國瑞置業(yè)日前發(fā)布了2019年“成績單”。公司報告期內(nèi)實現(xiàn)簽約銷售額239.15億元，按照280億元的銷售目標(biāo)計算，國瑞置業(yè)2019年度目標(biāo)完成率為85.41%。
談及2019年銷售未能達(dá)標(biāo)的原因，國瑞置業(yè)董事會主席張章筍在出席業(yè)績發(fā)布會時表示，主要受政策調(diào)控影響。2020年，在新冠肺炎疫情影響下，國瑞置業(yè)將銷售目標(biāo)從預(yù)期的250億元下調(diào)至200億元，“相對穩(wěn)健、能夠?qū)崿F(xiàn)”，張章筍稱。
歸母凈利潤連續(xù)兩年下滑
除了銷售未達(dá)標(biāo)，國瑞置業(yè)的盈利質(zhì)量也備受業(yè)界關(guān)注。數(shù)據(jù)顯示，2019年國瑞置業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入80.93億元，同比增長22.39%，結(jié)束了此前連續(xù)兩年下滑的趨勢。
然而，國瑞置業(yè)的歸母凈利潤則連續(xù)第二年下滑。2019年，國瑞置業(yè)歸母凈利潤為8.6億元，同比下滑14.77%;2018年為10.09億元，同比下滑42.35%。
同時出現(xiàn)下滑的還有反映企業(yè)盈利能力的核心指標(biāo)——凈資產(chǎn)收益率。數(shù)據(jù)顯示，國瑞置業(yè)2019年平均凈資產(chǎn)收益率為7.03%，上年同期為8.85%，此前幾年則均為兩位數(shù)。此外，國瑞置業(yè)2019年的凈利率和毛利率分別為15.07%和26.43%，同比分別下滑了8.66個百分點和12.88個百分點。
不過，國瑞置業(yè)在2019年年報中提到，在“提質(zhì)控速”戰(zhàn)略下，公司加大了對項目投資利潤率和風(fēng)險控制的要求，主動降速求穩(wěn)，轉(zhuǎn)向高質(zhì)量穩(wěn)健增長。
北京土儲僅剩162.44萬平方米
在上述“提質(zhì)控速”戰(zhàn)略指導(dǎo)下，國瑞置業(yè)近幾年的確放緩了土地投資步伐。截至2019年12月31日，國瑞置業(yè)土地儲備總規(guī)劃建筑面積為1554萬平方米，其中北京地區(qū)僅剩162.44萬平方米，占土地儲備總額的10.5%。
值得注意的是，北京一直是國瑞置業(yè)銷售額的主要貢獻(xiàn)區(qū)域。2019年，在國瑞置業(yè)239.15億元的簽約銷售額中，有110.4億元來自北京區(qū)域，占比46.2%;2018年的這一比例也同樣高達(dá)38.5%。盡管北京區(qū)域所剩土儲不多，但張章筍在出席業(yè)績會時表示“今年不考慮在二級市場拿地”。
不過，聲稱“不在二級市場拿地”的國瑞置業(yè)，在一級開發(fā)及舊改項目開發(fā)方面屢有收獲。2019年，國瑞置業(yè)通過此渠道獲取土地面積達(dá)580萬平方米，其中深圳占比51.6%。國瑞置業(yè)表示，城市更新類項目投入資金少而利潤率高，是集團(tuán)在大灣區(qū)補充土儲的重要來源。未來集團(tuán)舊改及城市更新項目可轉(zhuǎn)化為銷售，成為新的利潤增長點。
不過，有房地產(chǎn)評論員在接受中國網(wǎng)財經(jīng)記者采訪時表示：“押注舊改雖然可以實現(xiàn)土儲極速擴(kuò)容，但開發(fā)周期長、利益關(guān)系復(fù)雜等問題如何解決，也是擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前一個無法忽視的問題。”以北京祈年大街西項目為例，國瑞置業(yè)自2007年9月以來就開始對該項目進(jìn)行一級土地開發(fā)，截至2019年12月31日僅完成93%的拆遷量，已產(chǎn)生的開發(fā)成本接近14億元。
融資費用激增65%
張章筍在業(yè)績發(fā)布會上還表示，國瑞置業(yè)今年將優(yōu)先考慮降債。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末，國瑞置業(yè)的總負(fù)債為635.4億元，比上年同期增長了56.9億元;有息負(fù)債與上年同期相比下滑了41.2%;凈資本負(fù)債比率則下降15.9個百分點至134.1%。
此外，截至2019年12月31日，國瑞置業(yè)現(xiàn)金、受限制銀行存款及銀行結(jié)余約為22.16億元，但尚未償還的借款金額為220.67億元，其中一年內(nèi)到期的銀行及信托借款為63.18億元，尚有較大的資金缺口。
2019年，國瑞置業(yè)進(jìn)行了高成本的發(fā)債融資。2019年2月和3月，國瑞置業(yè)共發(fā)行了4.55億美元的優(yōu)先票據(jù)，票面利率13.5%，融資主要用途為“借新還舊”，這也導(dǎo)致當(dāng)年的融資費用增長至4.05億元，同比增幅高達(dá)64.9%。
今年3月20日，惠譽確認(rèn)給予國瑞置業(yè)(02329.HK)“B-”長期外幣發(fā)行人違約評級，評級展望從“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”，同時確認(rèn)其高級無抵押評級和未償票據(jù)的評級為“B-”，回收率評級為“RR4”?；葑u表示，評級展望下調(diào)反應(yīng)了國瑞置業(yè)持續(xù)疲軟的流動性狀況，以及在今年晚些時候難以履行義務(wù)的可能性。
不過，國瑞置業(yè)表示，公司已于2020年獲得49億元銀行貸款額度，足以覆蓋截至2019年末短期債務(wù)的80%，預(yù)計還可自2019年的合同銷售中收到45億元現(xiàn)金回款，且正在尋求在岸債券市場融資機(jī)會。(記者 安平)
