制圖鄭萌
“房東把鎖換了，說是已經(jīng)兩個月沒有收到中介的房租了。”
連日來，河南商報記者接到不少鄭州市的租客對于河南青檸公寓管理有限公司(以下簡稱：青檸公寓)的投訴，對此青檸公寓回應(yīng)稱正逐步解決租客問題。
河南商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不僅是青檸公寓，鄭州其他長租公寓品牌也遭受“租房市場降溫”帶來的沖擊。業(yè)內(nèi)人士表示，這輪沖擊將持續(xù)3~5年。
事件
青檸公寓拖欠兩個月租金，租客租期未到被房主換鎖
5月20日，鄭州市民陳女士向河南商報記者出示了當初與青檸公寓簽訂的合同。
去年10月份，陳女士通過青檸公寓租了一間房子，根據(jù)合同約定，租住期為2018年10月~2019年10月，每3個月交一次租金，并繳納了押金。但陳女士稱，今年3月30日，所住房屋的房主將門鎖更換并斷水斷電，理由是房主已經(jīng)兩個月未收到青檸公寓的租金。
4月1日，青檸公寓方給出解決方案為：25個工作日內(nèi)，退還陳女士未住的半個月租金以及押金等。陳女士還將押金條等交給了青檸公寓的工作人員。
陳女士表示，5月9日她到青檸公寓的鄭州總部，卻發(fā)現(xiàn)這里擠滿了前來“討債”的租客。直到5月20日，仍未收到退還資金。
5月21日，河南商報記者將陳女士的情況反映至青檸公寓鄭州總部。該公司一周姓工作人員表示，公司現(xiàn)在資金鏈比較緊張，不過目前公司也在“盡力去解決，從來沒說不認賬。(目前)想解決好這個問題，正在一步一步往前走”。
5月22日，河南商報記者了解到，陳女士的租金和押金，青檸公寓已經(jīng)退回。
回應(yīng)
高價收房后面臨高空置率，離職高管稱一直賠錢運營
和陳女士有著相似遭遇的租客不在少數(shù)，從今年3月份開始，河南商報記者陸續(xù)接到了不少投訴。河南商報記者在天眼查上搜索看到，青檸公寓的最大股東為鑫苑科技服務(wù)有限公司，股份占比51%。
青檸公寓一離職高管表示，目前青檸公寓由鑫苑方面派人進行管理，多名高管已離職。
談及目前青檸公寓的情況，該人士稱核心原因在于“(行情好的時候)原來收的房子價格高，因為房東有他自己的期望值，不會給他降太多。(收完房)還有裝修費用，再配配東西，根本就是賠錢的。”
“即使是新收的房子，目前空置率太高了。租客雖然也在擴張，但是擴張速度跟不上前兩年長租公寓(的擴張速度)，特別是這種住宅類長租公寓的擴張速度。”談及青檸公寓的未來走向，該人士表示未來“分散式住宅公寓這塊肯定會大幅收縮，估計會嘗試集中公寓”。
觀察
長租公寓市場行情不好，鄭州整體租金降了約兩成
河南商報記者走訪發(fā)現(xiàn)，長租公寓市場行情不好，受影響的不只青檸公寓一家。
鄭州筑巢房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司某分公司一羅姓經(jīng)理告訴河南商報記者，作為一家鄭州中等規(guī)模的長租公寓公司，“公司現(xiàn)在都不掙錢，一直在賠錢。”
賠錢的原因，是因為客戶少了，空房率達到了15%~20%，而市場行情好的時候，空房率在8%~12%。
米兜公寓CEO王平告訴河南商報記者，米兜亦受到了影響，“我們的整體出租價格也在下降，整體降幅在10%左右。”
王平稱，目前鄭州各長租公寓企業(yè)的經(jīng)營狀況都不算很好，“整體來講，鄭州的整體租金下降水平應(yīng)該在20%左右，但是有些片區(qū)可能會更高，能達到30%。”
業(yè)內(nèi)人士表示，長租公寓主要盈利點有兩個：免租期和“N+1”模式下多出的隔斷間的租金。
該人士算了一筆賬：在鄭州市場上，以2500元的租金收一套三室的房子，合同期5年，每年有一個月的免租期，月均租金近2300元;裝修成本5萬元，一套房子月均成本就達3000多元，“N+1”模式改裝后，按照4個房間每間1000元的租金租出去，一套這樣的房子，每月能收4000元租金。
然而算上空房率，一套房子可能僅有13%~15%的收益率。而在前兩年租金上漲時收的一些房源，隨著租金水平的下降，不僅不掙錢，還賠錢。
分析
鄭州長租公寓租金偏高，未來三五年內(nèi)還會下行
在王平看來，長租公寓租金價格下降，是市場的理性回歸，“未來3到5年鄭州的房租水平還會下降，對比其他一線城市，我們的租金水平還是有些偏高。”
戴德梁行研究部發(fā)布的《中國長租公寓市場發(fā)展報告2018~2019》印證了王平的這一說法。
該報告中的數(shù)據(jù)顯示，截至2018年末，鄭州市中心區(qū)內(nèi)，長租公寓單位面積平均租金為90.5元/平方米/月，高于武漢、成都，與廣州比較接近。
河南省公寓管理協(xié)會副會長李艷紅認為，鄭州長租公寓市場的租金從2016年開始進入下滑通道，“隨著城中村的逐漸回遷，大量的公寓進入市場，整體供應(yīng)量是增加的，但是人口的增加和房子供應(yīng)量的增加是不對等的。”
但李艷紅同時表示，鄭州長租公寓市場遇冷要一分為二地看待。這種狀況對于企業(yè)經(jīng)營來說，是一個嚴峻的考驗。但從鄭州整個租房市場來講，是一個非常正常的過程。只有在市場不好的情況下，扎扎實實從服務(wù)從產(chǎn)品各方面去下功夫的企業(yè)才會真正走出來。
