魯先生表示，這一車位價格遠高于周邊樓盤的車位售價。之前也有客戶看上這個樓盤，但是因為首付車位的問題，最后選擇放棄。他推測，可能因為該項目備案價格較低，公司想讓首付款高一些，所以才要求車位款在首付時一次性結(jié)清。
年報顯示，2019年、2020年，重慶陽光100阿爾勒分別實現(xiàn)合約銷售2.51億元、6.84億元。在這些銷售額中，同樣包含了捆綁銷售所帶來的銷售額。
據(jù)陽光100介紹，阿爾勒是陽光100三大產(chǎn)品線之一，主要面向客群是大都市的青年知識精英。然而這一產(chǎn)品線也成為了陽光100旗下問題較多的產(chǎn)品線，據(jù)業(yè)主反映，除捆綁銷售車位外，阿爾勒還存在延期交房、監(jiān)管資金是否被挪用遭到質(zhì)疑等問題。
房屋中介平臺鏈家顯示，目前，位于無錫惠山的陽光100阿爾勒已全部售罄。不過多位業(yè)主在人民網(wǎng)旗下的領導留言板上反映，該項目“交房一拖再拖”，有業(yè)主甚至指出，“經(jīng)業(yè)主核實，該項目中大部分業(yè)主的首付和貸款并未進入監(jiān)管賬戶。”
按照《通知》要求，陽光100阿爾勒產(chǎn)品中部分項目顯然需要做出很大改變，甚至需要監(jiān)管部門的介入。
浙江金華樓市“流行”捆綁銷售車位
中海宏洋疑是“始作俑者”
像陽光100這樣捆綁銷售車位的情況，在浙江金華樓市較為普遍。金華樓市知名公眾號作者嚴進文告訴《紅周刊》記者，雖然官方“明面上”并不允許捆綁銷售，但因樓市火熱，房屋銷售受限價政策約束，捆綁車位的銷售行為在金華十分普遍。
嚴進文表示，2021年2月開始，金華樓盤普遍開始要求捆綁銷售車位，在當?shù)厥组_先河的是中海九樾，隨后其他樓盤紛紛效仿。以中海九樾為例，一期開盤時，中海九樾雖并未開始銷售車位，但其告訴購房者，車位的預期售價為28萬元/個。而到了二期開盤，車位正式售賣，中海九樾又改口表示，車位為38萬元/個，且必須購買。
值得一提的是，在被住建部點名約談后，金華在8月2日晚發(fā)布《關于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其中明確指出，加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售管理，嚴厲打擊發(fā)布虛假廣告、違規(guī)收費、捂盤惜售等行為。
也是在8月2日，《紅周刊》記者以購房者身份咨詢中海九樾樓盤銷售情況時，一位房屋經(jīng)紀人表示，目前中海九樾已經(jīng)售罄。且在售期間，該項目并無綁定車位的銷售行為。
不過，據(jù)《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，在中海九樾“售罄”之前，克而瑞研究中心發(fā)布的一則報告指出，“金華高端項目中海九樾項目均價逼近3萬元/平米，還以全款優(yōu)先、綁定車位等方式篩選客戶，也依舊能取得開盤去化80%-90%的佳績。”如果這份報告是調(diào)研所來，那么中海九樾綁定車位銷售的情況應是確實存在過。如今中海九樾銷售人員聲稱沒有綁定車位銷售過，可能只是在“順應”監(jiān)管要求。嚴進文推測，相關整治政策出臺后，銷售人員已統(tǒng)一口徑。
中海九樾的背后開發(fā)商為中海宏洋。而中海宏洋捆綁銷售的行為也并非上述一例。有業(yè)主反映，中海宏洋旗下的晉江項目中海悅江府存在“捂盤惜售，捆綁銷售”行為。該業(yè)主在3月21日于“人民網(wǎng)領導留言板”上表示，自己在2021年3月前往中海悅江府銷售大廳咨詢購買時，銷售員表示已全部售罄。然而根據(jù)業(yè)主查詢，彼時晉江房產(chǎn)備案查詢系統(tǒng)顯示中海悅江府11幢還有100多套房可供銷售。而同樣負責該樓盤銷售的房產(chǎn)中介告訴上述業(yè)主，只要買店面或者兩個車位，就能安排買房。對于該業(yè)主的投訴，晉江市住房和城鄉(xiāng)建設局在4月30日給予回應，稱“晉江市湖商商業(yè)管理有限公司與泉州市中海宏洋海創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就中海悅江府項目11號樓79套住宅達成購房意向，截至2021年4月14日，晉江市住房和城鄉(xiāng)建設局查詢晉江市房產(chǎn)登記管理系統(tǒng)，中海悅江府11號樓所有住宅均已售出。”晉江市相關部門的回應實際并沒有回答以上業(yè)主為何在3月查詢時“有房可售”的情況，也沒有回答中海悅江府是否存在“捂盤惜售，捆綁銷售”的行為。
在中海宏洋旗下多個樓盤捆綁銷售背后，其2020年的銷售額表現(xiàn)并不理想，2020年中海宏洋實現(xiàn)合約銷售額647.1億元，并未完成其給自己擬定的700億元的年銷售目標。而在2021年，中海宏洋上半年完成合約銷售額432.87億元，銷售增速明顯，同比增長55.3%，其中，捆綁銷售的車位貢獻幾何?值得探究。
隨著對捆綁銷售車位等突出問題的有力整治，中海宏洋的后續(xù)銷售情況值得關注。
“捆綁銷售車位問題普遍存在，歸根結(jié)底，還是行情太熱，開發(fā)商想要賺取額外溢價。”嚴進文介紹說，在此之前，金華的車位價格一般在10萬元/個～15萬元/個左右。而自捆綁銷售開始流行后，金華多個樓盤車位價格甚至賣到近40萬元/個。按照目前車位的捆綁銷售價格，一個車位可以額外溢價25萬左右。假設一個小區(qū)有1000套房子，車位配比為1:1.2，那么整個項目可以溢價1200×25萬=30000萬。
捆綁銷售車位是房企變相漲價的手段之一。與此同時，往往還伴隨捂盤惜盤、囤積房源、違規(guī)收取預付款、茶水費等多重手段變相提價。比如，在上述提及的中海悅江府項目中就存在“捂盤惜售，捆綁銷售”的現(xiàn)象。
而且，“價外加價”和捆綁銷售似乎成了許多項目變相提價的手段。在福州，據(jù)當?shù)孛襟w報道，位于倉山區(qū)三江口、打著清華附中“學區(qū)房”概念的濱江正榮府在備案價基礎上，加價20萬元、捆綁36萬元車位銷售。另據(jù)人民網(wǎng)報道，福州樓盤國貿(mào)學原、保利閱云臺、大東海江山府等存在捆綁車位的銷售行為;大名城紫金9號、建發(fā)和璽存在“價外加價”，實際銷售報價高于樓盤備案價。
若整治“價外加價”和捆綁銷售，將對一些房企的利潤空間形成不利影響。嚴進文指出，尤其對2020年下半年之后所拿高價地影響較嚴重，因為限價存在，公司利潤是薄利甚至會虧損。
泰禾集團等疑挪用交易監(jiān)管資金
“套現(xiàn)”理由眾多
相比對捆綁銷售車位等問題的整治，《通知》要求對挪用交易監(jiān)管資金進行有效管控這一條更引發(fā)業(yè)內(nèi)人士關注。
中房商學院副院長鄧明政告訴《紅周刊》記者，在八部委發(fā)布《通知》所要求的整治行為中，挪用交易監(jiān)管資金的相關整治對房企影響最大。因為房企資金鏈較緊張，幾乎所有的開發(fā)商都會千方百計地挪用商品房預售資金，能夠完全遵守預售資金監(jiān)管制度的房企屈指可數(shù)。
雖然在八部委發(fā)布《通知》之前，各城市早已陸續(xù)出臺預售資金的監(jiān)管政策，據(jù)多位房地產(chǎn)人士反映，實際監(jiān)管效果并不理想。鄧明政表示，為了加強預售資金監(jiān)管制度，政府、銀行對預收款專戶存儲、全程監(jiān)管，優(yōu)先確保項目竣工，從而有效避免項目爛尾的發(fā)生。但是不同城市的監(jiān)管標準卻有一定差異，對信用資質(zhì)不同的房企的資金監(jiān)管額度也不同;甚至有些地方的監(jiān)管存在盲區(qū)，往往是監(jiān)管資金已經(jīng)被挪用以后才發(fā)現(xiàn)。
實際上，房企挪用預售資金的現(xiàn)象十分普遍，問題突出。據(jù)媒體報道，2020年泰禾集團被曝光20余個項目“爛尾”，而導致上述項目停滯的原因就包括違法挪用監(jiān)管賬戶建設款。2021年7月，邵陽市住建局發(fā)布暫停某頭部房企項目網(wǎng)簽交易的通知，該《通知》指出，上述項目監(jiān)管資金與實際銷售金額不符，存在賬外收存和使用挪用預售資金的行為，蓄意逃避監(jiān)管。
此外，《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，在人民網(wǎng)旗下的互聯(lián)網(wǎng)官民互動平臺領導留言板搜索“挪用”這一關鍵詞，可以看到，廣州、泉州、長沙、天津等多地都有業(yè)主留言反映，自己所購買的樓盤存在挪用購房款行為。而上述業(yè)主之所以能發(fā)現(xiàn)問題，往往因為項目停工或無法備案才開始關注和監(jiān)督房企的監(jiān)管資金使用情況。
而且，要想使交易資金得到有效監(jiān)管并不容易。一方面，交易監(jiān)管資金信息不公開透明，業(yè)主無權查證監(jiān)管資金使用情況。以福州福晟閩江道1993項目為例，2020年下半年，多位業(yè)主發(fā)現(xiàn)并投訴該項目陷入停工狀態(tài)。其中有業(yè)主在福州市12345便民服務平臺就“(項目)監(jiān)管資金是否被挪用，剩余金額如何查詢”一事進行提問。福建省銀保監(jiān)局回復表示，依據(jù)法律規(guī)定，銀行不得擅自泄露儲戶信息，監(jiān)管賬戶相關情況建議直接向開發(fā)商了解或向當?shù)刈〗ú块T反映。
而另一方面，房企“套現(xiàn)”監(jiān)管資金方式眾多。某TOP50強房企內(nèi)部人士趙磊(化名)告訴《紅周刊》記者，挪用交易監(jiān)管資金是很困難的，這屬于違法行為。但房企可以通過一些理由來申請動用資金，以達到“套現(xiàn)”目的。
趙磊向《紅周刊》記者分享的一張商品房預售款監(jiān)管協(xié)議書截圖顯示，開發(fā)企業(yè)在簽訂《監(jiān)管協(xié)議書》時，應將監(jiān)管賬戶對應的各個預售許可項目，經(jīng)物價部門認證的商品房總售價累計數(shù)的10%，作為該監(jiān)管賬戶的最低預留資金。“一般我們就按照最低要求預留監(jiān)管資金，而其他的資金，企業(yè)則會變相提走。”
鄧明政則表示，很多房企與總包單位默契配合提前提取監(jiān)管資金的情況也很常見。而這一做法，《紅周刊》記者也在房企內(nèi)部人士趙磊口中得到證實。據(jù)趙磊介紹，“在項目建設時，一旦工程的支付節(jié)點出現(xiàn)問題，房企可對監(jiān)管資金進行提取。所以很多時候，我們在申請?zhí)崛”O(jiān)管資金時會表示，現(xiàn)在已經(jīng)沒錢支付工程總包的工程款項。”
此外，趙磊介紹，項目遇到了不可抗力因素、非常重大的節(jié)點或重大建設事故、企業(yè)出現(xiàn)重大債務危機等一系列問題，也可以申請動用這筆資金。
上述都是房企申請?zhí)崛”O(jiān)管資金的常見理由。趙磊表示，“一般預售監(jiān)管資金到賬后的兩三個月后，基本上所有開發(fā)商都會通過一系列理由將其提現(xiàn)。”
中國海外發(fā)展等旗下部分項目存質(zhì)量問題，房企洗牌提速
對比上述突出問題，像違規(guī)施工、房屋質(zhì)量問題頻出等似乎都是“小問題”，但這些小問題更是消費者關心的問題，也是房企規(guī)范、高質(zhì)量運作的表現(xiàn)。
在八部委發(fā)布《通知》的5天之后，即7月28日，河北住建廳就針對本省發(fā)生的9起典型違法案件進行通報。其中，張家口的半山苑一期項目1#、2#住宅樓、邯鄲城市理想項目G1#樓未取得建筑工程施工許可擅自開工建設;石家莊的三聯(lián)公館項目未按工程設計圖紙施工。
伴隨壓縮工期、降低成本等多重因素，近年來，上述由施工所導致的問題不光頻繁出現(xiàn)于小型房企旗下樓盤項目，在知名的大型、中型房企中同樣屢見不鮮。
2021年以來，《紅周刊》記者持續(xù)追蹤中國海外發(fā)展、合生創(chuàng)展、綠城中國等多家房企的違法違規(guī)開工行為或質(zhì)量問題。5月底，《紅周刊》記者走訪發(fā)現(xiàn)，新交付的中海北京石景山項目金裕雅苑存在墻面滲水、墻面空鼓等諸多質(zhì)量問題。而同為中國海外發(fā)展旗下項目的中海首鋼長安云錦、中海云熙、中海金樾和著等項目也均遭到業(yè)主投訴。
而根據(jù)業(yè)主反映，貢獻了合生創(chuàng)展2020年四分之一營收的標桿項目合生杭州灣國際新城也存在較為嚴重的質(zhì)量問題，如地下車庫滲水、地面鼓包的情況;小區(qū)樓頂存在裂縫，室內(nèi)滲水嚴重;安全逃生樓梯存在水泥質(zhì)量不達標等。
趙磊告訴《紅周刊》記者，違規(guī)違法的開工建設行為在房企中普遍存在。而該行為整治的落地則會影響房企旗下開發(fā)項目的運營周期、銷售節(jié)點以及現(xiàn)金流回正速度。其中，最為核心的是，會拉長房企項目的現(xiàn)金流回正速度，比如，原本一年就可以回正的現(xiàn)金流，現(xiàn)在需要一年半到兩年時間。
當前的專項整治監(jiān)管還帶來了其他一些影響，比如房企的拿地策略。
趙磊就職于一家閩系房企。以往，該房企拿地擴張較為激進，因而也持續(xù)斬獲不少高價地。不過，趙磊告訴《紅周刊》記者，“周一(8月2日)晚上，老板已經(jīng)宣布放棄招拍掛土拍市場，我們可以去競拍，但不一定會拿(地)。”趙磊還表示，目前停掉招拍掛的房企并不僅有他們一家，不少龍頭房企行動速度更快。
為何房企的拿地策略會發(fā)生如此大的轉(zhuǎn)變?趙磊表示，目前出臺的監(jiān)管政策主要針對的是以招拍掛拿地為主的房企，但很難監(jiān)管到做城市更新、產(chǎn)業(yè)勾地的房企。這也意味著，房企可以通過舊改方式去拿地。雖然城市更新項目一樣受資金監(jiān)管約束，但是資金監(jiān)管比例卻遠低于招拍掛，大約在1%～3%之間。未來通過招拍掛市場來獲取土地的房企會越來越少。
但是，城市更新項目比招拍掛市場的項目時間周期較長，因而也對房企的資金實力提出了更高的要求。雖然城市更新項目毛利率水平高于招拍掛項目，但對房企所提出的高標準也將不少房企攔在門外。
總結(jié)起來就是，所有房企都很“難”。鄧明政向《紅周刊》記者分析表示，“早期比較激進的、高杠桿大型房企的風險可能是最高的，不排除崩盤的可能。而中小型房企因為拿地難、融資難、銷售弱，現(xiàn)金流稍微跟不上就會出大問題?？傮w看，整個地產(chǎn)行業(yè)的洗牌會不斷加速。”
趙磊“預測”稱，TOP40內(nèi)的活下來的房企，未來會大批并購中小型房企。
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