5月15日，中國(guó)人民銀行官網(wǎng)公告《中國(guó)人民銀行中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》(簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，充分體現(xiàn)了當(dāng)前房貸持續(xù)發(fā)力、扭轉(zhuǎn)近期房地產(chǎn)交易行情頹廢態(tài)勢(shì)的決心。
專(zhuān)家認(rèn)為，此次政策實(shí)際上相當(dāng)于未來(lái)各地利率最低可至4.4%，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是十分優(yōu)惠的。
央行發(fā)文，支持剛性和改善性住房需求
5月15日下午1點(diǎn)30分左右，央行下發(fā)《通知》，為堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，就差別化住房信貸政策有關(guān)事項(xiàng)通知如下：
一、對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
二、在全國(guó)統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策實(shí)際上相當(dāng)于未來(lái)各地利率最低可以做到4.4%，這個(gè)利率是非常優(yōu)惠的。但實(shí)際操作如何，要看各地銀行等的規(guī)定了。但有一點(diǎn)，按當(dāng)前對(duì)于新市民購(gòu)房貸款政策進(jìn)一步放松的角度出發(fā)，未來(lái)新市民或可以拿到這些超低利率的貸款。這也是此次政策對(duì)于剛需支持中的一層新的含義，體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)于新市民購(gòu)房方面的支持和保障。
鄭州購(gòu)房者最多能省出一套房的首付
央行在15日放出重磅政策后，預(yù)計(jì)本周各地各銀行便會(huì)及時(shí)跟進(jìn)政策，結(jié)合地方情況差別化下調(diào)房貸利率。
頂端新聞·河南商報(bào)記者獲悉，此前5年間，鄭州曾出現(xiàn)的最高的房貸利率為6.37%，按舊版基準(zhǔn)利率計(jì)算方式即為上浮30%，而根據(jù)最新央行政策，當(dāng)前貸款利率最低可至4.4%。
對(duì)于鄭州的購(gòu)房者而言，想買(mǎi)一套200萬(wàn)元的房子，等額本息30年商業(yè)貸款，將會(huì)出現(xiàn)下列情況：
按此前5年間最高利率6.37%算，首付60萬(wàn)元，每月還款額約8729元，利息總額約174萬(wàn)元。
按目前最低利率4.4%算，首付60萬(wàn)元，每月還款額約7010元，利息總額112萬(wàn)元。
也就是說(shuō)，同樣一套200萬(wàn)元的房子，利率最高點(diǎn)時(shí)買(mǎi)房和按新政發(fā)布之后的最低利率買(mǎi)房，每月還款額相差1719元，利息總額相差62萬(wàn)元，利息差額便又多出一套房的首付。
從目前全國(guó)各省市來(lái)看，“放松樓市”已經(jīng)達(dá)成共識(shí)，多個(gè)重點(diǎn)城市都已經(jīng)“因城施策”，對(duì)居住性購(gòu)房需求徹底放開(kāi)。
就鄭州而言，從“鄭18條”到貨幣化安置政策，再到強(qiáng)化資金監(jiān)管，鄭州“救市”態(tài)度已經(jīng)十分明顯。此次降息之后，對(duì)于鄭州購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，將是一個(gè)絕佳的購(gòu)房機(jī)會(huì)，一方面有強(qiáng)資金監(jiān)管保證交房安全，另一方面購(gòu)房成本也將大幅下降。
解讀
1政策體現(xiàn)了金融部門(mén)對(duì)于當(dāng)前房貸成本降低的導(dǎo)向
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次央行政策選擇在周末發(fā)布，也說(shuō)明政策下調(diào)的引導(dǎo)非常緊迫和必要，充分體現(xiàn)了金融部門(mén)對(duì)于當(dāng)前房貸成本降低的導(dǎo)向，其會(huì)產(chǎn)生四個(gè)重要的影響：
1.有助于引導(dǎo)地方政府和銀行機(jī)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整貸款政策，尤其是在房貸利率方面，能降則降、能低則低，充分為低成本購(gòu)房落實(shí)優(yōu)惠政策。
2.有助于引導(dǎo)房企積極推盤(pán)和銷(xiāo)售，尤其是結(jié)合近期的房貸利率較低的優(yōu)勢(shì)，鼓勵(lì)房企積極銷(xiāo)售，充分帶動(dòng)房地產(chǎn)交易行情的活躍。
3.有助于進(jìn)一步降低購(gòu)房者的成本，同時(shí)結(jié)合近期各地持續(xù)放松的政策，客觀上可以進(jìn)一步促進(jìn)購(gòu)房者購(gòu)房壓力的減小。包括降低首付、降低房貸利率、松綁二手房限售、松綁限購(gòu)等政策在一起，將為5月中下旬以及后續(xù)市場(chǎng)交易的活躍創(chuàng)造更好的條件。
4.有助于各地基于實(shí)際情況開(kāi)展房地產(chǎn)貸款工作，一些市場(chǎng)交易行情疲軟的城市，將基于差別化的信貸政策工具，積極出臺(tái)更寬松的房貸政策。
2存量房貸不受影響，但可以期待本月20日LPR公布
市民孫先生于2019年購(gòu)置了首套住房，當(dāng)時(shí)執(zhí)行的是基準(zhǔn)利率(4.9%)上浮20%的利率政策，當(dāng)時(shí)利率為5.88%。如今，孫先生看到新規(guī)，迫切想知道自己能否享受到優(yōu)惠。
一家股份制銀行個(gè)貸部工作人員介紹，由于此次調(diào)整并不涉及LPR，因此存量房貸用戶并不會(huì)因此次調(diào)整而得到優(yōu)惠。“若未來(lái)LPR利率走低，如果當(dāng)時(shí)房貸合同不包含‘鎖死利率’的條款，即執(zhí)行浮動(dòng)利率，則可以享受到優(yōu)惠。”據(jù)了解，我國(guó)LPR利率每個(gè)月20日左右公布一次，下次公布日期已經(jīng)近在眼前。
而具體到孫先生的情況，該工作人員介紹，近三年來(lái)，LPR利率歷經(jīng)多次調(diào)整，已經(jīng)從4.9%下降到了最新的4.6%。“也就是說(shuō)，如果孫先生的房貸合同并非執(zhí)行固定利率，則每次LPR下調(diào)后，在次年年初，他便可以享受到比原先更低的房貸利率了。”
延伸
3月份以來(lái)，一百多個(gè)城市的銀行已自主下調(diào)房貸利率
央行發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，4月份住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。
4月14日，央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾在發(fā)布會(huì)上表示，3月份以來(lái)，由于市場(chǎng)需求減弱，全國(guó)已經(jīng)有一百多個(gè)城市的銀行根據(jù)市場(chǎng)變化和自身經(jīng)營(yíng)情況，自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20個(gè)到60個(gè)基點(diǎn)不等。此外，部分省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制也配合地方政府的調(diào)控要求，根據(jù)城市實(shí)際情況，在全國(guó)政策范圍內(nèi)，下調(diào)了本城市首付比例下限和利率下限，這是城市政府、銀行根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)和自身經(jīng)營(yíng)策略，做出的差別化、市場(chǎng)化調(diào)整，適應(yīng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域差異的特征。
不過(guò)，據(jù)北京青年報(bào)報(bào)道，統(tǒng)計(jì)顯示，目前大部分地區(qū)實(shí)際執(zhí)行的個(gè)人房貸利率水平依然明顯高于全國(guó)統(tǒng)一的下限。央行最近發(fā)布的一季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，3月末，個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為5.49%，比去年末下調(diào)14個(gè)基點(diǎn)。
4月份，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸款利率為5.17%，二套為5.45%，分別較上月回落17個(gè)、15個(gè)基點(diǎn)，創(chuàng)2019年以來(lái)月度新低。
據(jù)報(bào)道，廣州地區(qū)目前多數(shù)銀行首套房貸款利率為5.2%~4.8%，二套5.2%~5.4%，部分外資行最低降到4.6%;南京主流首套利率在5%~5.2%，部分行低至4.8%~4.9%;深圳首套住宅房貸利率普遍為4.9%，二套住宅為5.2%;蘇州大部分銀行首套利率為4.6%。
頂端新聞·河南商報(bào)記者李斯琦 (部分內(nèi)容綜合自每日經(jīng)濟(jì)新聞、齊魯晚報(bào)等)
標(biāo)簽： 央行發(fā)文降息 能降則降 能低則低 下調(diào)房貸利率
