2018年，武漢蔣先生購買了綠地置業(yè)開發(fā)的“悅瀾灣”小區(qū)，當時承諾的是“商住用房”，但交了錢，拿到合同發(fā)現(xiàn)居然是“商用辦公房”，且實際面積與合同面積相比，嚴重縮水，公攤超過了40%，而開發(fā)商承諾的共享休閑區(qū)域至今還是毛坯。如此銷售，開發(fā)商是否涉嫌誤導消費者?蔣先生和其他住戶又該如何維權(quán)?
綠地悅瀾灣宣傳海報(圖片由受訪者提供)
湖北武漢的蔣先生2018年通過綠地置業(yè)購買了“悅瀾灣”小區(qū)的一套商住用房，總面積53.81平米，先交定金，后拿合同，拿到之后才發(fā)現(xiàn)所謂的“商住”其實就是商用辦公用房。實際住房的效果與漂亮寬敞的樣板間也不一樣。
蔣先生屋內(nèi)(圖片由受訪者提供)
蔣先生說：“也確實沒有仔細查看合同，合同上寫的這是辦公室。但是當時我們5萬塊錢的定金已經(jīng)交了，當看到合同的時候我也沒有辦法了。我又不能說悔簽吧，然后想辦法把5萬塊錢要過來。人有一個損失規(guī)避的心理。后來就一錯到底，一步一步被他偷梁換柱。”
蔣先生說，合同上承諾的，是建筑面積53.81平方米，實際使用面積36.36平方米，但經(jīng)過實際測量，只有32平方米，公攤面積超過了40%。“他承諾的套內(nèi)面積是36.5，樣板間確實很大，看了也很舒服。實際上我拿到房子之后自己用激光測距儀，測量完在電腦上用CAD圖紙進行計算，匯總之后只有32。”
合同(圖片由受訪者提供)
蔣先生的鄰居宋女士也是這樣，她告訴記者，自己也是本著對綠地公司的信任，先交錢，后簽的合同。
宋女士說：“關于不讓我們看合同的事情，他們說所有的合同都是官方標準統(tǒng)一的，都在房管局備案了。綠地這邊的說法就是，他們所有合同都是標準合同不給我們看，然后所有的搞完之后簽字，簽字的時候也非?？?，基本上也沒多少時間去看。他之前說的是商業(yè)住宅，不是商業(yè)辦公，他后來商業(yè)辦公。商業(yè)住宅至少能給我們住宿環(huán)境，商業(yè)辦公連最基本的防水都不到位，也沒有天然氣。”
產(chǎn)權(quán)證(圖片由受訪者提供)
對此記者多次嘗試聯(lián)系采訪綠地集團，截至發(fā)稿，尚未得到回應。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴記者，與傳統(tǒng)居住用房公攤面積不同，商用房的公攤面積的確更高，而且對于公攤面積到底該有多少?國家也沒有明確規(guī)定，全都取決于在合同上標明的建筑面積和實際面積，所以商住、辦公用房如果用來居住，在功能上都是受限的。
嚴躍進表示：“無論是商住公寓還是商用辦公，它其實都已經(jīng)跟傳統(tǒng)的老百姓買的普通住宅有很大一個區(qū)別，有些可能會強調(diào)一個公寓的概念，會提出一些包括水電煤，有一定的誤導，或者說變相的改造成有居住功能的，我們講的普通的商品住宅一般不叫商住，直接就叫住宅。所以就是說商住也好，商辦也好，其實都是我們講的違規(guī)回避政策管控的這種物業(yè)。說明當前還是存在誤導營銷的情況。”
嚴躍進告訴記者，由于公攤沒有統(tǒng)一標準，買房之前務必了解房屋屬性，如果想要買這樣的房屋來居住，發(fā)現(xiàn)與自己預期不符，應該盡早退掉。“公攤一般住宅可能達到有10%左右這樣一個水平就差不多。商業(yè)辦公的公攤面積是明顯是偏大的，所以對于購房者來講，如果說真的買住宅，那么公攤他可能沒太多問題，但是買了這種模棱兩可的，其實是屬于商業(yè)地產(chǎn)的這種物業(yè)，他就會出現(xiàn)這樣一種情況。從維權(quán)的角度上來講，我認為就是說一方面要保留證據(jù)，另外一個實際情況來講，類似房子不建議去投資，所以還是要能退則退，即便是有一定的損失的話，能退掉則退掉。”
河南豫龍律師事務所律師付建告訴記者，根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，實際面積超過合同約定3%的，法院應該支持購房者退款或要求開發(fā)商雙倍退還差價的要求，至于開發(fā)商在賣房時的其他承諾，也應該以合同約定為準。
付建表示：“現(xiàn)在合同約定36平方的面積，實際只有32平方，面積誤差已遠遠超過3%，故買受人有權(quán)要求退房。關于配套設施的問題，如銷售人員在銷售的過程中，口頭承諾的內(nèi)容，有水電的配套設施，但是在書面合同中并沒有約定，業(yè)主不能僅僅以口頭的承諾而要求開發(fā)商承擔相應的違約責任。關于配套空間的問題，開發(fā)商在售樓宣傳時，如果在宣傳海報上表示有自助健身房、自助廚房等設施設備，則視為開發(fā)商的一種承諾。開發(fā)商應對此負責。在交房時，如果沒有相關的設施，開發(fā)商可能涉嫌虛假宣傳，應該承擔違約責任。”
至于購房者反映的先付定金才能看合同的問題，付建表示，這也涉嫌違法。定金是為確保合同履行而自愿約定的一種擔保形式，合同的簽訂是一種平等自愿的狀態(tài)，不能強迫當事人交納定金后才能看合同。
付建說：“合同的簽訂是一種平等自愿的狀態(tài)，不能強迫當事人交納定金后才能看買賣合同，這是違法行為，該案中業(yè)主尚未看到買賣合同的具體條款的約定內(nèi)容，開發(fā)商就讓簽訂認購協(xié)議，或者說讓交5萬元之后再看合同，明顯的違背了法律法規(guī)。”
