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房貸利率“LPR轉(zhuǎn)換”知多少 具體如何操作?需要注意哪些問(wèn)題?

2020-03-23 10:42:24 來(lái)源:經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)

如果你的個(gè)人住房貸款是商貸,已于2020年1月1日前發(fā)放,或已簽訂合同但未發(fā)放,且屬于浮動(dòng)利率、參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià),那么,你正在面臨以下選擇——將貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR加減點(diǎn),還是轉(zhuǎn)為固定利率。

這兩者有何區(qū)別?哪種更劃算?具體如何操作?需要注意哪些問(wèn)題?

首先要提醒的是,上述轉(zhuǎn)換工作雖已于3月1日正式啟動(dòng),但將持續(xù)至8月31日,借款人仍有充足時(shí)間了解相關(guān)情況,在充分調(diào)研基礎(chǔ)上,結(jié)合自身需求做出合適的選擇。

“定價(jià)基準(zhǔn)”生變

提及LPR,不少人表示“一頭霧水”,更不明白“房貸做LPR轉(zhuǎn)換”的邏輯和原理。實(shí)際上,把握住“定價(jià)基準(zhǔn)”這一概念,便可對(duì)此次轉(zhuǎn)換“豁然開(kāi)朗”。

人們?cè)谏暾?qǐng)房貸時(shí),都很關(guān)注能否有“折扣”——即能否在基準(zhǔn)利率上打折。例如,基準(zhǔn)利率為4.9%,打九折后,實(shí)際執(zhí)行的利率為4.41%,這其中,基準(zhǔn)利率就是房貸的“定價(jià)基準(zhǔn)”。

此次轉(zhuǎn)換的核心,就在于“定價(jià)基準(zhǔn)”發(fā)生了變化,由此前的按照“基準(zhǔn)利率”定價(jià),變?yōu)閰⒖?ldquo;LPR”定價(jià)。

什么是LPR?它的全稱為“貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率”,簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),是中國(guó)人民銀行綜合18家具有代表性的商業(yè)銀行市場(chǎng)報(bào)價(jià),形成的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率,每月20日(遇節(jié)假日順延)對(duì)外公布一次,目前包括1年期、5年期以上兩個(gè)品種。

那么,為何要將房貸的“定價(jià)基準(zhǔn)”從基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR?“與基準(zhǔn)利率相比,LPR的市場(chǎng)化程度更高,能及時(shí)反映市場(chǎng)利率變化。”央行相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō),為深化利率市場(chǎng)化改革,進(jìn)一步推動(dòng)LPR運(yùn)用,央行此前已正式發(fā)布公告,要求實(shí)施存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作。

上述負(fù)責(zé)人表示,目前,大部分新發(fā)放貸款已將LPR作為定價(jià)基準(zhǔn),但存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)仍主要是貸款基準(zhǔn)利率,而非LPR。2015年10月以來(lái),貸款基準(zhǔn)利率一直保持不變,但2019年8月以來(lái),LPR已多次下降。

“因此,為保護(hù)借貸雙方權(quán)益,央行明確自2020年3月1日開(kāi)始,推進(jìn)存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)。

值得注意的是,此次轉(zhuǎn)換工作并不局限于房貸,還涵蓋企業(yè)貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款等。就房貸來(lái)看,僅包含商業(yè)性個(gè)人住房貸款,以及組合貸款中的商貸部分,不涉及公積金個(gè)人住房貸款;同時(shí),固定利率貸款、2020年底前到期的個(gè)人住房貸款、已參考LPR的浮動(dòng)利率貸款也無(wú)需轉(zhuǎn)換。

LPR還是固定利率?

值得注意的是,轉(zhuǎn)換的選項(xiàng)并非只有LPR一個(gè),借款人也可將房貸轉(zhuǎn)為固定利率。那么問(wèn)題來(lái)了,這兩者有何區(qū)別?哪種更劃算?

多位業(yè)內(nèi)人士表示,兩種轉(zhuǎn)換方式各有優(yōu)勢(shì),具體如何選擇取決于借款人自己的判斷,特別是對(duì)未來(lái)利率走勢(shì)的判斷。如果你認(rèn)為未來(lái)LPR會(huì)下降,那么轉(zhuǎn)換為參考LPR定價(jià)會(huì)更好;如果認(rèn)為未來(lái)LPR可能會(huì)上升,那么轉(zhuǎn)換為固定利率就會(huì)有優(yōu)勢(shì)。

“需要注意的是,在基準(zhǔn)利率的定價(jià)方式下,一般按比例浮動(dòng),如基準(zhǔn)利率上浮10%、下調(diào)15%等;在LPR的定價(jià)方式下,則按照加減點(diǎn)數(shù)來(lái)浮動(dòng),如LPR加40個(gè)基點(diǎn)、減30個(gè)基點(diǎn)。”中國(guó)工商銀行北京分行相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

他介紹,假設(shè)你目前的房貸為10年期、利率為基準(zhǔn)利率打七折,轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR以后,并不是在LPR的基礎(chǔ)上打七折。

“轉(zhuǎn)換前,貸款基準(zhǔn)利率是4.9%,打七折后的實(shí)際執(zhí)行利率是3.43%,轉(zhuǎn)換成LPR后,貸款的實(shí)際執(zhí)行利率依然為3.43%,但利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)。”該負(fù)責(zé)人說(shuō),轉(zhuǎn)換后,10年期貸款參照2019年12月20日公布的5年期以上LPR,為4.8%,因此,該筆貸款的定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為:在5年期以上LPR的基礎(chǔ)上減137個(gè)基點(diǎn),即減去1.37%,加點(diǎn)數(shù)值為“-137”,該數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

如果借款人選擇轉(zhuǎn)為“固定利率”,那么在整個(gè)合同的剩余期限內(nèi),他的房貸都將執(zhí)行3.43%這個(gè)利率。

如果借款人選擇轉(zhuǎn)為參考LPR定價(jià),其房貸利率水平將按照“5年期以上LPR-1.37%”來(lái)確定。

那么問(wèn)題來(lái)了,眾所周知,LPR每月20日對(duì)外公布一次,相應(yīng)的房貸實(shí)際執(zhí)行利率也會(huì)每個(gè)月變化一次嗎?

答案是否定的,這里涉及“重定價(jià)日”和“重定價(jià)周期”兩個(gè)問(wèn)題。前者是指,你和銀行約定的利率調(diào)整日子,即“何時(shí)調(diào)整”,通常為每年的1月1日,或每年與貸款發(fā)放日相對(duì)應(yīng)的日期;后者則是指“多久調(diào)整一次”,即調(diào)整頻率,通常為一年。

也就是說(shuō),從轉(zhuǎn)換后到第一個(gè)重定價(jià)日前,上述借款人的房貸利率仍是3.43%,從第一個(gè)重定價(jià)日起,其房貸利率變成“當(dāng)時(shí)最新的5年期LPR-1.37%”,以后每個(gè)重定價(jià)日都以此類推。

“你的房貸做LPR轉(zhuǎn)換了么?”“如果轉(zhuǎn)成固定利率是不是更好?”“究竟要如何選擇?”作為一項(xiàng)與百姓“錢袋子”密切相關(guān)的業(yè)務(wù),個(gè)人住房貸款的利率變動(dòng)總能引發(fā)社會(huì)關(guān)注。

多渠道辦理 實(shí)時(shí)生效

不難看出,如果未來(lái)LPR會(huì)持續(xù)下降,那么把房貸利率轉(zhuǎn)換為參考LPR定價(jià)會(huì)更劃算。目前從多家商業(yè)銀行的反饋看,對(duì)LPR持下降預(yù)期的借款人較多,選擇LPR選項(xiàng)的人數(shù)多于選擇固定利率的人數(shù)。

需要注意的是,根據(jù)監(jiān)管層部署,轉(zhuǎn)換工作原則上要于2020年8月31日前完成,如果借款人有轉(zhuǎn)換需求,建議在此時(shí)間節(jié)點(diǎn)前與相應(yīng)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商。

此外,如果貸款存在共同借款人,需要所有共同借款人均同意變更后,才能實(shí)施定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換。

如何辦理呢?以工行為例,該行目前提供手機(jī)銀行、智能柜員機(jī)、短信銀行等多種受理渠道。“疫情期間,建議借款人通過(guò)手機(jī)銀行辦理,如果確實(shí)需要線下辦理,建議等到疫情結(jié)束后。”該行相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

從線上辦理渠道看,借款人可登錄工行手機(jī)銀行APP,按照“最愛(ài)、全部、存貸款、利率基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換、一鍵轉(zhuǎn)換”路徑點(diǎn)擊,按提示操作辦理即可。

“如果你是借款合同中的共同借款人,且已在工行預(yù)留手機(jī)號(hào),在主借款人發(fā)起定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后,你將收到工行95588發(fā)送的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換變更確認(rèn)短信,此時(shí),你可以直接回復(fù)該短信完成定價(jià)基準(zhǔn)變更確認(rèn)。”上述負(fù)責(zé)人說(shuō),這一銀行短信功能預(yù)計(jì)將于4月中旬上線。

至于轉(zhuǎn)換的生效時(shí)間,通常情況下是“實(shí)時(shí)生效”。例如,在手機(jī)銀行辦理定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換時(shí),如果合同清單中某一筆合同的右上角顯示“已按LPR定價(jià)”,則說(shuō)明已經(jīng)變更成功。

但是,如果你的貸款存在共同借款人,則需要所有共同借款人在主借款人發(fā)起變更的當(dāng)天24點(diǎn)前完成變更確認(rèn),定價(jià)基準(zhǔn)變更才能生效。

相應(yīng)地,銀行會(huì)在定價(jià)基準(zhǔn)變更成功或失敗后,向借款人在該行預(yù)留的手機(jī)號(hào)發(fā)送短信提醒,建議借款人及時(shí)留意相關(guān)信息。

最后要提醒的是,根據(jù)央行政策要求,將定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR后,不可再轉(zhuǎn)回按照基準(zhǔn)利率定價(jià),也就是說(shuō),定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次,借款人應(yīng)在審慎思考后作出理性選擇。