小區(qū)選聘的新物業(yè)已經(jīng)進(jìn)場，而老物業(yè)卻拒絕辦理交接手續(xù)。近日，永樂路麗苑168小區(qū)因為新老物業(yè)交接不暢掀起了一場風(fēng)波，如何破局，平穩(wěn)完成交接讓小區(qū)恢復(fù)平靜，成了小區(qū)兩百多戶居民頭疼的問題。
長期以來物業(yè)服務(wù)不到位引發(fā)麗苑168小區(qū)業(yè)主不滿
物業(yè)服務(wù)不到位遭詬病
業(yè)主成立業(yè)主委員會監(jiān)督
“前期，我們小區(qū)一直是由開發(fā)商指定的物業(yè)提供服務(wù)，從2007年入住開始就有各種小問題。”業(yè)主王先生說，住的時間越久，電梯和門禁故障、消防通道不通暢、小區(qū)各項收費不合理、共有收益不透明等問題就越來越多。
以電梯為例，王先生稱，小區(qū)明明有房屋維修基金，業(yè)主也都交納了電梯費，但是一旦電梯出故障，物業(yè)還是要向住戶收費。仔細(xì)一算賬大家才發(fā)覺，維修電梯的實際費用與大家所交的費用有很大懸殊，并且物業(yè)公司也不公示維修費用明細(xì)。除此之外，小區(qū)的公共用房被出租，十多年來所得收益是多少、如何支配，小區(qū)業(yè)主一概不知。每次物業(yè)費漲價，物業(yè)公司也沒有向業(yè)主征詢過意見。小區(qū)的消防通道成了停車場，電動車充電樁安裝兩年后防護(hù)棚仍舊未安裝到位……
“小區(qū)的物業(yè)服務(wù)存在的問題太多了，業(yè)主去維權(quán)要求整改，物業(yè)就會以公司法人代表已變更，用‘新官不理舊賬’當(dāng)借口搪塞業(yè)主。”業(yè)主丁先生說，因此，業(yè)主們普遍感覺到應(yīng)該要成立業(yè)主委員會來監(jiān)督物業(yè)的服務(wù)。可是，籌備業(yè)主委員會遇到了各種阻礙，物業(yè)公司很不配合，多次以失敗告終。經(jīng)過業(yè)主們多年不懈努力，2020年8月，小區(qū)業(yè)主委員會終于成立了，并在新城區(qū)住房和城市建設(shè)局完成了備案手續(xù)。
業(yè)委會選聘新“管家”
老物業(yè)卻不愿配合交接
新成立的業(yè)主委員會第一時間就要求物業(yè)公司對服務(wù)不到位之處進(jìn)行整改。但是，物業(yè)公司的服務(wù)仍未見有改善和提升。“承諾立刻安裝的非機(jī)動車存放點的防護(hù)棚至今未見動工。”業(yè)主丁先生說，業(yè)主們對于這家物業(yè)公司失去了信任，業(yè)主委員會決定重新選聘物業(yè)。
考慮到當(dāng)時臨近供暖季，為了保證正常供暖不受影響，在聘請新物業(yè)之前，業(yè)主委員會在2020年11月10日與老物業(yè)公司——陜西亞源物業(yè)管理有限責(zé)任公司(以下簡稱“亞源物業(yè)”)協(xié)商簽訂了一份臨時物業(yè)服務(wù)協(xié)議，大致內(nèi)容為，亞源物業(yè)對小區(qū)的服務(wù)截止到2021年3月30日，服務(wù)期間，亞源物業(yè)無權(quán)收取小區(qū)的共有收益以及任何與共有收益有關(guān)的費用，同時業(yè)主委員會將公開選聘新物業(yè)公司，并于2021年4月1日起為麗苑168小區(qū)提供服務(wù)，如亞源物業(yè)未被選聘為新物業(yè)，應(yīng)配合搬離辦公用房及移交全部的物業(yè)服務(wù)資料，如拒不撤離，業(yè)主委員會有權(quán)將亞源物業(yè)物品搬離，產(chǎn)生的損失由亞源物業(yè)負(fù)責(zé)。
2020年11月初，通過招投標(biāo)業(yè)主委員會選擇了西安臻澤物業(yè)管理有限公司(以下簡稱“臻澤物業(yè)”)作為小區(qū)的新“管家”，并于2020年11月26日完成了小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同備案。按照業(yè)主委員會與亞源物業(yè)的協(xié)議約定，今年3月30日，亞源物業(yè)應(yīng)該撤出小區(qū)，并配合新物業(yè)完成交接，但直至目前，亞源物業(yè)卻未履行協(xié)議。
新物業(yè)進(jìn)駐小區(qū)，老物業(yè)卻仍未撤離，工作時間大門卻緊鎖。
新物業(yè)已開展工作
老物業(yè)仍未撤離甚至驅(qū)趕記者
“臨近新老物業(yè)交接的時候，臻澤物業(yè)派出工作人員進(jìn)入小區(qū)了解情況，在和亞源物業(yè)見面時卻發(fā)生了不愉快。亞源物業(yè)非但不配合反而還采取潑水等方式對抗。”小區(qū)業(yè)主委員會主任于女士說，亞源物業(yè)給出的理由是，小區(qū)內(nèi)有部分業(yè)主尚有物業(yè)費未結(jié)清。
4月2日，記者來到小區(qū)亞源物業(yè)所在的小區(qū)物業(yè)辦公區(qū)，正值正常工作時間，物業(yè)辦公室的大門卻緊鎖著，門上只貼了一張白紙，上面寫著有“外出辦公事”字樣和一個手機(jī)號碼。業(yè)主撥通電話，對方只稱是普通工作人員。隨后，記者電話聯(lián)系了物業(yè)一位姓樊的負(fù)責(zé)人，對方稱，稍后回電。之后，記者在小區(qū)了解情況時，被一名自稱是負(fù)責(zé)安保工作的工作人員驅(qū)趕出了小區(qū)。直至記者發(fā)稿前，仍未等到亞源物業(yè)任何形式的回復(fù)。
對此，臻澤物業(yè)負(fù)責(zé)人江明表示，新老物業(yè)交接確實需要一些時間，但是亞源物業(yè)的態(tài)度似乎有刻意拖延之嫌，如果亞源物業(yè)繼續(xù)不配合交接，臻澤物業(yè)將會向相關(guān)主管部門反映協(xié)商解決，確保小區(qū)平穩(wěn)交接，并且保證小區(qū)業(yè)主正常生活不受影響。對于亞源物業(yè)提出的小區(qū)有部分業(yè)主存在欠費的情況，臻澤物業(yè)和業(yè)主委員會會在進(jìn)駐小區(qū)后協(xié)助追繳。江明說，目前雖然公司無法進(jìn)駐小區(qū)開展正常工作，但是工作人員已經(jīng)對小區(qū)的現(xiàn)狀進(jìn)行了調(diào)研，并做出了相應(yīng)的整改方案，待日后進(jìn)駐小區(qū)后可以第一時間實施，提升小區(qū)的品質(zhì)。
律師建議
業(yè)主可請求相關(guān)主管部門
協(xié)調(diào)處理或提起訴訟
近些年，由于城鎮(zhèn)化的迅速發(fā)展和房地產(chǎn)的市場化，城鎮(zhèn)住宅小區(qū)大量崛起;同時，物業(yè)公司入駐小區(qū)，為業(yè)主提供服務(wù)也成了司空見慣之事。然而在此過程中，部分小區(qū)的業(yè)主和物業(yè)公司在停車、小區(qū)共有收益、物業(yè)收費等方面出現(xiàn)爭議的情況也屢見不鮮。隨著居民民主法治意識的增強，一旦對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿意，就會要求換物業(yè)，讓人頭疼的是，新物業(yè)公司進(jìn)駐，老物業(yè)卻不肯走;老物業(yè)公司走了，卻在臨走時故意毀壞小區(qū)設(shè)施，或者遲遲不肯交出小區(qū)各種資料……頻頻引發(fā)各種矛盾沖突，導(dǎo)致業(yè)主的生活體驗和相關(guān)權(quán)益受到損害。那么，新老物業(yè)交替遇到難題該怎么辦?
陜西浩公律師事務(wù)所律師趙小東表示，我國目前關(guān)于新老物業(yè)交接的法律規(guī)定主要包括《民法典》，其中第949條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人員做好交接工作，并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況。這一點在《物業(yè)管理條例》也有所體現(xiàn)：物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。
趙小東表示，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意，進(jìn)而提前解聘物業(yè)公司的情況時有發(fā)生。從法律上講，首先，業(yè)主有權(quán)依法解聘物業(yè)公司，但需要注意的是，提前解聘應(yīng)有正當(dāng)理由，也就是原物業(yè)公司未按照合同約定履行義務(wù);其次，如果原物業(yè)公司出于對小區(qū)的公共管理和服務(wù)墊付了資金，原物業(yè)公司則可以向業(yè)委會主張返還，但要承擔(dān)舉證責(zé)任;再次，如果有業(yè)主欠交物業(yè)費，原物業(yè)公司有權(quán)向業(yè)主主張債權(quán)，比如通過訴訟方式催收，或與新物業(yè)公司簽訂債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，由新物業(yè)公司來主張權(quán)利，但不得以此為由拒絕交接退場。
趙小東還提醒：對于即將離場的物業(yè)公司來說，首先要清理債權(quán)債務(wù)、明確交接時間;其次，在業(yè)委會或社區(qū)的監(jiān)督下制作財務(wù)明細(xì)清單，并移交檔案資料;再次，與新物業(yè)公司和政府主管部門保持溝通，簽訂交接協(xié)議，制作會議記錄，降低產(chǎn)生糾紛的可能性。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)明確自身定位、轉(zhuǎn)變管理理念，按照物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容著力提升服務(wù)質(zhì)量，避免因自身利益而損害廣大業(yè)主的權(quán)益。對于業(yè)主或者業(yè)主委員會而言，應(yīng)當(dāng)加強法律意識，注重證據(jù)的收集與保存，保證業(yè)主大會表決事項和投票的真實性與有效性。遇到糾紛時應(yīng)積極與新老物業(yè)公司和社區(qū)進(jìn)行溝通，通過協(xié)商方式解決或請求相關(guān)主管部門協(xié)調(diào)處理。如雙方仍有爭議，可通過訴訟方式解決，避免問題久拖不決，加重各方損失。
采訪中，也有市民建議，基層政府在更換物業(yè)時應(yīng)主動作為，探索平穩(wěn)的新舊物業(yè)交接方式，減少矛盾沖突。具體做法是設(shè)立物業(yè)交接委員會，由街道、社區(qū)、派出所、業(yè)委會、業(yè)主代表參與，移交過程中物業(yè)交接委員會成員應(yīng)全部參加，共同見證新老物業(yè)公司的交接。并且交接的過程全程攝像，新老物業(yè)公司對配電房、電梯、消防、監(jiān)控等設(shè)施進(jìn)行驗收，對交接的資料也一一進(jìn)行檢查，并一一記錄。物業(yè)公司換得好，對小區(qū)的品質(zhì)、房價都會有很大的提升，但換得不好適得其反。另外，目前在少數(shù)企業(yè)，存在著小區(qū)業(yè)主委員會和物業(yè)利益捆綁的現(xiàn)象，有市民建議成立業(yè)主監(jiān)督委員會，監(jiān)督業(yè)主委員會的行為，這樣可以保證小區(qū)內(nèi)的“權(quán)力”機(jī)構(gòu)，在行使權(quán)力時能更加公開透明，也能避免糾紛的產(chǎn)生，確保全體業(yè)主的利益不受侵害。
(文/圖 西安報業(yè)全媒體首席記者 龔偉芳)
