近期，深圳的小產(chǎn)權(quán)房市場異?；馃?，甚至出現(xiàn)了一房難求的現(xiàn)象。在深圳今年出臺系列政策加強(qiáng)對新房、二手房調(diào)控的背景下，小產(chǎn)權(quán)房為何突然火了起來，又都是誰在買呢?帶著這些疑問，記者近日實(shí)地探訪了深圳最早的小產(chǎn)權(quán)開發(fā)地沙井片區(qū)。
小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未辦理相關(guān)證件，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，房子本身并沒有大家所認(rèn)同的產(chǎn)權(quán)，或者說只有部分產(chǎn)權(quán)。在深圳，小產(chǎn)權(quán)房最早發(fā)展于寶安區(qū)沙井鎮(zhèn)，占到了沙井建筑的一半以上。記者在沙井走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，這里的小產(chǎn)權(quán)房不僅規(guī)模大、小區(qū)多，看上去與商品房相差無幾。這里的中介告訴記者，最近，想了解小產(chǎn)權(quán)房的人特別多，尤其是沙井片區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房，甚至一個(gè)月賣出幾十套。
而位于深圳龍華區(qū)清湖的這個(gè)新樓盤，由7棟樓體組成，據(jù)中介介紹，這種樓盤被稱為統(tǒng)建樓，是村委和開發(fā)商合作開發(fā)的，據(jù)說買這類統(tǒng)建樓無需占用深圳的購房名額。從踏進(jìn)小區(qū)的那一刻起，記者就很難將他們同常見的商品房區(qū)分開來。
在深圳工作的“90后”李女士最近一直在看小產(chǎn)權(quán)房，她告訴記者，深圳房價(jià)居高不下，再疊加深圳近期的一二手房新政，讓自己在深圳買普通商品房的可能性幾乎為零，無奈之下她只好選擇小產(chǎn)權(quán)房。
除了像李女士這樣眾多的剛需客，一些小開發(fā)商、投資客也成為了購買小產(chǎn)權(quán)房的主力軍。一家門店的中介告訴記者，小開發(fā)商通常會把一些地段較好的小產(chǎn)權(quán)房買下進(jìn)行改造翻新，包裝成商品房后售賣，最終流入剛需客手中;投資客則一般選擇一次性購買幾套小產(chǎn)權(quán)房房源，短期用來收租，長期博拆遷來獲得更多收益。
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深圳小產(chǎn)權(quán)房漲幅最高達(dá)50% 回遷指標(biāo)房水漲船高
商品房市場的調(diào)控力度正在持續(xù)加碼，而這類小產(chǎn)權(quán)房不僅不限購，售價(jià)也僅是同片區(qū)商品房價(jià)格的二分之一甚至更低。伴隨著舊改進(jìn)度的深入，價(jià)格還擁有逐漸上漲的空間。那么深圳目前各區(qū)小產(chǎn)權(quán)房價(jià)格如何?是否如傳言所說的水漲船高呢?
記者跟隨中介來到龍華區(qū)大浪的一棟小產(chǎn)權(quán)房，這里的兩房一廳賣60萬到65萬左右。中介稱，這里的房子不計(jì)算面積只按套算。而據(jù)記者觀察，這些小產(chǎn)權(quán)房的戶型一般，有的甚至被改成了沒有陽光的暗房。
記者還發(fā)現(xiàn)，一些帶有拆遷概念的小產(chǎn)權(quán)房，價(jià)格更是水漲船高。
在走訪過程中，記者了解到，目前沙井一些即將拆遷的小產(chǎn)權(quán)房價(jià)格上漲明顯，均價(jià)甚至已經(jīng)超過5萬元。在官方的二手房成交參考價(jià)中，沙井的數(shù)個(gè)小區(qū)均價(jià)基本上在每平方米4萬至5.2萬之間，與小產(chǎn)權(quán)房單價(jià)已經(jīng)相差不大。類似的情況其實(shí)在深圳各個(gè)擬拆遷的城中村比比皆是。
記者在百度搜索小產(chǎn)權(quán)房，各式各樣的小產(chǎn)權(quán)房網(wǎng)站涌現(xiàn)出來，這些網(wǎng)站明碼標(biāo)價(jià)各個(gè)地區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房源信息，均價(jià)從幾千到幾萬不等，基本都需要一次性付款，也有少量統(tǒng)建樓顯示可以分期付款。
除了小產(chǎn)權(quán)房，一些中介還做起了回遷指標(biāo)房的買賣。記者以購房者的身份對指標(biāo)房進(jìn)行咨詢時(shí)，一名專門從事回遷房指標(biāo)交易的房產(chǎn)中介表示，如果想入手，可以先預(yù)付定金。只要一有村民釋放面積，就可以優(yōu)先選擇。中介表示，回遷指標(biāo)房雖然也是無產(chǎn)權(quán)登記的小產(chǎn)權(quán)房，但卻已經(jīng)有開發(fā)商進(jìn)駐洽談城市更新，一些原村民可能急需資金，拿出一定的回遷面積出售，這些房子在經(jīng)城市更新之后得到確權(quán)，就能獲得不動產(chǎn)權(quán)證。
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購置小產(chǎn)權(quán)房存在法律風(fēng)險(xiǎn)
在深圳，小產(chǎn)權(quán)房事實(shí)存在，但它的官方名字卻是“違法建筑”，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，深圳市違法建筑數(shù)約40萬棟，建筑面積達(dá)4.2億平方米，占深圳總建筑面積的49.27%。在房價(jià)高漲的今天，買小產(chǎn)權(quán)房靠譜嗎?風(fēng)險(xiǎn)在哪里?未來深圳小產(chǎn)權(quán)房拆遷又怎么賠償呢?
在官方的表態(tài)中深圳并不存在小產(chǎn)權(quán)房，只有“違法建筑”。之所以如此，是因?yàn)檫@些小產(chǎn)權(quán)房存在違反合法建設(shè)申報(bào)流程，未進(jìn)行正規(guī)用地與建筑規(guī)劃許可以及建設(shè)施工許可申報(bào)等情況，甚至有的小產(chǎn)權(quán)房存在違規(guī)占用建筑紅線等現(xiàn)象，該類建筑多出現(xiàn)在各個(gè)城中村。雖然深圳早在2004年就實(shí)現(xiàn)了農(nóng)村集體土地的國有化轉(zhuǎn)換，但深圳仍是全國小產(chǎn)權(quán)房問題最突出的城市之一。
在深圳，小產(chǎn)權(quán)房交易如此活躍，那雙方如何證明買賣關(guān)系呢?有小產(chǎn)權(quán)房的銷售中介告訴記者，大多數(shù)的小產(chǎn)權(quán)房目前只能選擇全款交付。買賣關(guān)系證明除了買賣合同，還有律師見證和村委物業(yè)公司的蓋章。不過，記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，深圳多數(shù)村委已經(jīng)不會給相關(guān)小產(chǎn)權(quán)房交易蓋章或作證。
記者在調(diào)查中海發(fā)現(xiàn)，深圳市司法局早在2009年就發(fā)文嚴(yán)禁律師為違法建筑銷售行為提供見證服務(wù)，2016年又再次發(fā)文確認(rèn)，不只針對違法建筑類小產(chǎn)權(quán)房，那些有合法報(bào)建手續(xù)的小產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)椴环仙鲜薪灰讞l件，交易行為本身無效，見證也同樣無效。
業(yè)內(nèi)人士表示，小產(chǎn)權(quán)房交易常常存在無法過戶、一房多賣、業(yè)主反悔、不配合簽約、交易信息不透明、時(shí)間周期長等重大潛在風(fēng)險(xiǎn)。
