原標(biāo)題：二手房成交量走出低谷三月微漲四月穩(wěn)中回溫
二手房一直被稱作是樓市晴雨表，尤其是現(xiàn)在，很多人都是要賣掉舊房換更大更好的新房，二手房的成交量已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場的一個(gè)重要指標(biāo)。一方面中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，青島二手房掛牌量正在激增;另一方面國家統(tǒng)計(jì)局官方網(wǎng)站發(fā)布最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，二手房成交量在平穩(wěn)回溫中，房價(jià)表現(xiàn)也是“穩(wěn)中有漲”。另外，從市民的購房習(xí)慣來看，“買新不買舊”成為二手房的消費(fèi)特征，相比之下，建成多年的老舊小區(qū)，逐漸成了市場滯銷的主要產(chǎn)品。
房價(jià)普漲
二手房穩(wěn)中回暖
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)，2022年3月青島新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，同比上漲3.3%;青島新房價(jià)格走勢終于在今年“金三月”這個(gè)地產(chǎn)傳統(tǒng)銷售旺季，結(jié)束了從去年末到今年初的下行態(tài)勢，開始正式“止跌回漲”了。而大家頗為關(guān)注的二手房價(jià)格方面，從2021年下半年至2022年一季度，青島二手房價(jià)格一直維持著的“小幅”走低態(tài)勢在“金三月”被徹底打破了，市場開啟上漲的新局面。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，3月二手房住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，同比漲幅為0.5%。
如果說三月的數(shù)據(jù)還是微漲，那時(shí)間來到四月份，二手房成交量稱得上“一飛沖天”。根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月11日至4月17日一周，青島二手房共計(jì)成交1158套，環(huán)比前一周上漲了91.4%，二手房成交總面積106760.92㎡。其中，普通二手住宅共交易了519套，環(huán)比前一周274套上漲89.4%，二手住宅成交總面積48338.06㎡。從分區(qū)來看，上周西海岸新區(qū)再次奪回了一周交易冠軍，上周西海岸新區(qū)二手房共成交267套，二手房成交面積25228.13㎡;市北區(qū)緊隨其后，上周二手房則交易了241套，二手房總交易面積18212.36㎡，排名第二位，這些數(shù)據(jù)都是連續(xù)多個(gè)月沒有的新局面。
不僅僅是市場數(shù)據(jù)，各二手房門店的客流量與上漲的成交量相互呼應(yīng)，“店里的工作人員已經(jīng)有點(diǎn)忙不過來了，像是回到了去年上半年的感覺?！痹诟∩胶笠恍^(qū)，一中介的工作人員告訴記者，在他們店里，每天來店看房的客戶量都在十組以上，去年下半年看房客戶量還僅維持在兩三組。綜合目前的市場情況，無論是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人還是購房者，都認(rèn)為二手房的旺季似乎已經(jīng)到來。
掛牌量上升
疫情推動(dòng)集中成交
按照慣例，“金三銀四”是房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)旺季，為什么今年3月還是下降的局勢，到了4月卻突然迎來上漲?來自青島貝殼研究院市場分析師劉倩倩認(rèn)為，4月市場快速上漲的原因可能是疫情緩解的因素。“3月市場受到疫情的影響，市場修復(fù)受阻，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的1—3月商品房銷售結(jié)果來看，銷售額累計(jì)同比跌幅呈現(xiàn)繼續(xù)擴(kuò)大的趨勢?！眲①毁桓嬖V記者，疫情導(dǎo)致看房的客流急劇下降，但隨著疫情的緩解，也造成了積壓的需求快速釋放。另外，自4月開始各種自上而下的紓困政策接踵而至。像青島的房貸利率在下調(diào)、銀行信貸額度增加等，相信二季度的二手房銷售情況會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)步修復(fù)的趨勢。“像近期我們監(jiān)測到的網(wǎng)上房地產(chǎn)日均網(wǎng)簽量在逐步回升，已超過春節(jié)后的日均表現(xiàn);而在價(jià)格方面，近期二手房價(jià)格指數(shù)自3月之后持續(xù)處于波動(dòng)過程中，整體維穩(wěn)，隨著市場活躍度的提升，二手房價(jià)格預(yù)計(jì)會(huì)保持維穩(wěn)或微漲的趨勢。 ”
但對(duì)于二手房的未來預(yù)期，很多業(yè)內(nèi)人士也是持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。有二手房經(jīng)紀(jì)人就給記者提供了一組數(shù)據(jù)：貝殼網(wǎng)3月24日青島市區(qū)二手房的掛牌量72898套，到了4月11日僅僅是半個(gè)多月的時(shí)間，二手房掛牌量已經(jīng)增長至77026套，增加了4128套。而且這還只是貝殼網(wǎng)一家平臺(tái)的數(shù)量。而來自卓易統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)是，青島二手房掛牌量為16萬套，其中西海岸新區(qū)4.5萬套，城陽1.9萬套。二手房掛牌量的急劇增長可以從兩個(gè)方面來解讀：一方面有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為，由于出售二手房的業(yè)主大多數(shù)是有換房需求的，所以二手房出讓數(shù)量的增加可以理解為越來越多的人開始想買新房，這種可能成為新房市場向好的重要支撐。另一方面，二手房數(shù)量的增加，也造成了青島二手房去化周期的延長。根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021全年青島二手房共計(jì)成交66518套，根據(jù)卓易數(shù)據(jù)16萬的掛牌量計(jì)算，那青島二手房的去化周期就將長達(dá)兩年半。另外，也有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人感覺“房住不炒”的理念已經(jīng)真正深入人心，“以前很多人都擔(dān)心房子不買就漲價(jià)，盡管需求沒那么強(qiáng)烈，也會(huì)趕緊買房，但現(xiàn)在感覺客戶的緊迫感沒有那么強(qiáng)。”浮山后鏈家遠(yuǎn)洋風(fēng)景店的孫鵬經(jīng)理告訴記者，在他看來客戶的觀望情緒還在持續(xù)，二手房的旺季可能還要推遲一段時(shí)間。與孫鵬的觀點(diǎn)類似，盡管市場向好出現(xiàn)價(jià)格微漲，但大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，在房住不炒的理念下，再加上巨大的市場庫存，二手房未來并沒有太大的價(jià)格上漲空間。
二手房“困難戶”老房子是“雞肋”
去年，家住福嶺嘉苑的朱阿姨開始張羅著換房，220多萬元的價(jià)格掛了小半年，別說成交了，平時(shí)連看房的人都沒有。最近價(jià)格降到了200萬元出頭，有人看房卻一直沒能成交。 “如果老房子不靠學(xué)區(qū)，或者周邊沒有地鐵和醫(yī)院這樣的配套，想出手真的挺難。 ”鏈家地產(chǎn)遠(yuǎn)洋風(fēng)景店的孫鵬經(jīng)理告訴記者，二手房目前市場分化特別嚴(yán)重，一方面是次新房受歡迎，另一方面老破小成了市場的“困難戶”。隨后記者來到了撫順路，目前周邊的新盤售價(jià)在3萬元以上，幾百米遠(yuǎn)的理工大家屬院，價(jià)格不到2萬元，甚至單價(jià)1.5萬元的房子都不難找，相差近一倍。即便房子掛牌價(jià)再便宜，老房子依然沒有新房搶手。
老房子價(jià)格便宜，而且居于鬧市區(qū)，本來應(yīng)該是很多剛需族鎖定的目標(biāo)房源，然而房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，老房子的問題其實(shí)還比較突出，比如結(jié)構(gòu)差、設(shè)計(jì)差、面積小、房屋老化等等，還有各種配套設(shè)施不到位。目前，房地產(chǎn)剛需市場中，年輕人逐漸成為主導(dǎo)，在他們看來和價(jià)格同樣重要的是居住的舒適性。在錯(cuò)埠嶺，記者就遇到了正在看房的年輕人小于，“我的預(yù)算有限，想先看看老房子，但看了幾套基本不打算在這里買了。 ”小于說一方面老房子結(jié)構(gòu)差，很多房間都是“暗間”設(shè)計(jì)，后期就算裝修改造都沒辦法讓室內(nèi)明亮起來，而且老房子都沒電梯，回家還要爬樓。當(dāng)然最讓他不能忍受的是附近連停車位都沒有。 “這樣的價(jià)格還不如住在城陽，找個(gè)靠近地鐵的樓盤，面積比這里還大。 ”小于告訴記者。
隨著城市的不斷擴(kuò)張，不少剛需族買房只有兩種選擇，要么在主城區(qū)買老房子，要么買地段比較偏遠(yuǎn)、樓齡較新的新房。對(duì)于偏重居住體驗(yàn)的年輕人來說，無疑更喜歡后者。不過也有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提醒，隨著城市更新的推進(jìn)，很多小區(qū)都已經(jīng)啟動(dòng)了老舊小區(qū)改造工程，從加裝保溫層到周邊環(huán)境整治等，老舊小區(qū)也在悄悄發(fā)生改變。以嶗山錦繡小區(qū)為例，整個(gè)改造工程不僅重修了路面，安裝了各種監(jiān)控、通信設(shè)施，甚至還配建了籃球場和網(wǎng)球場，因?yàn)樾^(qū)是沿海邊修建，擁有絕佳的海景風(fēng)光。周邊新房房價(jià)普遍超過5萬元/平方米，這里的價(jià)格只有2.5萬元/平方米，想買海景房的剛需客戶完全可以考慮這里。
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次新二手房最受寵大戶型保值增值
對(duì)很多預(yù)算不多的購房者來說，通常會(huì)選擇“先上車”的策略，也就是將就自己的資金先買房，然后等資金充足再換房。那這樣的客戶就需要考慮未來賣房時(shí)二手房的價(jià)格。 “從現(xiàn)在的市場來看，2010年后的房子還是比較受歡迎的。 ”孫鵬經(jīng)理告訴記者，房子別太老，最好還能靠近地鐵或者公交站，如果還有不錯(cuò)的學(xué)區(qū)，那就更完美了。
另外，在面積和戶型方面，國家統(tǒng)計(jì)局官方網(wǎng)站發(fā)布最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)3月房價(jià)環(huán)比漲幅最大的是90㎡及以下的小戶型，3月環(huán)比漲價(jià)幅度為0.6%，其次是90-144㎡的中等戶型，價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，144㎡以上的大戶型價(jià)格表現(xiàn)最為平穩(wěn)，環(huán)比漲幅僅為0.1%，基本與2月價(jià)格持平。但同比來看，新房市場各類產(chǎn)品中還是大戶型的“保值增值”屬性最佳，其中144㎡以上的大戶型新房銷售價(jià)格同比上漲了3.9%;90-144㎡的中等戶型新房銷售價(jià)格同比上漲了3.1%;90㎡及以下的小戶型銷售價(jià)格同比上漲僅為2.6%，是各類戶型新房中漲幅最小的。 在二手房市場中，同樣也是144㎡以上大戶型價(jià)格表現(xiàn)最“堅(jiān)挺”，銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，同比漲幅為1.7%。除此之外，90㎡以下小戶型二手房價(jià)格環(huán)比2月上漲了0.1%，同比上漲0.4%;90-144㎡的中等戶型二手房3月份價(jià)格環(huán)比上漲了0.4%，同比上漲了0.3%，都是實(shí)現(xiàn)了價(jià)格“觸底反彈”。
觀海新聞/青島早報(bào)記者 劉鵬
標(biāo)簽： 銷售價(jià)格 房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 老舊小區(qū) 國家統(tǒng)計(jì)局
