從1978年今天，中國(guó)改革開放走過(guò)整整40年。40年間，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)也從“野蠻生長(zhǎng)”逐步走向成熟。40年，對(duì)于人類歷史來(lái)說(shuō)，不過(guò)是彈指一揮間;但對(duì)于中國(guó)的城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展而言，卻是影響深遠(yuǎn)的40年。樂(lè)居財(cái)經(jīng)與新浪財(cái)經(jīng)聯(lián)袂推出的“地產(chǎn)40年40人——影響中國(guó)地產(chǎn)時(shí)代進(jìn)程”大型策劃，希望通過(guò)訪談當(dāng)年那些最具代表性的親歷者、參與者、見證者，與他們一起重溫歷史，共同回顧中國(guó)房地產(chǎn)走過(guò)的光輝之路。本期[地產(chǎn)40年40人]提名人物是中國(guó)合作建房第一人于凌罡先生。
于凌罡，中國(guó)合作建房第一人。他說(shuō)，合作建房緣起于兒時(shí)的一個(gè)夢(mèng)想——建造一個(gè)沒(méi)有人車交流的城市。城市始于房子，懷揣著兒時(shí)的夢(mèng)想，2003年，這位年僅30歲的聯(lián)想集團(tuán)IT工程師在北京發(fā)起了合作建房的倡議，同時(shí)也希望通過(guò)私人合作建房的方式，以低于商品房的價(jià)格，實(shí)現(xiàn)居住夢(mèng)想。
他在多個(gè)網(wǎng)站上發(fā)帖，號(hào)召大家“自己做開發(fā)商”，他告訴公眾，合作建房將比普通商品房便宜30%-40%，試圖讓“相信房地產(chǎn)暴利”的人都來(lái)參與合作建房。這一倡議激起了低收入群體的建房激情，于凌罡很快成為風(fēng)云人物。
在媒體的助攻下，于凌罡的合作建房初期還算順利。然而，往往理想豐滿，現(xiàn)實(shí)骨感。于凌罡的合作建房夢(mèng)想，第一步就遇到了阻礙。他們無(wú)法與開發(fā)商在招拍掛市場(chǎng)PK拿地。拿不到地，就意味著合作建房變成無(wú)本之木，只能停留在口頭或協(xié)議上。
多次拿地失敗后，于凌罡和響應(yīng)者漸漸開始質(zhì)疑，退散。于凌罡不得不做出變通，謀求與開發(fā)商一起拿地。但此舉讓于凌罡換來(lái)了“被開發(fā)商招安”的謾罵。對(duì)此往事，于凌罡在回憶中首次澄清，合作建房者投資，開發(fā)商負(fù)責(zé)開發(fā)流程，所以，“不是我們被開發(fā)商招安，而是我們招安了開發(fā)商。”
在總結(jié)合作建房的得失時(shí)，于凌罡說(shuō)，得失在所難免。如果我們想做，我們就要保證所有人來(lái)這兒的人是能夠接受規(guī)則，并且愿意按照規(guī)則來(lái)分享成果，分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
于凌罡回憶：在合作建房初期，我們沒(méi)有充分意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題，覺得幾百人合作建房也能成功，可以說(shuō)誤導(dǎo)了很多人，后來(lái)證明真的是不行，就只能幾十個(gè)人。但是幾十個(gè)人能夠給幾百幾千人蓋房子，這不是問(wèn)題。所以合作建房這件事，我們還是吸取了一些教訓(xùn)。
2014年，于凌罡在沉寂一段時(shí)間后，重啟合作建房。但是，這一次他被質(zhì)疑是為有錢人蓋房。對(duì)此，于凌罡在專訪中表示，這并不是什么給有錢人玩的游戲，而是想辦法去解決實(shí)際問(wèn)題。
比如，為什么第二批加入建房的人會(huì)比第一批的人買房?jī)r(jià)格要高，因?yàn)榍捌诘娘L(fēng)險(xiǎn)你都不用承擔(dān)了。
盡管有過(guò)波折，且不止一次被誤解，合作建房的組織和模式也經(jīng)歷了變形，但無(wú)論如何，15年的合作建房之路，于凌罡堅(jiān)持了下來(lái)。
除了合作建房，在他的心中還一直守望一個(gè)叫做藍(lán)城的夢(mèng)想。他這樣描繪這個(gè)代表未來(lái)的城市：整個(gè)藍(lán)城限高是低于36米的，容積率應(yīng)該低于2.0，基本上以十層一梯兩戶的板樓為主，每個(gè)小區(qū)要有自己的配套和非常大的綠化，人和車永遠(yuǎn)不會(huì)發(fā)生碰撞……
于凌罡檔案
男，1973年5月9日出生于山西祁縣，祖籍山東萊州。藍(lán)城概念提出者，中國(guó)合作建房第一人。
以下是樂(lè)居財(cái)經(jīng)與于凌罡的對(duì)話：
合作建房緣起兒時(shí)夢(mèng)想
Q:先聊一下您跟房地產(chǎn)的緣分吧。
A:其實(shí)特別簡(jiǎn)單，我的母親是因?yàn)檐嚨溔ナ赖?，所以我從小就開始想，能不能有一種城市，它建起來(lái)以后就不再需要人和車去交流，就不會(huì)因車禍?zhǔn)ビH人。當(dāng)時(shí)很小，只是想設(shè)計(jì)一種城市，能讓大家都在車上，不用下車。我叫它藍(lán)城。
上班以后，就有這個(gè)專業(yè)的人跟我講，說(shuō)你這些設(shè)想很好，但是缺點(diǎn)和無(wú)知之處也非常明顯。有些人會(huì)因?yàn)楝F(xiàn)在講的不夠?qū)I(yè)就不做了，我跟他們不一樣，我雖然知道我現(xiàn)在想的東西并不專業(yè)，但我敢去想。
后來(lái)我就開始設(shè)計(jì)這樣的城市，等到我把這樣的城市設(shè)計(jì)好了，大家包括很多領(lǐng)導(dǎo)都開始支持我的時(shí)候，我就意識(shí)到一個(gè)問(wèn)題，就是怎么去把它實(shí)現(xiàn)。一個(gè)很好的規(guī)劃，一個(gè)很好的城市，要怎么開始呢。
千里之行，始于足下，我先要從組織老百姓(69.660,1.12,1.63%)蓋房子開始。我最早在03年12月份在網(wǎng)上發(fā)過(guò)帖，跟大家討論是不是可以這樣去做。經(jīng)過(guò)一年的討論，我這個(gè)想法比較成熟了，就跟周圍的人開始確定一個(gè)方案。
大家每個(gè)人掏十五萬(wàn)塊，貸款二十二萬(wàn)五，去建一個(gè)60平米的房子。這個(gè)房子應(yīng)該有什么樣的服務(wù)?怎么樣能保證大家在這個(gè)房子里生活得跟以前不一樣?客觀地說(shuō)，就是從一個(gè)工程師到能夠去想怎么做房地產(chǎn)，從開始一點(diǎn)都不懂，到后來(lái)懂，應(yīng)該說(shuō)這整個(gè)流程大概要十幾年，是一個(gè)很漫長(zhǎng)的過(guò)程。[page]
Q:那這個(gè)合作建房一開始發(fā)展順利嗎?
A：也是感謝媒體們。我們當(dāng)時(shí)開始做的時(shí)候，我一個(gè)一個(gè)去談，我每天要談好幾個(gè)人，我到處去跑，誰(shuí)愿意聽我就給誰(shuí)講。講完之后他愿意參加，我就給他登記下來(lái)。
開始登記了大概幾十個(gè)人吧，我當(dāng)時(shí)對(duì)合作建房也沒(méi)有明確的認(rèn)識(shí)，我覺得當(dāng)時(shí)應(yīng)該找到200到300人。因?yàn)椴惶?，找了幾十個(gè)人覺得可以去說(shuō)的時(shí)候，就有媒體采訪了我，當(dāng)時(shí)是寫了一篇文章，提出了“合作建房”構(gòu)想,目標(biāo)是“居者有其屋”，一起做開發(fā)商。
媒體介入后，很快就有很多人想?yún)⒓舆@個(gè)項(xiàng)目。我們04年提出來(lái)這個(gè)想法，05年4月份的時(shí)候就正式成立公司開始做，應(yīng)該說(shuō)前面還是非常順利的，但是做起來(lái)之后會(huì)發(fā)現(xiàn)，前面有些想法可以說(shuō)比較幼稚。
因?yàn)楫?dāng)時(shí)想的是找?guī)装賯€(gè)人，大家一起來(lái)出錢去買地建房子。但是經(jīng)過(guò)這么多年的嘗試，我們發(fā)現(xiàn)這么多年走下來(lái)，凡是做成的項(xiàng)目，參與者都沒(méi)有超過(guò)30個(gè)人。
因?yàn)樵谥袊?guó)，組織大家一起做一件事情的交流成本特別大，很多人不承認(rèn)這件事對(duì)他的價(jià)值，我們跟他說(shuō)，這件事現(xiàn)在能幫你掙幾十萬(wàn)幾百萬(wàn)，他說(shuō)我還是先掙我眼前這幾百幾千塊錢，于是很多人就不去溝通，時(shí)間長(zhǎng)了就不來(lái)了，所以就很麻煩。
但是后來(lái)我們意識(shí)到這點(diǎn)之后，我們做得還是不錯(cuò)的。另外還有一些聲音，很多人會(huì)說(shuō)于凌罡你動(dòng)了開發(fā)商的奶酪，我真的很想問(wèn)他們是怎么想的，其實(shí)合作建房這件事對(duì)開發(fā)商的意義是非常大的，能夠幫助開發(fā)商解決很多社會(huì)問(wèn)題，他們遇到的難題其實(shí)正是由我們來(lái)解決。
只是，有些開發(fā)商不愿意和我們合作，也有一些老百姓不愿意和開發(fā)商合作，結(jié)果就導(dǎo)致我們最后發(fā)現(xiàn)還不如就幾十個(gè)人跟開發(fā)商直接去成立公司來(lái)做。因?yàn)楝F(xiàn)在我們看，專業(yè)分工的問(wèn)題，我們通過(guò)跟開發(fā)商合作解決得還不錯(cuò);那么資金量的問(wèn)題，因?yàn)槲覀冮_始想的是一個(gè)人拿著很少的錢，十幾萬(wàn)塊錢，那么后來(lái)發(fā)現(xiàn)這樣不行，我們一個(gè)人去幫助更多的人，這樣的話就好得多，但是也有個(gè)問(wèn)題，很多人會(huì)說(shuō)于凌罡你是不是帶著大家炒房? 我們要用很大的精力去給大家解釋，為什么有些事情必須得先有人去承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
因?yàn)槔习傩盏目癸L(fēng)險(xiǎn)能力很差，甚至對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)都很差，比如政府出一個(gè)政策，可能會(huì)導(dǎo)致所有人增加一平米五塊錢、十塊錢的成本。那么這件事情通過(guò)媒體或通過(guò)一些大V，他們一說(shuō)話，老百姓就嚇得什么都不行了。但實(shí)際上等到我們大家一起來(lái)合作建房，真正幾十個(gè)人的時(shí)候，大家會(huì)發(fā)現(xiàn)這些所謂的利空都是利好。
比如這個(gè)政策導(dǎo)致別人蓋不了了，那對(duì)我們來(lái)講是好事啊，因?yàn)槲覀円呀?jīng)買到地了，我們可以蓋了，我們就可以掙更多的錢。別人覺得這件事情做不了的時(shí)候，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)其實(shí)這樣挺好，比如北京市最開始的時(shí)候說(shuō)這房子可以做loft，做成高度很高，后來(lái)發(fā)現(xiàn)大家都不能做很高了。很多人會(huì)說(shuō)這不是一個(gè)利好，包括現(xiàn)在的限購(gòu)限貸，這些政策其實(shí)對(duì)我們合作建房都是好事。我們發(fā)現(xiàn)人少的時(shí)候能把這個(gè)道理講得很好，所以我們覺得合作建房其實(shí)現(xiàn)在是越來(lái)越好做。
Q:那這個(gè)事您現(xiàn)在是已經(jīng)堅(jiān)持了多久?
A：如果從03年算起，到現(xiàn)在就是15年，如果從我正式開始進(jìn)入房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)(我們 05年4月4日正式注冊(cè)了公司)，到現(xiàn)在就是13年。
我的職業(yè)生涯分成三個(gè)階段
Q:如果把您的職業(yè)經(jīng)歷分為幾大段，你怎么概括?
A:小時(shí)候母親去世很早，家里比較窮，有五個(gè)孩子。我初中畢業(yè)以后，家里頭覺得上高中養(yǎng)不起我，所以我就上的職高。我17歲就上班了，在友誼賓館當(dāng)門童，做了三年。這是我第一個(gè)階段。
94年，我開始再讀自學(xué)高考，學(xué)的計(jì)算機(jī)軟件專業(yè)的?？坪捅究?。那么這個(gè)階段大概到98年，在這期間我去了很多公司，其中有兩家比較重點(diǎn)的，一家是這個(gè)金星工控，我在那個(gè)公司做軟件編程，后來(lái)又幫助用友去做軟件。
從98年到03年我在聯(lián)想做工程師，主要是做網(wǎng)絡(luò)和培訓(xùn)，就是普及internet網(wǎng)絡(luò)，怎么讓一個(gè)學(xué)校、一個(gè)家庭、一個(gè)企業(yè)能夠大家一起用不同的設(shè)備來(lái)上網(wǎng)。
03年以后是合作建房階段。到03年的時(shí)候，我基本上從聯(lián)想就算是不再坐班了，我是做一些培訓(xùn)的工作為主，就給大家講課。大家發(fā)現(xiàn)你小于的語(yǔ)言組織能力還可以，能把事情說(shuō)得更容易讓別人聽懂。所以我就開始去做自己想做的事情，做這個(gè)藍(lán)城。
05年的時(shí)候我已經(jīng)算成名了，給政府提了一些建議，在北京做藍(lán)城，當(dāng)時(shí)政府有一個(gè)11個(gè)新城的計(jì)劃，但是到今天我們可以看到，單獨(dú)靠政府而脫離市場(chǎng)或單獨(dú)靠市場(chǎng)而脫離政府都是不好做的。所以我們后來(lái)就覺得還是要自己做一些市場(chǎng)的東西，來(lái)幫助政府來(lái)做實(shí)驗(yàn)。
合作建房就是一個(gè)實(shí)驗(yàn)，是大家一起去把一個(gè)很大的事情縮小到一百倍或者是更大的，這樣就可以做一個(gè)樓，別人要蓋一個(gè)小區(qū)是300套房，不是30棟樓，我們可能蓋一個(gè)樓就可以了。那么我們來(lái)嘗試。我覺得開始的實(shí)驗(yàn)在組織、交流方面還是有很多成果，但是真正想把它做成就只能是30個(gè)人以內(nèi)吧，這個(gè)我剛才也說(shuō)過(guò)。
Q:地產(chǎn)40年的發(fā)展歷程中，你認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)最大的變化是什么?其意義或價(jià)值在哪里?
A:我們改革開放是并不是從房地產(chǎn)開始的，因?yàn)?8年取消福利分房之前，老百姓都沒(méi)有買房的意識(shí)。改革開放在房地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域里應(yīng)該經(jīng)歷了三個(gè)階段。
第一個(gè)階段就是大家以分房為主的這種共同建設(shè)的階段，那個(gè)階段叫集資建房，和我們合作建房不是一碼事，政府劃撥土地給企業(yè)組織老百姓拿錢，員工拿錢蓋了房子之后分給老百姓，而且當(dāng)時(shí)是先租，后來(lái)房改了才賣。98年以后第一個(gè)階段就是大家租房，大家一起建房租給自己的階段。
第二階段是市場(chǎng)階段。到了98年以后，全國(guó)才開始普及真正市場(chǎng)化，買地、買房你要付款，所有的一切都要付款，那在這種情況下，人們的思維方式轉(zhuǎn)變用了多久了?我認(rèn)為用了十年以上，也就是到08年、09年，人們才終于開始意識(shí)到我需要買一個(gè)房子，哪怕我家里有!這個(gè)階段可以說(shuō)是價(jià)值增加最快的階段，但絕大多數(shù)人沒(méi)有上這個(gè)車。
那么從09年開始，我們北京第一次大幅度上漲，大家知道09年五一之前的時(shí)候，北京市朝陽(yáng)區(qū)還有很多房子7100平米，到了09年的年底或者10年年初的時(shí)候，通州區(qū)的房子已經(jīng)有27000一平米的了，幾乎是翻了三倍。那在這種情況下，人們的觀念的改變是一很明顯的就是從以前什么叫補(bǔ)貼，現(xiàn)在別補(bǔ)貼，我趕緊自己掏錢吧，不等了。
那么在這個(gè)之后的大概六年里邊，一直到16年房子是起起伏伏的以漲為主。16年經(jīng)歷了一次猛漲，政府沒(méi)有辦法出臺(tái)了限購(gòu)政策。從09年到16年這個(gè)階段，人們意識(shí)到房子有價(jià)值了，而且很多人開始大規(guī)模投資房地產(chǎn)了，拿點(diǎn)錢出來(lái)就買房。
16年之后，進(jìn)入了新的時(shí)代，我們逐漸開始理性地約束大家投資房地產(chǎn)的行為，因?yàn)槲覀円庾R(shí)到不約束不行了，如果一個(gè)家庭他明白買房能夠掙錢這件事，連續(xù)操作四輪，他的財(cái)產(chǎn)一定要超過(guò)3000萬(wàn)。
早期房子非常便宜，首付也很低，我首付15萬(wàn)，買一個(gè)50萬(wàn)的房子，這個(gè)房子漲到150萬(wàn)，我一下就可以拿回來(lái)。從原來(lái)只有首付20萬(wàn)，倒可以拿出120萬(wàn)，甚至更多。一次六倍。如果120萬(wàn)再乘六，那會(huì)是什么狀態(tài)?這樣的話就有幾千萬(wàn)，所以現(xiàn)在如果政府不抑制這種過(guò)于激烈的炒房行為是不行了，那么房子回歸居住。
但是現(xiàn)在有個(gè)問(wèn)題，即使是北京、上海、深圳這樣的大城市，房子的品質(zhì)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，所以中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可以說(shuō)是方興未艾。
我們沒(méi)被開發(fā)商招安，是我們招安了開發(fā)商
Q:之前有媒體報(bào)道，比如“是非于凌罡”，或者：“對(duì)抗高房?jī)r(jià)失敗的八大知名人物”等等， 對(duì)此您怎么看?
A:我只能說(shuō)是很無(wú)奈。比如我們當(dāng)時(shí)曾經(jīng)做過(guò)一期節(jié)目說(shuō)，06年的時(shí)候做的，去的時(shí)候聊的就是北京乃至中國(guó)的房?jī)r(jià)還能不能往下走。我認(rèn)為這個(gè)節(jié)目應(yīng)該是討論怎么來(lái)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，那么我就給他出了很多主意。完了當(dāng)時(shí)呢他們還請(qǐng)了一個(gè)漫畫家，畫了一個(gè)我的頭像，因?yàn)槲翌^發(fā)有點(diǎn)尖，就畫了一個(gè)往下的箭頭。那意思就是說(shuō)，你看他在說(shuō)什么?
我說(shuō)我們聊的不是一件事，我在講的是怎么用更低的成本買到更好的房子。而他們就說(shuō)，于凌罡你讓大家認(rèn)為房?jī)r(jià)向下走了。
還有有些媒體合作建房是要掙錢，比如現(xiàn)在我們做的方式，可能30個(gè)人以內(nèi)拿出錢來(lái)，可能蓋300套房子，那么蓋了300套房子以后，我們用一個(gè)合理價(jià)格幫助那些想買房的人買到房子，那我不覺得更好嗎?
任何人、任何事情都有優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)。合作建房這件事情的優(yōu)點(diǎn)非常明顯，就是大家真的參與進(jìn)來(lái)的話，你能從中受益。這也是這么多人支持我們的原因。
Q:對(duì)于當(dāng)時(shí)“被開發(fā)商招安”的輿論，您怎么看，如果重新來(lái)一次，是否會(huì)改變，或選擇其他方式?
A:這是無(wú)法改變的事情，專業(yè)分工是不可避免的，沒(méi)有人聽說(shuō)自己一個(gè)人去種麥子，然后再把它做成粉、做成面包，再自己銷售。這個(gè)流程一定是有專業(yè)分工的。
所謂的被招安，我想說(shuō)的是當(dāng)時(shí)到底誰(shuí)招安誰(shuí)?是我們拿這一個(gè)億去請(qǐng)萬(wàn)通來(lái)給我們提供服務(wù)。掙到錢以后，我們拿70%，萬(wàn)通拿30%。
合作建房要通過(guò)萬(wàn)通來(lái)貸款、買到，還有報(bào)批手續(xù)。合作建房這件事需要專業(yè)分工時(shí)，我們只能請(qǐng)專業(yè)的人來(lái)參與。共享時(shí)代到來(lái)了之后，專業(yè)分工更難避免。
當(dāng)年他們說(shuō)“于凌罡被招安”是說(shuō)我去萬(wàn)通上班，那么事實(shí)勝于雄辯，我沒(méi)有去萬(wàn)通上過(guò)班，也沒(méi)拿過(guò)萬(wàn)通一分錢工資;我們花錢請(qǐng)過(guò)萬(wàn)通給我們服務(wù)。所以是誰(shuí)招安誰(shuí)呢?
Q:您98年進(jìn)入聯(lián)想，至今跟聯(lián)想仍有工作往來(lái)，怎么定義現(xiàn)在的自己，IT人還是地產(chǎn)人?對(duì)于同樣跟聯(lián)想有淵源的地產(chǎn)大佬孫宏斌怎么看?
A:我給自己的定位，不是說(shuō)做一個(gè)IT人或者一個(gè)房地產(chǎn)人，應(yīng)該是個(gè)謀士。合作建房我做得并不是特別成功，主要原因就是定位的問(wèn)題。我給自己定位，不是我去帶大家做所有的事情，而是幫助大家出謀劃策，然后由一個(gè)團(tuán)隊(duì)來(lái)執(zhí)行。
Q:聊聊您在行業(yè)中這么多年的所得所失。
A:得失是不可避免的。咱們舉些例子，比如當(dāng)年我們做一個(gè)項(xiàng)目叫龍都國(guó)際公寓，亞運(yùn)村的金鼎軒餐廳旁邊有個(gè)樓，現(xiàn)在去，那個(gè)樓還在。當(dāng)時(shí)法院拍賣，我們?nèi)绻牡脑?，?000萬(wàn)保證金就可以?？赡芎芏嗳说浇裉爝€不太認(rèn)同法院拍賣這種形式，覺得法院拍賣的東西都有瑕疵。
但其實(shí)真的不是這樣的，比方像前兩天剛剛拍得的順義一棟樓，一萬(wàn)九千多平米，只賣1.8個(gè)億，也就說(shuō)一平米不到一萬(wàn)塊錢，辦完所有手續(xù)也就一萬(wàn)一。那這種為什么不可以買?
合作建房的得失在于，如果我們想做，我們就要保證所有人來(lái)這兒的人是能夠接受規(guī)則，并且愿意按照規(guī)則來(lái)分享成果，分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
在合作建房初期，我們沒(méi)有充分意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題，覺得幾百人合作建房也能成功，可以說(shuō)誤導(dǎo)了很多人，后來(lái)證明真的是不行，就只能幾十個(gè)人。但是幾十個(gè)人能夠給幾百幾千人蓋房子，這不是問(wèn)題。所以合作建房這件事，我們還是吸取了一些教訓(xùn)。[page]
Q:在14年，您重新啟動(dòng)合作建房，這次的目標(biāo)我們聽說(shuō)是針對(duì)有錢人?
A:其實(shí)這完全是媒體的一種傾向性的誤導(dǎo)，我們根本不是針對(duì)有錢人，剛才我也講了很多遍了，我們意識(shí)到一個(gè)問(wèn)題，就是不能超過(guò)30個(gè)人，我們?cè)瓌t上不超過(guò)50份。你想把幾百個(gè)人組織起來(lái)去做一件事，溝通成本很大不說(shuō)，有很多人一旦聚在一起,一聊就崩潰了，他們的價(jià)值觀就傾斜了。
合作建房這件事要想做成，讓那些風(fēng)險(xiǎn)承受力低的人第二輪進(jìn)入，什么叫第二輪進(jìn)入?現(xiàn)在我告訴你們，比方我們大家第一期我們30個(gè)人引出100萬(wàn)把這地買了。我們大家簽約的房子價(jià)格是8000，那么你們后邊來(lái)的人，你可能是9000來(lái)得到房子，但我們承擔(dān)的這些所有的風(fēng)險(xiǎn)，你不需要擔(dān)了。
因?yàn)槟愀也灰粯?，我們買地的時(shí)候地還不在我手里邊，我們?nèi)ドw房子時(shí)候手續(xù)還沒(méi)報(bào)下來(lái)，而你買的時(shí)候房子都已經(jīng)出了地面甚至封頂了，那這個(gè)價(jià)格肯定是不一樣的。
所以這種互相理解是需要的，包括剛才我說(shuō)的這個(gè)配套收益權(quán)問(wèn)題也是一樣。很多業(yè)主不明白什么叫配套收益權(quán)。就是說(shuō)如果這個(gè)小區(qū)找一千戶業(yè)主，每戶業(yè)主收600塊錢來(lái)做配套是做不到的。
但是如果讓這些業(yè)主，每戶業(yè)主就拿出5萬(wàn)塊錢來(lái)，一千戶5000萬(wàn)蓋1萬(wàn)平米房子，4000平米送給政府，6000平米收租金。一樣是60萬(wàn)。一千個(gè)600是60萬(wàn)。20個(gè)鋪每個(gè)鋪?zhàn)?萬(wàn)還是60萬(wàn)?作為一個(gè)項(xiàng)目的小區(qū)該選哪一種?我認(rèn)為這個(gè)不是什么有錢人做的游戲，而是大家一定要用一個(gè)好的方法來(lái)解決問(wèn)題。
我預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)很科學(xué)，買房有三大技巧
Q:08年，有這樣一條新聞，說(shuō)北京房?jī)r(jià)已經(jīng)見頂，不建議出手買房，然后說(shuō)是您的一個(gè)預(yù)測(cè)，那對(duì)于這種預(yù)測(cè)的話，您是怎么看?
A:首先，沒(méi)有人的預(yù)測(cè)百分之百正確。再有就是，我們當(dāng)時(shí)其實(shí)預(yù)測(cè)得沒(méi)有錯(cuò)，大家都明白08年、09年的時(shí)候房?jī)r(jià)是突然間就下跌了，大家可以看一下那個(gè)房?jī)r(jià)漲跌的曲線，09年的五一的時(shí)候正好是房?jī)r(jià)的底。
08年全球金融危機(jī)，當(dāng)時(shí)龍湖馬上就要上市了，突然間因?yàn)檫@個(gè)金融危機(jī)就延遲了上市，對(duì)房企的影響也是很大的。那個(gè)年代我們也都知道就是孫宏斌當(dāng)時(shí)的這個(gè)融創(chuàng)，當(dāng)時(shí)叫順馳，直接就被路勁給收購(gòu)了，它可以說(shuō)是慘敗退出地產(chǎn)界，當(dāng)然后來(lái)它卷土重來(lái)了。
那么，在那個(gè)年代，預(yù)測(cè)出錯(cuò)是不可避免的，但是我要跟大家講的就是，我并不是盲目地預(yù)測(cè)，我不是像那些巫術(shù)一樣，我預(yù)測(cè)漲、跌，是用量來(lái)分析的。
我就有明確的分析，房?jī)r(jià)的漲跌是由地價(jià)來(lái)決定的。我當(dāng)時(shí)在新浪的年會(huì)上寫了一個(gè)預(yù)測(cè)，就是招拍掛的地價(jià)每漲跌一塊錢，房?jī)r(jià)曲線對(duì)應(yīng)漲跌四塊錢，也就是說(shuō)地價(jià)如果今年從四千漲到五千，房?jī)r(jià)就可能從兩萬(wàn)漲到兩萬(wàn)四，地價(jià)如果從四千漲到六千，那房?jī)r(jià)就從兩萬(wàn)能漲到兩萬(wàn)八。
我講的是個(gè)公式，大家可以去看是非常接近的，因?yàn)槲覀兌际怯么髷?shù)據(jù)分析來(lái)做預(yù)測(cè)的。包括有很多人在罵，說(shuō)于凌罡你寫過(guò)文章說(shuō)讓大家不要買房，我說(shuō)你能看一下文章的內(nèi)容再來(lái)說(shuō)嗎，我什么時(shí)候讓大家不買房了，我什么時(shí)候跟大家說(shuō)的是，你要可以不買房可以一起來(lái)合作建房。
我給了很多人建議，包括14年，我介紹很多朋友去買了香河富力的房子。香河的房子當(dāng)時(shí)是5000~7000，旁邊的燕郊其實(shí)不如香河好，但是燕郊的房子已經(jīng)到15000甚至更高了。在這種情況下，我認(rèn)為投香河是有價(jià)值的。那么事實(shí)證明，我們投資的那批人基本上掙到了七倍吧，就是15萬(wàn)進(jìn)去拿回120萬(wàn)。
我認(rèn)為大量的數(shù)據(jù)分析和發(fā)展的預(yù)期是能夠看得到的，包括我很早就跟大家說(shuō)，你要看北京新增地鐵的站數(shù)的這個(gè)速度，因?yàn)?8年09年開始，北京就是每年增加多少個(gè)站?幾十個(gè)站，那么這些站一年之后通地鐵和兩年之后通地鐵，它的升值速度是不一樣的，在這種情況下你完全可以投。比如咱們都知道6號(hào)線，6號(hào)線一通車，到6號(hào)線草房就開始狂漲，等到草房過(guò)去一直到潞城通車，那這沿線的所有車站都漲得非常厲害。我們認(rèn)為這種類似的預(yù)測(cè)一定不能憑空做出，一定是要有依據(jù)的。
我到現(xiàn)在都跟大家講，買房有三個(gè)基本技巧。第一個(gè)就是只買人口流入的地方。第二個(gè)就是所謂的這個(gè)項(xiàng)目本身有的地段性的利好，且有配套收益預(yù)期。舉個(gè)例子這個(gè)地方兩年之后規(guī)劃了一個(gè)萬(wàn)達(dá)，說(shuō)這個(gè)地方規(guī)劃了一條地鐵，這個(gè)地方以后規(guī)劃了高鐵，都是對(duì)配套價(jià)值的認(rèn)可，比如這地方馬上要有大醫(yī)院、大的學(xué)校了，那么變成學(xué)區(qū)房就值錢了。第三就是這個(gè)項(xiàng)目本身的品牌和定位是正確的，這種房子你去投資永遠(yuǎn)都會(huì)掙錢。房地產(chǎn)最大的優(yōu)點(diǎn)就是保本，保年化40%應(yīng)該問(wèn)題不太大。前提是符合剛才我說(shuō)的三個(gè)條件。所以就現(xiàn)在這個(gè)房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)來(lái)講，我覺得還是大有機(jī)會(huì)。
藍(lán)城代表未來(lái)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)
Q:在我們節(jié)目開頭,你提到藍(lán)城，那么可以展開說(shuō)一說(shuō)，您覺得這個(gè)藍(lán)城是什么樣子?
A:藍(lán)城是一個(gè)我理想中的城市。經(jīng)過(guò)我這幾十年的研究，包括我去國(guó)外看了很多城市，那么藍(lán)城是這樣的一個(gè)城市，首先它是模塊化的。
每個(gè)小區(qū)我們認(rèn)為他是應(yīng)該有一定相似性的，整個(gè)藍(lán)城限高是低于36米的，容積率應(yīng)該低于2.0，基本上以十層一梯兩戶的板樓為主。每個(gè)小區(qū)要有自己的配套和非常大的綠化。
這個(gè)城市是由若干個(gè)小區(qū)組成的，它中間會(huì)有一個(gè)非常狹長(zhǎng)的中央公園，比如我們現(xiàn)在的城市是由這個(gè)東西九個(gè)南北13個(gè)，一共是117個(gè)模塊組成的小區(qū)，但是最中間的七個(gè)小區(qū)是公園，沒(méi)有房子的。這樣的話這個(gè)城市110個(gè)小區(qū)有33萬(wàn)人，每個(gè)小區(qū)三千人口的話，三千戶的話33萬(wàn)戶，非常規(guī)范，而且每個(gè)老百姓的房子都有很好的均衡性，都是南北通透一梯兩戶的板樓。
至于它的交通，這整個(gè)城市是由四條普通公交線，就是圍著這因?yàn)檫@九樓每隔一個(gè)就一個(gè)單向的公交線和一條環(huán)城的公交線，五條公交線組成的。這五條公交線，四條普通的公交線是400輛車，環(huán)城的是800輛車，加在一起是2400輛公交車。城市有專門為這2400輛公交車停放的地方，他們有單獨(dú)的停車場(chǎng)。那么當(dāng)他們開出來(lái)的時(shí)候，在早高峰晚高峰的時(shí)候，能夠滿足所有業(yè)主出門上車有座，而且到家到單位路上不堵。那么等到?jīng)]有早高峰晚高峰了，2400輛車當(dāng)中的一半甚至更多會(huì)回到停車場(chǎng)休息，給城市騰出馬路來(lái)。
在我們?cè)O(shè)計(jì)的藍(lán)城里面有86400個(gè)停車位，這些車是整個(gè)城市居民共有的，你交10萬(wàn)塊錢就可以刷卡租車一小時(shí)20!一天120塊錢，如果你是一個(gè)外來(lái)戶，就是你不是這個(gè)城市的人，你也不愿意交10萬(wàn)塊錢押金，那你就可以直接刷卡租車一小時(shí)40,一天240塊錢。這樣整個(gè)城市我們預(yù)計(jì)可以容納66000輛非本地車牌的車輛，八萬(wàn)六千四百輛本地車牌的這個(gè)租賃租車公司的車，好處是什么呢?就是說(shuō)外地人想開車進(jìn)城，那你要非要開進(jìn)來(lái)的話，一分鐘一塊錢的停車費(fèi)，你不停著，你開著無(wú)所謂，你停車就交費(fèi)，這樣的話外地車不愿意去，全世界都是這樣的。
那么這大城市都會(huì)有公交的卡，是因?yàn)槲覀冞@樣城市可以說(shuō)是本地人坐車不要錢，外地人才有錢，那么這樣的話大家的交通是沒(méi)有任何問(wèn)題的。整個(gè)城市只有一百多個(gè)路口，472組扶梯，每一個(gè)路口都有扶梯，直接下到地下通道，再?gòu)牡叵峦ǖ肋^(guò)馬路，所以整個(gè)城市里沒(méi)有人和車交流的地方，每條路是雙向的，就是兩條單向的四車道，兩邊各是一條，可以過(guò)四輛車，中間是林蔭道，像咱們北京被拆掉的白衣路一樣美，不會(huì)擔(dān)心開車的時(shí)候路上突然走出人。如果走出來(lái)那就是他違章了。
當(dāng)然了，交通法規(guī)會(huì)怎么寫，那不是我能決定的，但是我們?cè)O(shè)計(jì)城市的時(shí)候可以設(shè)計(jì)成沒(méi)有人需要過(guò)馬路被車撞。那么這樣的城市交通節(jié)能可能只有咱們傳統(tǒng)城市的1/100。它的這個(gè)整個(gè)城市的自然環(huán)境也非常好，大家任何一個(gè)人走路1500米都能到中央公園去，下樓就有非常好的環(huán)境，而且整個(gè)城市的學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)、超市都非常發(fā)達(dá)。
這個(gè)城市還可以經(jīng)常組織大家出去旅游，因?yàn)槲覀冞@2400輛車在非工作日或者其他時(shí)間的時(shí)候可以拿出來(lái)做一些包車的活動(dòng)，就讓大家出去旅游，像北京實(shí)際上現(xiàn)在有個(gè)問(wèn)題，就是我們的這個(gè)京郊游以自駕為主，一個(gè)周末普通情況下有70萬(wàn)輛車出動(dòng)，交通堵得亂七八糟。等到了節(jié)假日，尤其是高速免費(fèi)的時(shí)候，能同時(shí)有300萬(wàn)輛以上的車輛出京，甚至于300萬(wàn)以上的車輛回京，我們都知道，春節(jié)或者國(guó)慶等長(zhǎng)假，堵車堵得就真的是在路上都能打八圈麻將，然后再上車了，對(duì)吧?下車打羽毛球踢毽子也都很常見，那么我們的藍(lán)城就避免了。
我們?cè)谧鏊{(lán)城這件事情的時(shí)候，想了很多老百姓需要解決的問(wèn)題。比如像幼兒園和學(xué)校，我們?cè)谒{(lán)城里面建的幼兒園是從孩子滿180天，也就是滿六個(gè)月以后你就送到幼兒園去，365天24小時(shí)提供服務(wù)，家長(zhǎng)隨時(shí)可以把孩子接走，也可以隨時(shí)把孩子送回來(lái)。
你說(shuō)我夜里3點(diǎn)鐘把孩子送到幼兒園，現(xiàn)在不可能，但在那個(gè)時(shí)候沒(méi)有問(wèn)題。在這種情況下，家長(zhǎng)就不再需要以自己的后半生為代價(jià)去養(yǎng)一個(gè)孩子，就可以讓很多年輕人在適宜生育的時(shí)候生育出更優(yōu)質(zhì)的寶寶來(lái)。還有像小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)院等，我們?cè)谒{(lán)城這種模式里通過(guò)運(yùn)營(yíng)是按人均比例來(lái)的，比如說(shuō)咱們講小學(xué)老師年薪不應(yīng)該低于18萬(wàn)，中學(xué)老師可能年薪不低于24萬(wàn)，大學(xué)老師可能年薪不低于36萬(wàn)。
這些費(fèi)用很多人沒(méi)有明白，在藍(lán)城這個(gè)模式里邊，老百姓負(fù)擔(dān)是極低的，比現(xiàn)在北京動(dòng)輒養(yǎng)一個(gè)孩子一年要10萬(wàn)要好得多，有些人跟我說(shuō)我北京哪有那么貴，你要是不讓孩子上學(xué)肯定沒(méi)問(wèn)題，但是北京現(xiàn)在你要是不讓孩子上學(xué)，我覺得違法吧，當(dāng)然了，你說(shuō)我這孩子上學(xué)但就不上任何補(bǔ)課班，也不上任何培訓(xùn)班!我覺得那一定不是親生的。
Q:你心中未來(lái)理想中的地產(chǎn)是什么樣的?
A:我相信中國(guó)以后的房地產(chǎn)開發(fā)最終一定會(huì)趨近這個(gè)正確答案，因?yàn)樵蹅兘裉彀l(fā)現(xiàn)開發(fā)商其實(shí)也越來(lái)越難了?，F(xiàn)在雖然說(shuō)房地產(chǎn)是巨頭時(shí)代，但這些巨頭的日子真的就很好過(guò)嗎?我覺得也不一定，比如萬(wàn)科的股權(quán)之爭(zhēng)，比如像一些大地產(chǎn)公司這個(gè)困難，咱們都明白，像那個(gè)萬(wàn)達(dá)突然間要賣大量的資產(chǎn)，那么像很多公司比方說(shuō)碧桂園、恒大，他們也遇到了一些實(shí)際性的問(wèn)題，比如說(shuō)填海造島。
Q:談?wù)劕F(xiàn)在在進(jìn)行的項(xiàng)目吧，跟之前有什么不同，進(jìn)展如何?
A:我現(xiàn)在做項(xiàng)目首先就是不做那么大了，我的心還可以在宇宙中飛翔，可以想很遠(yuǎn)的事情，比如像藍(lán)城，比如一些更大的事情，像建太空城市。但是，腳踏實(shí)地吧，比如我們現(xiàn)在做的一些項(xiàng)目，甚至就只是從法院拍一套房子，把它處理干凈以后，我讓大家一起出錢把它賣掉分錢，或者說(shuō)我們把房子的一些隱患取消掉，每間房都裝上煙感、新風(fēng)。
我們?cè)谧鲆恍┍容^小的項(xiàng)目，可能投資在幾百萬(wàn)，或者是再多一點(diǎn)，一兩千萬(wàn)，但是做好之后我們的利潤(rùn)也不低，而且確實(shí)也更容易為市場(chǎng)所認(rèn)可。
過(guò)去想的就是做比較大的項(xiàng)目，往往會(huì)有各種各樣的誤解，比如有些人說(shuō)你們是不是賣得太便宜或賣的太貴?我覺得就是也挺奇怪的。有人會(huì)跟我說(shuō)，于凌罡你把房子賣得這么便宜，開發(fā)商肯定要打你。同時(shí)也會(huì)有人說(shuō)，于凌罡你們要是蓋了房子，以后賣得太貴了，老百姓也恨你。我說(shuō)，你知道我要做什么嗎?你先來(lái)跟我聊一聊，再來(lái)問(wèn)，不好一些嗎?先不管，我先恨了你再說(shuō)，這有點(diǎn)過(guò)分。
Q:那咱們這次這個(gè)地產(chǎn)40年，40位候選人，請(qǐng)您說(shuō)出三個(gè)除了您之外的代表性人物以及理由。
地產(chǎn)40年，首先就是在這40年里面有很多公司被淘汰掉了，也有很多公司是做得越來(lái)越好了。
那么從我的角度來(lái)講，我覺得就是能夠代表地產(chǎn)過(guò)去的，以馮侖和潘石屹他們?yōu)榇淼倪@些人，他們有很多的情懷，也有很多的局限性，比如說(shuō)他來(lái)自于比較貧窮的地區(qū)，或者說(shuō)他來(lái)自于政府內(nèi)部，那么，他們兩個(gè)就會(huì)有一些限制。
再后來(lái)像孫宏斌這些人，他們代表著地產(chǎn)的這個(gè)基金派，他們是用資本的方式來(lái)玩房地產(chǎn)的。
我不太欣賞前面說(shuō)的這些，我覺得這些要不然會(huì)被時(shí)代淘汰掉，要不然會(huì)被自己的問(wèn)題沖擊而出問(wèn)題。那么我比較欣賞的是有品質(zhì)的房子，像泰禾或者現(xiàn)在南方的一些開發(fā)商，像吳亞軍這些，因?yàn)槲矣X得最終中國(guó)需要的是內(nèi)有品質(zhì)，像宋衛(wèi)平的綠城那樣。
綠城的這個(gè)桃李春風(fēng)可以說(shuō)和我們今天待的環(huán)境是很相似的。那么能夠引導(dǎo)老百姓去住這種有品質(zhì)的房子，真的是至關(guān)重要。
我大概說(shuō)了三類。第一類是傳統(tǒng)的以賺錢為目的的，或者說(shuō)是以情懷為目的但缺少行動(dòng)的，這類不行。第二類就是把房地產(chǎn)變成資本游戲，不是專心做房子，而是去做資本，我認(rèn)為它也會(huì)脫離房地產(chǎn)的本質(zhì)。那么真正推崇的是那些像綠城或者是泰禾、龍湖等這些公司，它們做的這些房子是真真正正能夠讓老百姓花了錢以后覺得物有所值，而且能夠把品質(zhì)作為約束公司的一個(gè)非常重要的前提條件，而這樣的公司我相信在將來(lái)的市場(chǎng)上會(huì)越做越大、越做越好的。(出品人/賀寅宇、策劃/陳海保、統(tǒng)籌/潘宇凌、采訪/安娜 李鑫、撰文/王蒙塵、攝影/攝像/劉晨曦、編輯/曹冉京)
