一石激起千層浪。10月23日舉行的第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議通過了授權國務院在部分地區(qū)開展房地產稅改革試點工作的決定，引發(fā)熱議。25日，A股市場小幅反彈，地產股卻逆勢下跌。為此，金融投資報記者就房產稅改革涉及的相關問題及其影響采訪了業(yè)內人士。
不會導致房價大幅波動
在青島大學經濟學院教授、中國社科院金融研究所金融發(fā)展室原主任易憲容看來，開征房產稅具有多重目標：其一，為了實施“共同富裕”發(fā)展戰(zhàn)略?？v觀近20年來，凡是家庭財富增長得比較多的，都或多或少與房有關，而有的人擁有幾套，甚至幾十套房子，而有的人連自己居住的首套房都沒有。這與“共同富裕”的發(fā)展戰(zhàn)略是背道而馳的，有必要通過征房產稅進行調節(jié)。
安信證券認為，當前，我國確實存在著不同群體在住房實際擁有量及住房客觀需要量上的結構性矛盾，推進房地產稅改革試點，有助于在一定程度上緩解這個結構性矛盾，重點是那些結構性矛盾較為突出的經濟較發(fā)達地區(qū)城市。
其二，更有效地實施“房住不炒”的政策。2016年中央明確房地產的“只住不炒”的市場定位。這意味著房地產市場要由以投資為主導的市場回歸到以消費為主導的市場轉變，關鍵就是讓房地產市場的價格逐漸下調，由投資者可承受的價格水平逐漸轉變至消費者可承受的價格水平上來。
其三，可以在一定程度上增加地方政府的財政收入。中信證券研報指出，未來房地產稅試點政策改革方向或包括完善征管制度、取消新老劃斷政策以拓寬稅基、適度調整稅率、設置房產市值評估比例、首套房免征與人均免征面積等。若后續(xù)開展全國性房地產稅立法與征收工作，假設房產市值評估比例為70%，預計全國房地產稅收入范圍約為380億元至5600億元，難以替代土地出讓收入。
不過，易憲容認為，開征房產稅不會導致房價大幅波動。他的理由有三：一是房價主要還是受信貸、人口、住房供應量的影響，并不只是由房產稅決定價格的升降。
二是從人口角度看，人口多的地方，對房子的需求量就多。從未來看，城市人口凈流入的地方，房價上漲空間就相對大一些;反之亦然。目前人口凈流入的前10大城市依次為杭州、深圳、廣州、寧波、成都、長沙、重慶、鄭州、西安、廈門。隨著人口往上述城市流入，未來仍面臨住房短缺現(xiàn)象，但東北、西北以及低能級城市，由于人口外遷嚴重，不僅已經出現(xiàn)供給過剩，而且未來過剩程度還將加深。
三是從住房供應量角度看，2020年中國城鎮(zhèn)住房套戶比平均為1.09，其中，一線、二線、三四線城市分別為0.97、1.08、1.12，中國住房整體已經靜態(tài)平衡，只是結構性矛盾比較突出。
希望實現(xiàn)社會效益最大化
武漢科技大學金融證券研究所所長董登新教授說，房產稅開征后，將加大房屋持有人的持有成本，特別是在房價下行時，持有人不僅不能保值增值，而且還將出現(xiàn)“入不敷出”的現(xiàn)象。在此情況下，會使部分二手房上市轉讓，從而使供求關系發(fā)生變化。這樣可以抑制炒作行為。
“同時，房產稅開征后，出租房同樣會受到一定的影響，主要體現(xiàn)在房屋租金上。過去有些人寧愿空置，也不愿意出租，因為基本上沒有持有成本，但房產稅開征后，每年都要繳納一次房產稅，既然將其作為投資品，不可能不考慮成本問題。那么，如果不轉讓，就會用于出租，而雇傭關系的改變，將會使房租下降。”董登新表示。
易憲容則認為，試點時間為五年，雖然時間比較長，但與由供求關系來決定的消費品市場價格不同，當住房作為特征品時，不是由供求關系，而是由市場預期來決定的，因此，房產稅的試點有利于引導市場預期的改變。
不過，另有業(yè)內人士認為，房地產稅試點的短期心理預期沖擊大于中長期的經濟沖擊;房地產的價格最終取決于供需本身，稅收只是影響供需的一個因素，稅收不是萬能的，當房地產稅被普及并被公眾接受后，短期心理沖擊就消失了，房地產價格最終回歸到土地、人口和金融因素。
英大證券首席經濟學家李大霄的預計：開征房產稅后，將促進房地產企業(yè)優(yōu)勝劣汰，加速“洗牌”;同時，將加大不同能級城市之間的差距，出現(xiàn)低能級城市的房子價格支撐相對薄弱，而高能級城市的房子價格支撐相對強勢的現(xiàn)象。
李大霄同時提出了以下三點希望：一是希望在試點期間，進行充分的調查研究，合理設計房產稅的征收機制，促進社會穩(wěn)定、家庭和諧，實現(xiàn)社會效益最大化。二是希望本著積極、穩(wěn)妥地進行開征房產稅的試點，不要遍地開花、急于求成，在試點中發(fā)現(xiàn)問題、尋找解決辦法，為正式推開投石問路。三是希望房產稅正式開征前，適當調整和完善與房產稅相關的其他稅種以及現(xiàn)行土地出讓金模式，使購房者持有環(huán)節(jié)的累計成本保持在一個比較適度合理的水平上，保證房地產市場的平穩(wěn)運行。(本報記者 楊成萬)
