2019年8月，深圳投資客肖鋒以單價2.3萬元/平方米、總價約240萬元買下東莞松山湖片區(qū)某新盤。彼時，東莞購買新房需要連續(xù)繳納1年社保，但只要買家想買，售樓處銷售人員和中介都可以“幫忙操作”解決名額問題。
過去一年，東莞房價直線上漲，松山湖片區(qū)漲幅最快。肖鋒購買的樓盤，如今單價已經(jīng)漲到4.2萬/平方米，總價漲至430萬元。不到2年時間，漲幅達80%。
深圳投資客通過擦邊球打法曲線買入東莞的套路，已被重重圍堵。今年3月，東莞住建局出臺多個政策打擊投機炒房行為，包括提高首付、堵假離婚、延長社保、限制新房價格漲幅等。
調(diào)控加碼，投資客擠進東莞樓市的通道逐漸收緊。深圳客匆忙退場后，東莞樓市成色幾何?
半年三度調(diào)控
“來了就是臨深人。”
由于深圳房價高企，越來越多的買家外溢到東莞、惠州臨深片區(qū)，過上雙城生活。作為深圳的后花園，東莞因地緣優(yōu)勢成為外地投資客最青睞的城市。貝殼研究院最新發(fā)布的城市移民指數(shù)研究報告顯示，22個重點城市中有7個城市的省外客戶占比超過一半。其中，東莞購房群體中，省外客戶占比也達到71.4%，位居第二。
房價上漲的接力棒也由深圳傳至東莞，頻頻刷新歷史記錄。
貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2020年東莞新房共成交9.87萬套左右，其中住宅6.47萬套，同比增長33.6%，成交套數(shù)為近四年新高;二手房成交突破4萬套，成交量三年新高，成交均價達2萬元/平方米以上。諸葛找房發(fā)布的《2021年3月百城二手住宅市場均價及同環(huán)比情況》顯示，東莞3月份二手房價格同比漲幅13.35%，排在100城的第二位，僅低于浙江嘉興。
樓市火熱勢態(tài)受到相關(guān)部門的重視，此后東莞被住建局約談。
繼今年一季度東莞迎來最嚴(yán)政策“莞六條”之后，4月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將東莞市列入房地產(chǎn)監(jiān)測重點城市名單;4月29日東莞樓市再迎新房銷售價格指導(dǎo)，對未售出的新建商品住房上調(diào)銷售價格的間隔時間，由取得預(yù)售許可證(現(xiàn)售備案證書)后半年延長至一年，漲幅不超過3%(含本數(shù))。
這意味著，住建局為新房價格設(shè)置“漲停板”，遏制房價過快上漲。對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對騰訊房產(chǎn)表示，當(dāng)房價出現(xiàn)較快上漲勢頭時，可根據(jù)房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)，根據(jù)區(qū)域房價水平、供需情況等，設(shè)置“差別化”價格調(diào)整幅度，切實保持房價平穩(wěn)可控。住建部門將根據(jù)市場價格變動情況、調(diào)控壓力等，隨時調(diào)整價格限制的措施。
新政的效果立竿見影。金融端及行政調(diào)控疊加收緊，東莞樓市熱度高位回落。
合富大數(shù)據(jù)顯示，4月東莞二手房網(wǎng)簽面積約19萬平方米，約1773套，同比減少39%。均價約17278元/平方米，環(huán)比下降3.6%?？傮w而言，4月二手房成交低迷，遠低于去年同期和前年同期。5月1-5日，東莞新建商品住宅網(wǎng)簽量僅50套，同比暴跌83%，創(chuàng)歷史同期最低。
房企拿地?zé)崆槲赐?/p>
在深圳，無論是購房者亦或是開發(fā)商，骨子里都有濃厚的“東莞情節(jié)”。最嚴(yán)調(diào)控政策將不少深圳投資客擋在門外，卻無法阻擋深圳房企進入東莞的熱情。
今年東莞土拍市場，頻現(xiàn)深圳房企的身影。2021年首宗土拍麻涌地塊提前一晚總價封頂，最終被深圳南山地產(chǎn)以總價11.8億元拿下溢價率為41.7%;1月22日，鳳崗地塊由招商拿下，溢價率為78%;2月3日，萬科拿下松山湖地塊，可售樓面價為25800元/平方米。3月12日，中海經(jīng)過28輪競價，以總價35.97億元競得東莞大朗一塊商住用地。
為什么深圳房企對東莞有著迷之熱情?對此，一名深圳本地房企投拓人士對騰訊房產(chǎn)表示，東莞本身是粵港澳大灣區(qū)的核心城市，交通、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟基礎(chǔ)都很好。即使拋開深圳的因素單獨看，東莞本身也十分值得投資。其次，東莞人口凈流入量大，購房需求旺盛，后續(xù)銷售通道順暢。
“當(dāng)然，最直觀的原因是深圳拿地太難了，地也太少了，所以大家都來東莞了。”該人士補充道。
房企重金圍獵，將東莞炒得火熱。今年以來，東莞多宗地塊以最高限價成交?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2020年東莞高溢價地塊頻出，多幅地塊以最高限價成交，平均土拍溢價率為28%，遙遙領(lǐng)先其他城市。2020年，東莞市成功出讓43宗土地，累計成交金額為622.7億元，相比2019年的373.7億元，漲幅為66.63%，創(chuàng)十年來新高。
“面包貴過面粉”，土地市場的熱度是否會傳導(dǎo)至交易市場，帶來新一輪房價上漲?
貝殼研究院高級分析師潘浩表示，自2016年起東莞共出臺7次抑制房價政策，“429新政”中規(guī)定的調(diào)價3%以內(nèi)的規(guī)定內(nèi)容最為詳盡，力度最強低。3%的房價漲幅低近期價格漲幅，預(yù)計未來東莞商品住宅成交均價將走穩(wěn)，價格上漲預(yù)期下降，短期內(nèi)或?qū)⒊霈F(xiàn)小幅回調(diào)。
合富研究院則認(rèn)為，2.27“莞六條”后，3月份市場供求呈現(xiàn)放緩。4月金融政策大幅收緊，需求端受到大幅壓制，導(dǎo)致供應(yīng)與成交均表現(xiàn)低迷。相比去年第四季度及今年春節(jié)前，東莞樓市供求呈現(xiàn)“斷崖式”下滑。在高壓政策下，整體均價漲幅得到大幅收窄。受需求受壓影響，供應(yīng)放緩，供求矛盾進一步尖銳，庫存量持續(xù)創(chuàng)新低，房價上漲趨勢仍然較強。
