今年以來(lái)，在“房住不炒”的要求下，涉房金融監(jiān)管持續(xù)收緊態(tài)勢(shì)明顯。
從中央到地方，調(diào)控政策層層加碼，出臺(tái)實(shí)施了包括房地產(chǎn)貸款集中度管理制度在內(nèi)的一系列措施。
那么，這些“組合拳”實(shí)施效果如果，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體風(fēng)險(xiǎn)如何?
6月1日，針對(duì)上述熱點(diǎn)問(wèn)題，銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)了主題為“近期監(jiān)管重點(diǎn)工作新聞通報(bào)”的新聞發(fā)布會(huì)。
房貸增速創(chuàng)八年來(lái)新低
銀保監(jiān)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，截至4月末，房地產(chǎn)貸款同比增長(zhǎng)10.5%，增速創(chuàng)八年來(lái)新低。房地產(chǎn)信托余額和投向房地產(chǎn)的理財(cái)產(chǎn)品規(guī)模也都持續(xù)下降，房地產(chǎn)信托余額較去年同期下降約13.6%，自2019年6月以來(lái)呈持續(xù)下降趨勢(shì)，投向房地產(chǎn)非標(biāo)資產(chǎn)的理財(cái)產(chǎn)品規(guī)模同比下降36%。
此外，銀行通過(guò)特定目的載體投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金規(guī)模持續(xù)下降，相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)模同比下降26%，為連續(xù)15個(gè)月下降。
“同時(shí)，我們?cè)谫J款首付比例、利率等方面對(duì)剛需群體進(jìn)行差異化支持，加大對(duì)住房租賃市場(chǎng)金融支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”銀保監(jiān)會(huì)黨委委員、副主席梁濤介紹稱，截至2021年4月末，銀行業(yè)發(fā)放的個(gè)人按揭貸款中，首套房占比為91.8%，同比上升0.8個(gè)百分點(diǎn)，投向住房租賃市場(chǎng)的貸款同比增長(zhǎng)31%。
據(jù)介紹，截至目前，房地產(chǎn)融資呈現(xiàn)“五個(gè)持續(xù)下降”的特點(diǎn)，即：房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)下降、房地產(chǎn)貸款集中度持續(xù)下降、房地產(chǎn)信托規(guī)模持續(xù)下降、理財(cái)產(chǎn)品投向房地產(chǎn)非標(biāo)資產(chǎn)的規(guī)模持續(xù)下降、銀行通過(guò)特定目的載體投向房地產(chǎn)領(lǐng)域資金規(guī)模持續(xù)下降，資金過(guò)度流入房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題得到初步扭轉(zhuǎn)。
大行、小行房貸投放分化
房地產(chǎn)貸款集中度管理制度實(shí)施已有半年，對(duì)于實(shí)施效果，銀保監(jiān)會(huì)也在會(huì)上予以了回應(yīng)。
“從目前執(zhí)行的情況來(lái)看，政策實(shí)施的效果初步顯現(xiàn)。到4月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度同比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，家國(guó)有大型銀行全部實(shí)現(xiàn)集中度下降，其他各類銀行的集中度總體上也呈現(xiàn)了下降的趨勢(shì)，其他各類銀行的集中度總體上也呈現(xiàn)了下降的趨勢(shì)。”銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)信部副主任劉忠瑞介紹稱。
但在大型銀行主動(dòng)調(diào)整信貸投放方向之時(shí)，亦有部分中小銀行趁機(jī)攬客。劉忠瑞指出，一些地方中小銀行利用大型銀行退出的時(shí)機(jī)，爭(zhēng)搶房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)份額，房地產(chǎn)貸款增速較快，房地產(chǎn)貸款集中度有所上升。
針對(duì)造成該現(xiàn)象的原因，光大銀行金融市場(chǎng)部分析師周茂華分析指出，中小銀行大舉介入房貸市場(chǎng)，需要從供求兩端找原因：首先是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)貸款額度大、信用鎖定期限長(zhǎng)、利率較高、銀行收入穩(wěn)定，抵押品相對(duì)安全，房地產(chǎn)不良率低，銀行房貸風(fēng)控管理成本低;其次是房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和地方財(cái)政中仍發(fā)揮重要作用，市場(chǎng)相信地方政府在必要時(shí)還是會(huì)呵護(hù)樓市;最后是近年來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)融資環(huán)境相對(duì)有所收緊，部分杠桿高、經(jīng)營(yíng)能力和現(xiàn)金流弱的中小房企融資需求旺盛。相對(duì)部分中小銀行的資產(chǎn)端業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)貸款規(guī)模相對(duì)大，這就導(dǎo)致短期內(nèi)部分中小銀行房貸集中度上升較快。
“銀保監(jiān)會(huì)高度重視這一問(wèn)題，對(duì)新增房地產(chǎn)貸款占比較高的銀行實(shí)施名單制管理，督促這些銀行落實(shí)房地產(chǎn)金融調(diào)控要求，合理控制房地產(chǎn)貸款增速。對(duì)限期整改不到位的，將進(jìn)一步采取更加嚴(yán)厲的監(jiān)管措施。”劉忠瑞說(shuō)道。
經(jīng)營(yíng)貸入樓市花樣翻新
今年以來(lái)，個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款違規(guī)流入樓市成為監(jiān)管關(guān)注的重點(diǎn)。
在此背景下，一場(chǎng)針對(duì)違規(guī)經(jīng)營(yíng)貸流入樓市的監(jiān)管風(fēng)暴也越刮越猛。各地銀保監(jiān)局“重拳”出擊，會(huì)同當(dāng)?shù)刈〗ú块T(mén)和央行分支機(jī)構(gòu)，組織開(kāi)展機(jī)構(gòu)自查、非現(xiàn)場(chǎng)篩查、現(xiàn)場(chǎng)檢查等工作，對(duì)經(jīng)營(yíng)貸規(guī)模總量大、增長(zhǎng)快的機(jī)構(gòu)重點(diǎn)進(jìn)行核查。
劉忠瑞介紹稱，在排查中發(fā)現(xiàn)，一些企業(yè)和個(gè)人挪用經(jīng)營(yíng)貸手段多樣，通過(guò)各種方式規(guī)避監(jiān)管要求。具體表現(xiàn)為，有的拆入資金全款買(mǎi)房后，申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸款償還買(mǎi)房資金;有的借款人將個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款資金在多家銀行賬戶間流轉(zhuǎn)套現(xiàn)，以掩蓋買(mǎi)房的最終目的;有的編造交易背景、虛構(gòu)貸款用途等。一些銀行貸前審核不到位，貸后資金管理不足。一些中介機(jī)構(gòu)協(xié)助包裝貸款材料、提供過(guò)橋資金，協(xié)助借款人繞過(guò)銀行審批條件。
“從排查的情況看可謂手段多樣、花樣翻新，我們對(duì)層層流轉(zhuǎn)抽絲剝繭，一些復(fù)雜的操作最終浮出水面。”劉忠瑞說(shuō)。
劉忠瑞指出，下一步，銀保監(jiān)會(huì)將會(huì)同住建部、央行密切關(guān)注政策執(zhí)行效果和排查結(jié)果。對(duì)自查不力被監(jiān)管查實(shí)、故意隱瞞問(wèn)題或發(fā)現(xiàn)問(wèn)題未及時(shí)處理問(wèn)責(zé)的銀行、中介機(jī)構(gòu)，將依法依規(guī)從嚴(yán)采取監(jiān)管措施。對(duì)確認(rèn)挪用經(jīng)營(yíng)貸的借款人，不僅要壓縮授信額度、收回貸款，還將報(bào)送征信系統(tǒng)，提高挪用貸款的違規(guī)成本。同時(shí)，總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)，完善長(zhǎng)效機(jī)制，將防止經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)作為常態(tài)化監(jiān)管工作。
在蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心副主任陶金看來(lái)，未來(lái)，除了加強(qiáng)監(jiān)管和處罰力度、提升監(jiān)管能力、編織更細(xì)密的監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)外，更多的還是需要依靠銀行業(yè)的監(jiān)管體系，引導(dǎo)每家銀行嚴(yán)格落實(shí)貸前貸中和貸后的賬戶和資金風(fēng)險(xiǎn)管理，并對(duì)銀行違規(guī)行為予以更大力度的處罰，以提高違規(guī)成本。
涉房信貸監(jiān)管仍是“重頭戲”
隨著政策持續(xù)收緊，對(duì)于房地產(chǎn)金融的監(jiān)管力度也保持高壓。據(jù)同花順iFind統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，銀保監(jiān)會(huì)針對(duì)銀行業(yè)機(jī)構(gòu)披露罰單546張，千萬(wàn)級(jí)以上罰單10張，其中8張罰單涉及房地產(chǎn)貸款，涉房貸款相關(guān)罰金總額超過(guò)3億元。
業(yè)內(nèi)人士表示，下半年銀行領(lǐng)域監(jiān)管重點(diǎn)將繼續(xù)保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，預(yù)計(jì)在信貸投放等領(lǐng)域的督查力度會(huì)進(jìn)一步提升，處罰警示力度將加大。
周茂華認(rèn)為，下半年銀行監(jiān)管重點(diǎn)還是信貸業(yè)務(wù)領(lǐng)域，“商業(yè)銀行盈利貢獻(xiàn)的重頭業(yè)務(wù)仍是信貸業(yè)務(wù)，此外，國(guó)內(nèi)部分銀行違規(guī)開(kāi)展業(yè)務(wù)問(wèn)題治理難，需要一個(gè)過(guò)程。”
一位銀行信貸部人士表示，監(jiān)管機(jī)構(gòu)始終嚴(yán)格監(jiān)管信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，但貸后進(jìn)行資金用途干預(yù)并不容易，“試圖將貸款資金流向房地產(chǎn)的企業(yè)往往存在多頭開(kāi)戶，資金在多個(gè)賬戶間轉(zhuǎn)移，這就導(dǎo)致原放款銀行難以監(jiān)督資金流向。”
廈門(mén)國(guó)際銀行投行分析員任濤稱，下一步，監(jiān)管層除了繼續(xù)防范各種資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，還可能?chē)?yán)格控制房地產(chǎn)貸款增速，同時(shí)提高房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重。此外，在嚴(yán)格約束房地產(chǎn)企業(yè)信貸融資、供應(yīng)鏈融資的基礎(chǔ)上，對(duì)地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資以及普通債券融資(含美元債)進(jìn)行一定限制。
對(duì)于嚴(yán)監(jiān)管背景下商業(yè)銀行的發(fā)展，周茂華表示，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、提升風(fēng)控能力、不斷增強(qiáng)金融創(chuàng)新能力和服務(wù)質(zhì)量是商業(yè)銀行的核心競(jìng)爭(zhēng)力，銀行應(yīng)健全管理制度，培育依法合規(guī)開(kāi)展業(yè)務(wù)、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的企業(yè)文化，同時(shí)進(jìn)一步優(yōu)化現(xiàn)代結(jié)構(gòu)。
