一年多以前，王振華掀起的“丑聞”早已過去，但意外事件之后，新城控股(44.870,-1.78,-3.82%)真正的考驗(yàn)也許還在后面。對于年輕的“85后”王曉松來說，在度過接班后的第一個(gè)完整財(cái)年后，如何掌控千億房企走出逆流期，仍將是一個(gè)巨大的考驗(yàn)。
在中國地產(chǎn)圈，有兩位“小王總”非常知名。一位是萬達(dá)的王思聰，一位就是新城控股(601155.SH)現(xiàn)任董事長王曉松。二人的處事風(fēng)格大相徑庭，所關(guān)注的事情也重點(diǎn)迥異。
近日，就在王思聰忙著吃瓜，“仰望高端玩家”項(xiàng)思醒之際，王曉松則在2020年業(yè)績發(fā)布會上侃侃而談，為自己接班董事長后的第一個(gè)完整財(cái)年做著說明。
圖片來源：新城控股業(yè)績發(fā)布會直播截圖
自從2019年7月，前董事長王振華丑聞爆發(fā)600多天后，已然度過危機(jī)的新城控股，似乎再次暗流涌動。業(yè)績，看起來很美
2020年財(cái)報(bào)顯示，新城控股去年總營收為1454.75億元，同比增長69.46%，歸母凈利潤152.56億元，同比增長20.56%;扣非130.56億元，同比增長30.80%。截至2020年底，公司總資產(chǎn)5377.53億元，同比增長16.37%。
但是，2020年累計(jì)合同銷售金額約2509.63億元，比上年同期下降7.33%，未能進(jìn)入TOP10。
在疫情、房產(chǎn)調(diào)控及“老王”丑聞沖擊的大背景下，新城控股能拿出這樣一份業(yè)績報(bào)表，得到了評級機(jī)構(gòu)的肯定。
近日，國際三大評級機(jī)構(gòu)之一標(biāo)普宣布將新城發(fā)展(01030.HK)和其子公司新城控股的長期發(fā)行人信用評級從“BB”上調(diào)至“BB+”，展望“穩(wěn)定”。
標(biāo)普認(rèn)為，由于新城可觀的經(jīng)常性收入、可控的增長水平和銷售復(fù)蘇，新城收益的穩(wěn)定性將得到改善。而得益于強(qiáng)勁的收入增長和適度的債務(wù)擴(kuò)張，杠桿率也可能保持穩(wěn)定。而在標(biāo)普之前，穆迪、惠譽(yù)均已上調(diào)了新城的主體評級。
在幾天前公布的2021年一季報(bào)中，新城控股延續(xù)了強(qiáng)勢的業(yè)績表現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，公司2021年1-3月累計(jì)合同銷售金額約496.47億元，比上年同期增長60.25%;累計(jì)銷售面積約510.56萬平方米，比上年同期增長78.63%。
在房地產(chǎn)行業(yè)，新城控股有著“黑馬”之稱，其成立于1993年，創(chuàng)始人是王振華。2009年，新城控股將總部從常州搬至上海，開始涉足商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
2015年12月，新城控股成為首個(gè)成功由B股轉(zhuǎn)A股的民營企業(yè)，王曉松也被任命為上市公司總裁、總經(jīng)理，成為當(dāng)年最年輕的A股總裁。當(dāng)年，新城控股提出“住宅+商業(yè)雙核驅(qū)動”的新五年發(fā)展戰(zhàn)略模式，即以住宅開發(fā)為主，兼顧選取地塊進(jìn)行商業(yè)綜合體的開發(fā)運(yùn)營。
彼時(shí)，新城控股的規(guī)模只有300億，但已經(jīng)劍指千億目標(biāo)。此后新城控股發(fā)展迅猛，2016年至2018年，公司總營收分別為279.69億元、405.26億元、541.33億元，同比分別增長歸母凈利潤分別為30.19億元、60.29億元、104.91億元，同比增長6合約銷售金額分別為650.6億元、1264.7億元、2210.9億元，增速為104%、94%、75%。
2018年，新城控股合約銷售金額突破2200億元，超額完成千億目標(biāo)，位列全國第8位。
但是，也許是冥冥之中的定數(shù)，新城控股遭遇“樂極生悲”。
2019年7月，王振華因涉嫌猥褻女童被捕，“變態(tài)老王”丑聞轟動全國，新城控股瞬間陷入危機(jī)，遭遇股債雙殺。新城控股連續(xù)3個(gè)跌停，4個(gè)交易日市值蒸發(fā)324億元。
事發(fā)之后，新城控股迅速與王振華“切割”，其子王曉松接任董事長。為應(yīng)對危機(jī)，新城控股在2019年累計(jì)對外轉(zhuǎn)讓24個(gè)項(xiàng)目公司的全部或部分股權(quán)，協(xié)議約定的交易對價(jià)累計(jì)約為118.56億元，緩解了流動性壓力，并逐漸走出危機(jī)。
但是，在新城控股頗為不錯的業(yè)績背后，其相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)尤其是負(fù)債情況仍引起了關(guān)注，并演化為對其發(fā)展模式的質(zhì)疑。負(fù)債仍是老大難，毛利明顯下滑
2020年8月，央行對房地產(chǎn)行業(yè)出臺“三道紅線”，即房企剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;凈負(fù)債率不得大于100%;現(xiàn)金短債比不得小于1倍。
據(jù)2020年財(cái)報(bào)顯示，新城控股剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率74.12%，凈負(fù)債率43.65%，現(xiàn)金短債比1.68倍。其中，第一項(xiàng)踩中紅線。
雖然看起來整體問題不大，但新城控股的真實(shí)負(fù)債情況仍遭到質(zhì)疑。比如《長江商報(bào)》在報(bào)道中指出，根據(jù)明股實(shí)債、公司擔(dān)保等估算，2020年底，新城控股表外債務(wù)可能超300億元，加上表內(nèi)的1097億元，實(shí)際債務(wù)預(yù)計(jì)超過1400億元，公司凈負(fù)債率可能會超過120%。
對此，新城控股表示，所謂表外負(fù)債可能超過300億元屬于編造，公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)已經(jīng)會計(jì)師嚴(yán)格審計(jì)，符合相關(guān)規(guī)則和法律法規(guī)。
節(jié)點(diǎn)財(cái)經(jīng)還注意到，與2020年財(cái)報(bào)同時(shí)發(fā)布的，還有一條有關(guān)新城控股擔(dān)保額度的公告。公告稱，2021年，新城控股預(yù)計(jì)對公司全資子公司凈增加擔(dān)保額度300億元，對控股子公司凈增加擔(dān)保額度600億元，對合營公司及聯(lián)營公司凈增加擔(dān)保額度300億元。
一般來說，房企在非并表項(xiàng)目公司層面需要按權(quán)益比例承擔(dān)的負(fù)債，一般會體現(xiàn)在對聯(lián)合營公司的擔(dān)保金額上。
而《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》也指出，過去5年，新城控股少數(shù)股東投入了大量資金，貢獻(xiàn)了40%左右的凈資產(chǎn)，卻只分享了5.07%-14.07%的報(bào)表利潤。少數(shù)股東的資金，5年來的年投資回收率僅在2.88%-9.05%之間。通過數(shù)據(jù)分析，公司存在明股實(shí)債的嫌疑。
專家認(rèn)為，明股實(shí)債現(xiàn)象在房地產(chǎn)行業(yè)中并不少見，通過這種方式，公司可以將債務(wù)隱匿于表外，隱藏其真實(shí)負(fù)債水平。說好聽點(diǎn)，這種方式可以優(yōu)化財(cái)務(wù)報(bào)表，增強(qiáng)表內(nèi)融資能力。但是，明股實(shí)債終究會影響到房企的現(xiàn)金流，對流動性造成壓力。
2020年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，新城控股的現(xiàn)金流去年出現(xiàn)急速下滑，其經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為3.82億元，而2019年同期為435億元，降幅99.12%。
當(dāng)然，2019年，新城控股因王振華丑聞甩賣資產(chǎn)回血，現(xiàn)金流大幅回流，具有一定的特殊性。但據(jù)2018年財(cái)報(bào)顯示，當(dāng)年公司經(jīng)營現(xiàn)金流凈額為38.17億元，仍遠(yuǎn)高于2020年。對此，新城控股反饋稱，這是由于2020 年新增土地較多，所以才導(dǎo)致經(jīng)營現(xiàn)金流凈額減少。
此外，新城控股2020年毛利率為23.50%，較2019年下降了9.14個(gè)百分點(diǎn);凈利率為11.32%，較2019年下降4.21%。無論毛利率或凈利率，新城控股的盈利能力均弱于部分頭部房企。而且，其毛利率和凈利率近年來呈現(xiàn)快速下滑的趨勢。
對于毛利率下降的問題，新城控股回應(yīng)稱，近年來公司規(guī)?？焖贁U(kuò)張，并戰(zhàn)略性進(jìn)入一些新的城市，包括部分非長三角的低能級城市，沒有體現(xiàn)出規(guī)模優(yōu)勢。同時(shí)人才儲備顯得不足，管控能力尚待加強(qiáng)。
但是，在毛利率、凈利潤下滑的背景下，新城控股2020年凈利潤仍保持了20.56%的增速。這一成績的背后，是公允價(jià)值變動收益及投資收益的貢獻(xiàn)，其中公允價(jià)值增值主要來自于投資性房地產(chǎn)。
新城控股在年報(bào)中表示，其投資性房地產(chǎn)(以新城控股旗下的吾悅廣場租金收入為主)是由專業(yè)機(jī)構(gòu)“按市場租金及現(xiàn)有用途基準(zhǔn)進(jìn)行重估。”“如果相關(guān)的評估方法或假設(shè)發(fā)生變化，將影響投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的估計(jì)，該差異將對公允價(jià)值變動損益產(chǎn)生影響。”
數(shù)據(jù)顯示，2020年，新城控股的公允價(jià)值變動收益為25.24億元，投資為30.81億元，合計(jì)56.05億元，占新城控股凈利潤的34%。
可見，評估方法的不同，新城控股的凈利潤也將發(fā)生明顯變動。而過去幾年，這也是投資者爭論的焦點(diǎn)，新城控股借公允價(jià)值“美化財(cái)務(wù)報(bào)表”的質(zhì)疑時(shí)有出現(xiàn)。
2018年，新城控股還曾被出具監(jiān)管函，要求說明投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值大幅增長的合理性。其在回復(fù)中坦言，未來公司投資吾悅廣場的規(guī)模及數(shù)量能否持續(xù)增長存在不確定性，公司未來公允價(jià)值變動損益也存在不確定性。
不難發(fā)現(xiàn)，吾悅廣場對新城控股至關(guān)重要。吾悅廣場賺錢難，如何踩住“急剎車”?
近年來，新城控股采用住宅+商業(yè)地產(chǎn)雙輪驅(qū)動模式快速發(fā)展，在全國各地投資建設(shè)吾悅廣場。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，新城控股于28個(gè)省份、98個(gè)地級市布局吾悅廣場163座，已開業(yè)及管理輸出數(shù)量為100座。其中，一半以上分布在三四線城市。截至期末，公司投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值882.92億元，同比增長29.42%，占總資產(chǎn)的16.42%。
一般來說，商業(yè)地產(chǎn)側(cè)重企業(yè)的綜合經(jīng)營能力，是房企從重資轉(zhuǎn)向輕資比較好的落腳點(diǎn)。但數(shù)據(jù)顯示，2020年吾悅廣場商業(yè)運(yùn)營總收入57.21億元，剔除5個(gè)但尚未納入2020年業(yè)績的商業(yè)項(xiàng)目，吾悅廣場平均收入0.6億元。
但是，對比2019年數(shù)據(jù)，當(dāng)期吾悅廣場累計(jì)開業(yè)63座，商業(yè)運(yùn)營總收入41.08億元，其平均收入為0.65億元。
數(shù)量增加，平均收入?yún)s減少，這對吾悅廣場并非好事。而2020年8月，《財(cái)經(jīng)》產(chǎn)業(yè)研究中心就曾發(fā)布報(bào)告，直指吾悅廣場是“現(xiàn)金流殺手”。
該報(bào)告認(rèn)為，新城控股的“吾悅廣場”大多位于城市非核心區(qū)域，周邊居民消費(fèi)能力較低，且提升空間有限。同時(shí)，城市化進(jìn)程趨緩，“吾悅廣場”不太可能發(fā)展成比肩“龍湖天街”、“凱德Mall”的熱點(diǎn)商業(yè)區(qū)域，其租金上漲的天花板很低。
“新城控股的危機(jī)不是王振華，而是吾悅廣場。”該報(bào)告曾如此說。
但是，新城控股2021年全年仍計(jì)劃新開業(yè)吾悅廣場 30 座。對此，節(jié)點(diǎn)財(cái)經(jīng)認(rèn)為，越開越多的吾悅廣場無疑將占用新城控股的大量資金，這種模式的可持續(xù)性面臨考驗(yàn)。
其實(shí)，早在2020年初，接班不久的王曉松曾提出，公司要由“增量”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)”，由 “沖規(guī)模，提排名”轉(zhuǎn)為“以資本回報(bào)率為核心，聚焦利潤”，從而實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健、高質(zhì)量、可持續(xù)增長。
一年之后，在最新的2020年業(yè)績發(fā)布會上，王曉松表示，2021年還是執(zhí)行“銷售額的40%用于拿地”策略，即2021年新城控股拿地預(yù)算仍高達(dá)千億。但他還表示，新城控股從2020年下半年或者2021年開始，不再進(jìn)入新城市(22.610,-0.22,-0.96%)，“希望把有限的子彈用在最有價(jià)值的一些地方。”
同時(shí)，王曉松宣布，2021年銷售目標(biāo)為2600億元，較比2020年達(dá)成的2509.63億元合約銷售額，增速僅3.6%。
這樣的目標(biāo)，對于迅猛擴(kuò)張數(shù)年，動輒兩位數(shù)增長的新城控股來說，可以算得上踩了“急剎車”。
為應(yīng)對新的變化，進(jìn)入2021年后，新城控股在組織架構(gòu)方面也開始了大調(diào)整。今年1月，王曉松辭去總裁職務(wù)，董事兼聯(lián)席總裁梁志誠接棒，擔(dān)任總裁一職。與此同時(shí)，關(guān)于新城控股裁員的傳言也不脛而走。對此，新城控股并未有公開回應(yīng)。
