倒在長租公寓這條賽道上的玩家，最近又多了一個(gè)。
今年7月以來，“樂伽公寓經(jīng)營異常，疑似爆雷”、“分公司人去樓空”、“房東收不到租金、房客面臨被驅(qū)逐”等消息在網(wǎng)上廣泛流傳。此后，樂伽公寓曾公開辟謠稱“公司依舊正常開展業(yè)務(wù)”。
就在房東和房客們焦急等待一個(gè)解決方案的時(shí)候，8月7日晚，樂伽公寓通過其官方微信公眾號(hào)宣布，公司已停止運(yùn)營。
突然發(fā)布的停業(yè)公告
據(jù)公開資料顯示，成立僅三年的樂伽公寓在長租公寓的風(fēng)口上快速發(fā)展，截至今年5月，在南京、蘇州、杭州等8個(gè)城市均有布局，成立了300多家簽約中心，員工達(dá)到600多人，為40多萬客戶提供服務(wù)，管理的房源超過20萬套，房屋總價(jià)達(dá)1000億元。根據(jù)規(guī)劃，其未來還要擴(kuò)張至沈陽、徐州、廈門、佛山、青島、煙臺(tái)、武漢、廣州、深圳、北京、上海、鄭州等城市。
但這個(gè)美好的規(guī)劃在8月7日這一天劃上了休止符。當(dāng)日晚間，樂伽公寓通過官方微信公眾號(hào)發(fā)布一則公告，確認(rèn)公司已經(jīng)停止運(yùn)營，關(guān)閉所有業(yè)務(wù)，且員工大量離職，沒有經(jīng)營收入，已無法償還客戶欠款。
該公告稱，凡房東、房客自愿達(dá)成和解協(xié)議的，公司無條件予以認(rèn)可，無須再通知公司，原房屋租賃合同即時(shí)終止作廢，不再履行;房東、房客保留依法追究公司違約、賠償損失等法律責(zé)任的權(quán)利。房東、房客無法達(dá)成和解的，可依法通過法律途徑解決，追究公司應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，公司尊重并執(zhí)行一切決定。
該公告最后還強(qiáng)調(diào)，此次事件不應(yīng)該波及房客，公司再次誠懇請(qǐng)求房東不要采取過激手段驅(qū)逐房客。
今年7月，多地的樂伽公寓房客曝光，房東因沒有按時(shí)收到房租，對(duì)房客下達(dá)了“驅(qū)逐令”。其中不少人與樂伽公寓簽訂了1年合同，至少支付了半年以上的租金。不少房東也表示，自己與樂伽公寓簽訂的是按季度收款的合同，但今年以來收款的情況明顯“不樂觀”，驅(qū)逐房客也是“無奈之舉”。
7月中旬和下旬，西安、南京、杭州等住建部門發(fā)布了樂伽公寓風(fēng)險(xiǎn)提示，其中西安住建部門曾在7月15日發(fā)布《關(guān)于南京樂伽商業(yè)管理有限公司西安分公司的風(fēng)險(xiǎn)提示》，稱該公司在西安經(jīng)營房屋租賃、房屋經(jīng)紀(jì)活動(dòng)時(shí)，經(jīng)營范圍未包含有“房屋租賃”經(jīng)營項(xiàng)目，提醒廣大西安市民注意風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判，避免財(cái)產(chǎn)損失。
事件曝光后，不少房東和房客前往樂伽公寓的南京總部進(jìn)行了退款協(xié)商，但在公告發(fā)出前，據(jù)媒體報(bào)道稱，大部分房東和房客并沒有收到相應(yīng)的補(bǔ)退款。而公告一出，不少房東和房客更是直接“炸”了，而許多當(dāng)初幫他們辦理租賃合同的工作人員也已經(jīng)消失，樂伽公寓此前還發(fā)送短信言明：“樂伽公寓原業(yè)務(wù)員已離職，從其離職之日起，其所從事的一切活動(dòng)概與我司無關(guān)。”
為妥善解決相關(guān)事件，在樂伽公寓發(fā)出公告后不久，南京市住房保障和房產(chǎn)局也發(fā)布通告稱，樂伽公寓在履行租賃合同過程中出現(xiàn)大量違約，造成不良社會(huì)影響。南京市相關(guān)區(qū)政府已經(jīng)組織第三方機(jī)構(gòu)在轄區(qū)設(shè)立調(diào)處服務(wù)點(diǎn)，為南京地區(qū)樂伽公寓客戶提供糾紛調(diào)解和法律咨詢服務(wù)。同時(shí)，南京市住房租賃行業(yè)協(xié)會(huì)推薦南京我愛我家房屋租賃置換有限公司、南京自如房屋租賃有限公司等五家住房租賃企業(yè)參與調(diào)處服務(wù)點(diǎn)工作。
注定難行的
長租公寓？
讓樂伽公寓倒下的原因，毫無意外又是資金危機(jī)導(dǎo)致爆雷。
有業(yè)內(nèi)人士表示，樂伽公寓采取的是“高收低租”的模式，即高于市場(chǎng)價(jià)拿房，給房東的付款方式為一個(gè)月租金或者一個(gè)季度租金;再以低租金出租房屋，一次性收取租客半年到一年的租金。而這種模式跟此前已經(jīng)爆雷的長租公寓采取的“租金貸”本質(zhì)相同，是典型利用資金池經(jīng)營長租公寓的方式。
之所以采用這種方式，在業(yè)內(nèi)人士看來，其可以使得經(jīng)營方式快速實(shí)現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展，搶占市場(chǎng)份額。像樂伽公寓這種操作方式，通過時(shí)間差可以形成一個(gè)龐大的資金池，再把這些獲取的現(xiàn)金用于收購更多房源，獲取更多現(xiàn)金流;或者用于別處的投資，以賺取更多的利潤回報(bào)。
但正如“租金貸”帶來的巨大危害一樣，這種模式正在破壞著行業(yè)的整體信用，無形中會(huì)放大杠桿，由于缺少風(fēng)險(xiǎn)控制，一旦企業(yè)經(jīng)營管理失誤，就會(huì)導(dǎo)致房東、房客損失嚴(yán)重。
“長租公寓一旦爆倉，會(huì)比P2P爆雷更可怕。”我愛我家前副總裁胡景暉在2018年時(shí)曾如此警告這個(gè)行業(yè)，如今看來，一語成讖。自2018年以來，杭州鼎家公寓、上海寓見公寓、北京昊園恒業(yè)、北京愛佳心儀等在內(nèi)的多家長租公寓出現(xiàn)“爆雷”或者“跑路”。
“說到底，還是這個(gè)行業(yè)的商業(yè)模式?jīng)]有搞清楚的問題。”深圳某創(chuàng)投機(jī)構(gòu)合伙人接受證券時(shí)報(bào)·創(chuàng)業(yè)資本匯記者采訪時(shí)表示，去年他們?cè)?jīng)接觸過一家長租公寓創(chuàng)業(yè)公司尋求融資，但在經(jīng)過盡調(diào)后他們發(fā)現(xiàn)，這個(gè)行業(yè)的大部分公司未能“梳理”出自己的盈利邏輯。
據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，目前國內(nèi)20個(gè)重點(diǎn)城市公寓租金回報(bào)率僅為1%到3%。對(duì)于很多長租公寓公司而言，它們需要在市場(chǎng)上大量獲取房源，在面臨諸多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況下，不得不采取“哄抬價(jià)格”、“低價(jià)出租”的方式來擴(kuò)張。
有長租公寓創(chuàng)業(yè)公司創(chuàng)始人就曾公開表示，公寓的底租成本占總成本的55%到60%，租金差為1.6~1.7倍，還需要每年攤銷15%到20%的裝修成本，以及人工等成本。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，金融手段在助力長租公寓規(guī)?；耐瑫r(shí)，也加劇和提升了未來的風(fēng)險(xiǎn)水平，他建議對(duì)于長租公寓領(lǐng)域的金融管控力度要進(jìn)一步加強(qiáng)。
北京房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)秘書長趙慶祥則建議，要盡快出臺(tái)住房租賃條例，租賃行業(yè)必須通過立法建立準(zhǔn)入門檻;此外，可以由協(xié)會(huì)牽頭探索建立風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金制度，租賃企業(yè)按照規(guī)模繳納風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，此舉一方面可以對(duì)沖經(jīng)營不善帶來的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也可以控制企業(yè)的擴(kuò)張速度。
在業(yè)內(nèi)人士看來，與將既有住房收儲(chǔ)加工改造后用于出租的“輕資產(chǎn)”長租公寓運(yùn)營模式不同，由國企投資運(yùn)營的長租公寓項(xiàng)目普遍為“重資產(chǎn)”運(yùn)營模式。易居研究院易居智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，重資產(chǎn)、長周期運(yùn)營有利于行業(yè)形成新的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)該行業(yè)健康發(fā)展。(記者 張國鋒)
