今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)政策暖風(fēng)頻吹。繼2月份40余城市實(shí)施降首付比例及降房貸利率等財(cái)稅刺激政策，3月份鄭州、青島即墨區(qū)、廣州花都區(qū)等熱門城市及地區(qū)再度祭出精細(xì)化調(diào)控動作，降低限購限售門檻。
隨著一些城市樓市松綁政策落地，傳統(tǒng)“金三銀四”效應(yīng)在個別城市再度上演。同時(shí)，近期智聯(lián)招聘發(fā)布《2022房地產(chǎn)行業(yè)人才市場分析報(bào)告》顯示，春節(jié)后第一周房產(chǎn)中介招聘職位數(shù)同比增速達(dá)14.2%，其中一線城市房產(chǎn)中介職位數(shù)同比增速達(dá)到44.1%。這也成為樓市回暖的一個信號。
不過，接受《紅周刊》記者采訪的多位中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人，對不同城市“小陽春”的熱度感知表現(xiàn)出較大分化。同時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，相關(guān)刺激政策傳導(dǎo)至市場需要一定時(shí)間周期，樓市的全方位復(fù)蘇預(yù)計(jì)要到5月才會見到。
一線城市樓市局部回暖
頭部房企率先受益
北京某頭部中介結(jié)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人惠強(qiáng)(化名)明顯感受到身邊崗位出現(xiàn)了“擴(kuò)招”現(xiàn)象。“最近人員新舊更替，很多中介崗位需要在年后補(bǔ)位。”他向《紅周刊》記者表示，“‘招聘潮’其實(shí)更多歸結(jié)于中介行業(yè)一貫較大的流失率，未必與市場行情掛鉤，但近期北京樓市確實(shí)能感知到‘小陽春’跡象。”
惠強(qiáng)聚焦的北京順義新城板塊，2月份最后一周內(nèi)二手房成交量超過40套，代理某新入市樓盤售出48套，板塊成交量活躍。“銷售情況跟往年差不多，同事間有時(shí)候交流提到，個別板塊甚至比往年更好。”
具有類似感受的還有上海某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人熊川(化名)：“去年年中上海受‘三價(jià)合一’等政策消息影響，成交量略有下滑，后期成交量逐漸回升，年后樓市已經(jīng)有了回暖跡象。”
據(jù)熊川介紹，作為近期信貸利率下調(diào)的城市之一，上?；嘏臉鞘凶呦蚺c政策導(dǎo)向聯(lián)系密切，“目前上海信貸利率下調(diào)了5個基點(diǎn)，首套房、二套房貸款利率由此前的5%、5.7%下調(diào)到現(xiàn)在的4.95%、5.65%;放款周期也在縮短，去年放款周期最長的時(shí)候需要3～4個月，現(xiàn)在基本在一個月以內(nèi)。”
在上述兩位經(jīng)紀(jì)人看來，得益于龐大的剛需及改善性住房需求，一線城市能夠在波動的市場環(huán)境中相對趨穩(wěn)。
與之形成對比的是，距離上海160公里的杭州有待破冰，當(dāng)?shù)啬持薪闄C(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人紀(jì)先生向《紅周刊》記者表示，對今年“金三銀四”銷售旺季并不抱有太大期待，其2022年節(jié)后經(jīng)手的成交量較去年同期跌去一半。
紀(jì)先生認(rèn)為，由于客戶購買力不足，杭州樓市目前有價(jià)無市，“盡管目前杭州房貸利率也在調(diào)低，但購房者不一定買賬。我們接觸到的很多房東和客戶認(rèn)為杭州2022年亞運(yùn)會結(jié)束后就是利好出盡，當(dāng)?shù)胤績r(jià)會面臨下跌，反而想盡早把錢‘套出來’，當(dāng)?shù)厥袌鲱A(yù)期不夠樂觀。”
事實(shí)上，以上不同城市的銷售表現(xiàn)，是當(dāng)前樓市兩極分化的縮影。這顯示出，樓市“小陽春”尚未普照，一線城市局部板塊成交量活躍，而部分非一線城市業(yè)內(nèi)人士對樓市快速回暖的預(yù)期不大。
中指研究院等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)也顯示，2022年1～2月，上海房地產(chǎn)銷售業(yè)績TOP20企業(yè)合計(jì)銷售1037億元，同比上漲48.97%;當(dāng)?shù)囟址渴袌?月份成交金額約493億元，創(chuàng)近5年同期成交新高。廣州今年1～2月商品房網(wǎng)簽面積約162萬平方米，成交金額約545億元，成交數(shù)據(jù)雖較去年同期有所下降，但拉長時(shí)間軸仍居于近5年第2位。而杭州十區(qū)2月份商品房成交35.87萬平米，為近23個月以來新低，環(huán)比下跌53%。
而樓市的局部“躁動”，令頭部房企在銷售排行榜中受益。《紅周刊》記者梳理機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年1～2月權(quán)益銷售額位居TOP10陣營的房企中，7家房企在北上廣深四大一線城市的權(quán)益銷售額占比超過10%。其中，華潤置地、金地集團(tuán)在一線城市實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額57.53億元、41.28億元，占比各自總權(quán)益銷售額達(dá)33.74%、28.12%。
同時(shí)，頭部房企銷售業(yè)績也或?qū)⒕痛烁纳?。以上海為例，《紅周刊》記者梳理機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年1～2月，上海地區(qū)權(quán)益銷售額突破30億元的房企達(dá)8家。其中，大華集團(tuán)在上海實(shí)現(xiàn)48.53億元權(quán)益銷售額，僅上海地區(qū)銷售額便在其前2月份總權(quán)益銷售額中貢獻(xiàn)占比達(dá)100%。
“活到未來”仍是主流
前2月七成百強(qiáng)房企未拿地
頭部房企雖然感受到了樓市的局部回暖，但對擴(kuò)大投資一事仍保持謹(jǐn)慎。多位業(yè)內(nèi)人士向《紅周刊》記者表示，降本增效、收攏聚焦仍是2022年房企的基本戰(zhàn)略。
廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，此前受媒體熱議的“節(jié)后中介招聘潮”仍是局部現(xiàn)象，反之其身邊的房企及中介機(jī)構(gòu)不乏裁撤等收縮動作。“就中原地產(chǎn)來說，目前我們沒有采取大舉進(jìn)攻的姿態(tài)，而是追求保本盈利概念。我們對未來持有信心，但空喊口號沒用，你必須先活到未來。”
事實(shí)上，今年開局行業(yè)新增土地貨值普遍下降，百強(qiáng)房企鮮見激進(jìn)拿地動作?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2022年1～2月，百強(qiáng)房企中尚有七成以上房企未拿地，投資處于停滯狀態(tài);取而代之的，各地方城投公司及國有企業(yè)填補(bǔ)拿地拓儲陣營，成為投資主力。
另據(jù)《紅周刊》記者梳理機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年1～2月新增貨值規(guī)模排名TOP30的房企陣營中，今年半數(shù)房企未有拓儲動作。其中，去年前2月以495.4億元新增貨值排名TOP4的碧桂園，今年同期新增貨值下降至60.4億元，排名降至TOP19。
此外，恒力集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)、德信地產(chǎn)、綠地控股、海倫堡、萬達(dá)集團(tuán)、榮盛發(fā)展、卓越集團(tuán)、中駿集團(tuán)、電建地產(chǎn)、光明地產(chǎn)、港龍中國等15家典型房企，2021年前2月新增土地貨值均超過100億元，而今年同期新增貨值為零。
梳理背后原因不難發(fā)現(xiàn)，今年除了以北京為首的集中供地市場勢頭放緩，“無力拿地”成為房企拓儲滯緩的重要因素。
與此同時(shí)，與前期房企擴(kuò)張階段拉長管理半徑不同，今年1月份以來房企普遍進(jìn)入組織架構(gòu)密集調(diào)整階段，聚焦降本增效。比如，碧桂園將原本106個區(qū)域縮減至65個;世茂集團(tuán)將投資、審計(jì)、采購等部分職權(quán)收歸集團(tuán)，加強(qiáng)對一線的管控;建業(yè)集團(tuán)將目前執(zhí)行的五級管理機(jī)制調(diào)整為三級管理，集團(tuán)總部或?qū)⒂邪霐?shù)員工回到“更有創(chuàng)造價(jià)值”的一線中去。
“房企的裁撤動作是市場波動情況下的合理行為。而在房企各部門中，低附加值和低產(chǎn)出類部門，往往受影響較大。比如，由于拿地減少，短期內(nèi)一些房企開始對投拓部門收縮;再是研究部門、品牌部門及市場分析等非產(chǎn)出部門容易面臨縮減和調(diào)整。”黃韜表示，“不賺錢的砍掉，能賺錢的保留，這無非是目前房企開源節(jié)流最直接的方法。”
樓市全方位回暖預(yù)計(jì)“5月見”
房企需要重視銷售回款
在樓市向好、房企謹(jǐn)慎背后，房地產(chǎn)行業(yè)2022年開局狀況難言樂觀?？硕饠?shù)據(jù)顯示，今年2月份行業(yè)百強(qiáng)房企僅實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4015.8億元，環(huán)比1月降低23.5%、同比降低47.2%。
另據(jù)《紅周刊》記者梳理機(jī)構(gòu)榜單發(fā)現(xiàn)，2022年1～2月房企銷售規(guī)模較去年同期縮水明顯，其中全口徑銷售金額達(dá)100億元以上的房企由去年同期的53家減少至30家，50億元以上房企則由去年的85家減少至61家。
正在大舉招兵買馬的中介機(jī)構(gòu)也是如此，聚焦新房代理業(yè)務(wù)的世聯(lián)行預(yù)計(jì)2021年度虧損8.5億元至12.5億元。
“受春節(jié)期間市場遇冷，疊加市場政策整體調(diào)控和疫情因素影響，今年1～2月市場購買力整體下降。換言之，開發(fā)商想賣房，但購房人在減少，不像兩年前房價(jià)攀升期間出現(xiàn)恐慌性購房。取而代之的是房企內(nèi)卷、爆雷現(xiàn)象頻出。”黃韜表示。
黃韜認(rèn)為，目前定義“小陽春”普遍到來為時(shí)尚早，但也不至于特別悲觀，“近期不少開發(fā)商正加大推貨，成交量也在逐步復(fù)蘇，只是增長速度較慢，沒有強(qiáng)勢的反彈和暴漲現(xiàn)象。”他進(jìn)一步解釋說，盡管目前多地購房政策有所松綁，但仍是因城施策為主，針對剛需和改善性住房，而非一刀切。以廣州為例，近期當(dāng)?shù)夭糠趾勒?xiàng)目備受市場矚目，卻也只是板塊之內(nèi)的結(jié)構(gòu)性上漲。當(dāng)?shù)厝圆扇討B(tài)管理、進(jìn)行分區(qū)價(jià)格限定，“歸結(jié)起來，今年市場‘穩(wěn)’字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)的狀態(tài)不會改變。”
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《紅周刊》記者表示，限購政策放松、首付比例下調(diào)等政策傳導(dǎo)至市場需要一定的時(shí)間周期。其預(yù)判，“目前以上海、西安等熱點(diǎn)城市表現(xiàn)尚可，但全方位的樓市復(fù)蘇跡象可能要等到5月份。就房企而言，需要重視銷售回款，確保自身資源能夠持續(xù)性地良性循環(huán)，包括把商品房轉(zhuǎn)化成銷售資金、得以償還債務(wù)，只有這樣才能強(qiáng)化企業(yè)自身造血能力。”
