2021年1月1日起，《西安市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》(以下簡稱《市辦法》)將正式實(shí)施，新舊辦法如何銜接呢?預(yù)交的物業(yè)費(fèi)怎么辦?針對市民關(guān)心的問題，12月24日，記者從西安市發(fā)改委獲悉，物業(yè)需履行法定調(diào)價程序后，才能執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)。以調(diào)價程序完成時間為節(jié)點(diǎn)，預(yù)收物業(yè)費(fèi)將多退少補(bǔ)。
物業(yè)企業(yè)需履行調(diào)價程序有一定過渡時間
針對此前有不少市民詢問：“住宅小區(qū)停車服務(wù)費(fèi)是否自1月1日起即執(zhí)行80元/車位·月。”政策解讀明確強(qiáng)調(diào)，住宅小區(qū)停車服務(wù)費(fèi)并非自2021年1月1日起即執(zhí)行80元/車位·月。物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(實(shí)行“一費(fèi)制”)與停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)同時調(diào)整，物業(yè)企業(yè)需履行法定調(diào)價程序后才能執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)。
已簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》或《物業(yè)服務(wù)合同》且未成立業(yè)主大會(業(yè)委會)的住宅小區(qū)執(zhí)行新的物業(yè)收費(fèi)政策時，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照即將實(shí)施的《民法典》及《市辦法》第三十三條的規(guī)定及時履行調(diào)價程序，將物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(實(shí)行“一費(fèi)制”)與停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)同時進(jìn)行調(diào)整，做好新政策的落實(shí)。
也就是說，《市辦法》及新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)雖然從2021年1月1日起生效，但物業(yè)企業(yè)須按照《市辦法》的規(guī)定完成發(fā)布方案、征求意見、服務(wù)等級確認(rèn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)抄送告知等程序，需要一定的過渡時間(1至3個月，根據(jù)小區(qū)具體情況而定)，在調(diào)價程序履行完畢前暫按原合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
目前，我市各區(qū)縣發(fā)改、住建、市場監(jiān)管、街道辦已聯(lián)合召開物業(yè)企業(yè)政策培訓(xùn)會，督促物業(yè)企業(yè)盡快啟動調(diào)價程序，部分物業(yè)企業(yè)已經(jīng)著手開展物業(yè)費(fèi)及停車費(fèi)調(diào)整工作。
物業(yè)費(fèi)與停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)同時調(diào)整不得選擇性執(zhí)行
新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策按照《陜西省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的要求，旨在推行物業(yè)服務(wù)費(fèi)“一費(fèi)制”。即改變原住宅小區(qū)基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)、公攤電費(fèi)、電梯費(fèi)分項收取的方式，實(shí)行“三費(fèi)合一”，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公攤電費(fèi)、電梯費(fèi)計入物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本，不再單獨(dú)另行收取。同時，對我市住宅小區(qū)內(nèi)停車服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行下調(diào)。
物業(yè)企業(yè)與業(yè)主執(zhí)行新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(實(shí)行“一費(fèi)制”)與停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)同時進(jìn)行調(diào)整，物業(yè)企業(yè)及業(yè)主均不得選擇性執(zhí)行。
以調(diào)價程序完成時間為節(jié)點(diǎn)預(yù)收物業(yè)費(fèi)將多退少補(bǔ)
如果物業(yè)企業(yè)開始預(yù)收明年物業(yè)費(fèi)和停車費(fèi)，調(diào)價結(jié)果公示后執(zhí)行新收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，以調(diào)價程序完成結(jié)果公示結(jié)束日期為時間節(jié)點(diǎn)，已預(yù)收的費(fèi)用多退少補(bǔ)。
按照《市辦法》第十五條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車服務(wù)費(fèi)根據(jù)合同的約定按月計收，預(yù)收不得超過三個月(業(yè)主自愿繳納除外)。
收費(fèi)等級誰來認(rèn)定?
收費(fèi)等級依據(jù)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級確定
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西安市發(fā)改委工作人員介紹，實(shí)行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行等級服務(wù)、等級收費(fèi)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)《西安市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》(市建發(fā)〔2020〕135號)規(guī)定的服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，由高到低設(shè)定為一級、二級、三級、等外四個等級，按照高層、多層分別制定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)《西安市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》確定本物業(yè)項目的物業(yè)服務(wù)等級，確定對應(yīng)的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)與業(yè)主通過《前期物業(yè)服務(wù)合同》或《物業(yè)服務(wù)合同》確定物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。服務(wù)等級經(jīng)物業(yè)項目所在區(qū)縣、開發(fā)區(qū)住建部門認(rèn)定，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)抄送告知同級發(fā)改部門和市場監(jiān)管部門。
實(shí)行政府指導(dǎo)價的物業(yè)費(fèi)及停車服務(wù)費(fèi)有哪些調(diào)整?
物業(yè)費(fèi)調(diào)整情況：
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調(diào)整后的物業(yè)費(fèi)實(shí)行“一費(fèi)制”，將公攤電費(fèi)、電梯費(fèi)納入其中，高層一級服務(wù)2.2元/平米方·月，二級服務(wù)1.9元/平米方·月，三級服務(wù)1.5元/平米方·月，等外服務(wù)1.2元/平米方·月。調(diào)整后的高層住宅物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在全國15個副省級城市排名第11位，多層住宅排名第15位。
停車服務(wù)費(fèi)調(diào)整情況：
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住宅小區(qū)停車服務(wù)費(fèi)調(diào)整為室內(nèi)停車場一類80元/車位·月、二類60元/車位·月兩個類別，并明確室內(nèi)停車場類別標(biāo)準(zhǔn)。露天機(jī)動車停放場所不分類別，停車服務(wù)費(fèi)調(diào)整為60元/車位·月。
室內(nèi)臨時停車一類由原來的8小時為一次5元，調(diào)整為4小時為一次2.5元，二類由原8小時為一次4元，調(diào)整為4小時為一次2元等。露天臨時停車調(diào)整為4小時為一次2元。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非機(jī)動車及摩托車停車收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。
