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限購松綁傳聞中的燕郊:傳聞已成開發(fā)商銷售手段

2019-10-24 13:35:09 來源:北京商報(bào)網(wǎng)

一則“定向放松限購”的消息,使沉寂許久的燕郊樓市似乎又“火熱”了起來,然而看似火熱的背后卻存在很大的水分。北京商報(bào)記者本周調(diào)查發(fā)現(xiàn),所謂燕郊“定向放松限購”的消息目前還沒有官方下發(fā)的正式通知,但當(dāng)?shù)囟嗉覙潜P已將其作為一種“促銷”手段,激勵(lì)購房者盡快入場(chǎng)。多家燕郊售樓處銷售人員表示,在近三年樓市限購高壓下,放松限購已經(jīng)成了一個(gè)趨勢(shì),房子就那么多,后期漲價(jià)可想而知。另有銷售人員表示,已有開發(fā)商停售存房,準(zhǔn)備漲價(jià)了,所以要在政策下發(fā)前抓住“低價(jià)”房的機(jī)會(huì)。

自2017年限購后,燕郊房價(jià)斷崖式下跌,如果“定向放松限購”能夠落實(shí),燕郊樓市是否能迎來“第二春”?對(duì)此,有分析認(rèn)為,按照政策內(nèi)容,“定向放松限購”只針對(duì)新房市場(chǎng),目前燕郊的新房數(shù)量并不多,幾倍于新房的燕郊二手房市場(chǎng)卻絲毫沒有受到政策惠及,即使“定向放松限購”后,燕郊樓市也難言利好。

屬于外來客群的“傳言”

10月18日晚間,網(wǎng)上有消息傳出,三河住建局組織了一次商品房銷售會(huì)議,凡燕郊中省直單位、高校、醫(yī)院或燕郊高新區(qū)名義引進(jìn)的企業(yè)員工(戶籍不限),在燕郊(含三河市區(qū))無住房,可以在燕郊購買一套新建商品住房(即一手房或新房)。

北京商報(bào)記者隨即聯(lián)系上述提到的監(jiān)管部門,工作人員回應(yīng)稱,“根本沒有這回事,消息是假的,一切以官方口徑為準(zhǔn)”。

但樓盤銷售人員已將傳言作為一種“促銷”手段,激勵(lì)購房者盡快入場(chǎng)。

“放開限購政策目前還沒有具體落實(shí),但這是早晚的事情。”多家燕郊售樓處銷售人員告訴記者,目前燕郊放松限購政策雖然還沒有正式下發(fā),但在近三年樓市限購高壓下,放松限購已經(jīng)成了一個(gè)趨勢(shì),房子就那么多,后期漲價(jià)可想而知。

另有銷售人員表示,目前已經(jīng)有開發(fā)商停售存房,打著“漲價(jià)”的算盤,所以要抓住現(xiàn)有可購買房源,再不買就遲了。

不知道是受樓市遇冷的影響,還是確如上述銷售人員所說的存房惜售,記者在走訪中也發(fā)現(xiàn),目前燕郊的新房項(xiàng)目確實(shí)不多,而且多以商住房為主。“限購政策卡得太死,只有商住房,北京等外來購房者才有資質(zhì)買。”一商住房銷售人員稱,在燕郊買房的多為“北漂一族”,商住房項(xiàng)目雖然與住宅項(xiàng)目相比不具備優(yōu)勢(shì),但勝在便宜、不需要購買資質(zhì)。

在號(hào)稱燕郊“售樓一條街”的京榆大街上,鱗次櫛比的售樓處也昭示著這座小城鎮(zhèn)曾經(jīng)的熱鬧與繁華?,F(xiàn)如今,昔日繁華不再,大部分售樓處也已關(guān)門上鎖,一片蕭條景象。“燕郊限購是時(shí)候松綁了,不然就沒飯吃了。”一位樓盤銷售人員告訴記者,放松限購政策雖然還“飄著”,但看房的人已經(jīng)行動(dòng)起來了,今天來看房的人是原來的好幾倍,一個(gè)銷售要帶好幾組客戶。記者在現(xiàn)場(chǎng)也看到,前來咨詢的看房者確實(shí)不少,有之前心里猶豫再次探盤的看房者,有聽到限購政策放松后,來核實(shí)消息的看房者,沉寂許久的燕郊樓市似乎又“火熱”起來了。

“不管政策怎么變,跟我的關(guān)系都不大,自從燕郊房價(jià)上萬后,我就斷了買房的念頭。”在一家小吃店,土生土長的燕郊人、店主張師傅與記者聊起買房話題時(shí)也感慨頗多。在張師傅看來,“按照目前的收入水平,燕郊本地人大部分都買不起新房子,無論政策怎么放松,只要價(jià)格不降下來,與燕郊土著的關(guān)系都不大,這是屬于北京等外來購房者的政策”。

二手房難題 入場(chǎng)易出場(chǎng)難

“有點(diǎn)常識(shí)的人都知道這是謠言。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱,燕郊是全中國唯一存在的,行政級(jí)別是一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn),但城市規(guī)模相當(dāng)于一個(gè)三線城市,房價(jià)則比大部分二線城市還要高。但不同于一二線城市,燕郊的行政級(jí)別太低,沒有發(fā)布政策機(jī)構(gòu),歷史上也沒有過單獨(dú)只針對(duì)燕郊一個(gè)鎮(zhèn)出臺(tái)樓市政策的記錄,所有樓市政策都是由管委會(huì)或者三河市發(fā)布的。

另有分析認(rèn)為,先不談上述消息能不能落實(shí),目前燕郊的新房數(shù)量并不多,幾倍于新房的燕郊二手房市場(chǎng)絲毫沒有受到上述政策惠及,即使“定向放松限購”后,燕郊樓市也難言利好。

燕郊一家中介人員向北京商報(bào)記者表示,“定向放松限購”只針對(duì)新房市場(chǎng),對(duì)于存量較大的燕郊二手房市場(chǎng)卻沒有絲毫影響。目前燕郊的二手房數(shù)量要比新房多,且價(jià)格要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于新房,即使是特別好的地段也不具備與新房競(jìng)爭(zhēng)的可能。“或許是燕郊現(xiàn)有的二手房數(shù)量太多了,所以價(jià)格才一直沒有漲起來,但如果有購買資質(zhì)的話,現(xiàn)在是入手燕郊二手房的好時(shí)機(jī)。”該中介人員向記者推薦道。

事實(shí)上,對(duì)于燕郊二手房市場(chǎng)感受最深的,是那些曾經(jīng)的“炒房者”。自限購令出臺(tái)后,炒房者手里的房子一方面價(jià)格被不斷壓低,另一方面“變現(xiàn)”途徑也被設(shè)置了諸多障礙。有炒房者表示,自2017年限購后,燕郊房價(jià)斷崖式下跌,目前持有的房子總價(jià)被“攔腰”一刀,還不及當(dāng)初買房的一半。房子不好賣、不愿賣,才最折磨人。

值得一提的是,北京商報(bào)記者在走訪期間也遇到另一番景象。有房主在聽說放松限購政策后,起了“惜售提價(jià)”的念頭。雖然中介人員再三強(qiáng)調(diào),政策落實(shí)與二手房市場(chǎng)無關(guān),但該房主卻表示,“有一就有二,有了開頭,后面還會(huì)難嗎?即使不能賺點(diǎn),但也不能虧太多,再等等、再看看吧”。

中介人員雖然不認(rèn)同上述觀點(diǎn),但他也表示,燕郊的地理位置與北京城市副中心僅一河之隔,相較于其他環(huán)京地區(qū),具有很明顯的優(yōu)勢(shì),目前燕郊地段差一點(diǎn)的二手房價(jià)格已經(jīng)跌到1.3萬元/平方米左右,燕郊的二手房價(jià)格已經(jīng)觸底,未來只會(huì)越來越好。

局部放松存在合理性

在房地產(chǎn)限購高壓下,燕郊樓市持續(xù)低迷。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示,近期燕郊新房成交均價(jià)不斷走低,已由今年2月的2.1萬元/平方米下降到9月的1.6萬元/平方米,月成交量也多為兩位數(shù)。

“受燕郊低迷市場(chǎng)影響,‘傳言’政策確有變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的可能。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)北京商報(bào)記者表示,從今年開始,燕郊多宗土地掛牌出讓,住宅用地的出讓速度明顯加快,如果燕郊在政策方面不對(duì)商品住宅有所放松的話,那么新出讓土地很有可能會(huì)遭到市場(chǎng)的冷遇。

在郭毅看來,“政策松綁”往往是刺激樓市的最好手段,但在“房住不炒”的大背景下,燕郊全面放開限購的可能幾乎為零。一定范圍內(nèi)放松限購是被允許的,一方面可以緩解燕郊新房市場(chǎng)售賣壓力,另一方面也保障該地房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)烈反彈。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則表示,燕郊房價(jià)已擠掉了“泡沫”,處于相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài),具備了放松的條件。從整個(gè)市場(chǎng)來看,局部放松的導(dǎo)向也比較明顯。

回歸到“定向放松限購”內(nèi)容,其針對(duì)遷入北京城市副中心機(jī)關(guān)事業(yè)單位的干部及職工的政策制定,也與多地發(fā)布的人才引入政策相類似,人才引入政策變相“松綁”了房地產(chǎn)限購政策,對(duì)樓市來說局部放松成為可能。據(jù)張大偉介紹,9月以來,各地人才政策依然頻繁發(fā)布,累計(jì)已超過30城發(fā)布了各種人才引入政策。整體年內(nèi)累計(jì)看,2019年全國已經(jīng)有超過150城發(fā)布了各種人才政策,比2018年同期上漲40%。

目前來看,燕郊“定向放松限購”政策雖然存在一定的合理性,但傳言終歸是傳言。對(duì)此,張大偉也特別強(qiáng)調(diào),燕郊是全國樓市樣本,是北京先行指標(biāo),燕郊炒作基本就代表了市場(chǎng)要醞釀升溫?,F(xiàn)在看來,2018年四季度醞釀的燕郊社?;フJ(rèn)、人才政策,又一次炒作了,有可能代表了市場(chǎng)在醞釀?dòng)忠淮涡£柎骸?/p>