二手房在售量應(yīng)在10萬套以上,按照7月份的成交量,也得有14個(gè)月的去化時(shí)間。

僅從房子庫存來看,青島的樓市現(xiàn)狀并不樂觀,隨著庫存的增加,這種狀況將更加嚴(yán)重。

二是政策。

都說中國的樓市是政策市,樓市行情受政策的影響是很大的。

今年4月份青島試圖放松調(diào)控政策,最后還是收回了。而城陽搞得共有產(chǎn)權(quán),在各方壓力下也是收緊了。

青島最新的調(diào)控政策發(fā)布于2018年4月份,距今已有2年多,其中對(duì)樓市影響最大的是“5年限售”,可謂是一招致命。

青島樓市的買賣雙方都在等調(diào)控政策的放松,從近期的政策指向來看短期內(nèi)毫無希望。

近期以來,我國多場高級(jí)別會(huì)議都重申了“房住不炒”,向市場傳遞出明確信號(hào)。

7月24日,房地產(chǎn)工作座談會(huì)強(qiáng)調(diào),“牢牢堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段,堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期,因城施策、一城一策”。

7月30日,政治局會(huì)議要求,要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

各大城市很快對(duì)會(huì)議精神進(jìn)行了落實(shí),僅7月以來,已有多個(gè)城市圍繞收緊購房資格、限制資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)、支持無房家庭購房、抑制投機(jī)炒房等方面進(jìn)行調(diào)控。

三是貸款利率。

今年的LPR利率已經(jīng)降了兩次,但這兩次對(duì)于樓市用到的5年期貸款都是差異化降息,國家不希望資金流入房地產(chǎn)的意圖明顯。

另一方面,今年已進(jìn)行過多次嚴(yán)查消費(fèi)貸違規(guī)進(jìn)入樓市的行動(dòng),這一系列行動(dòng)可以說動(dòng)搖了“炒房”的根本,去年以來已經(jīng)鮮少聽到過“炒房致富”的神話了。

而對(duì)于青島市場,房地產(chǎn)金融環(huán)境更加惡劣一些。下表是7月份全國34城的主流貸款利率。

青島的首套房、二套房貸款利率在全國都是偏高的。

LPR利率是降低了,但實(shí)際執(zhí)行時(shí)又加點(diǎn)了,青島樓市的金融環(huán)境并沒有明顯放松。

四是韭菜少了。

在國家“房住不炒”政策的宣傳下,很多年輕人的置業(yè)觀已經(jīng)發(fā)生了改變,他們只買一套房甚至不買房,再也不像父輩那么鐘愛房產(chǎn)。

另一方面,青島對(duì)外市人口的吸引也顯不足,2019年青島常住人口只增加了10萬人,最多也就有5萬家庭的購房需求,再加上本市的買換房需求,尚不足以對(duì)沖青島的新房、二手房庫存。

基于上面4個(gè)指標(biāo),我認(rèn)為青島的樓市基本面還沒有發(fā)生扭轉(zhuǎn),未來一段時(shí)間房價(jià)和成交量仍將以穩(wěn)為主。

同時(shí),新房、次新房和老破小,市區(qū)、近郊區(qū)和郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū),樓市都將會(huì)發(fā)生分化,優(yōu)質(zhì)區(qū)域的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)會(huì)升值,劣質(zhì)資產(chǎn)會(huì)繼續(xù)貶值。