中央持續(xù)釋放穩(wěn)樓市信號，市場上卻出現(xiàn)了諸如“調(diào)控轉(zhuǎn)向”“政策底”等聲音。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，“房住不炒”的房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)未發(fā)生改變。
10月20日，多位高層官員密集發(fā)聲，向市場傳遞維護房地產(chǎn)市場健康發(fā)展、避免發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的信號。隨后的21日，銀保監(jiān)會發(fā)聲支持剛需購房。這都為樓市帶來陣陣暖意，讓市場響起諸如“調(diào)控要轉(zhuǎn)向”“樓市要回暖”的聲音。
緊接著的23日，房地產(chǎn)稅試點的官宣成為輿論熱點，似乎又讓市場多了一分疑慮。未來的樓市行情將迎來怎樣的變化?房地產(chǎn)行業(yè)何去何從?
中央釋放維穩(wěn)信號，地方調(diào)控回歸科學(xué)
事實上，樓市的暖風(fēng)從9月底便開始吹起來。9月24日召開的中國人民銀行貨幣政策委員會2021年第三季度例會上，央行首次指出要“維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權(quán)益”。“兩個維護”提出后，中央還多次釋放穩(wěn)樓市信號。
9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會積極商討落地方案，會議再次強調(diào)要求金融機構(gòu)按照法治化、市場化原則，落實“兩個維護”。
10月，多位領(lǐng)導(dǎo)頻繁發(fā)聲，持續(xù)釋放維穩(wěn)信號，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期。10月15日，央行第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會召開，金融市場司相關(guān)負責(zé)人表示，房價上漲過快的城市在房價回穩(wěn)后，房貸供需關(guān)系也將回歸正常。
10月20日，2021金融街論壇年會開幕，國務(wù)院、銀保監(jiān)會、央行領(lǐng)導(dǎo)發(fā)聲房地產(chǎn)，認為風(fēng)險總體可控，房地產(chǎn)合理資金需求正在得到滿足。
10月21日，三季度銀行業(yè)保險業(yè)數(shù)據(jù)信息暨監(jiān)管重點工作發(fā)布會上，銀保監(jiān)會發(fā)聲支持剛需購房，在強調(diào)“房住不炒”定位、明確“三穩(wěn)”目標的前提下，從五個方面推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
10月23日，全國人大常委會會議決定，授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作，授權(quán)的試點期限為五年，自國務(wù)院試點辦法印發(fā)之日起算。今年頻頻被提到的房地產(chǎn)稅終于落地，這意味著房地產(chǎn)稅試點工作正在加速推進中。
除了中央層面的不斷發(fā)聲，各地也因城施策“穩(wěn)樓市”。部分城市在購房補貼、公積金貸款、商品房預(yù)售條件等方面做出調(diào)整，其中哈爾濱出臺穩(wěn)定房地產(chǎn)市場“十六條”新政，內(nèi)容涉及人才購房、土地增值稅、公積金貸款等;廣州明確住房公積金可在佛山、東莞等省內(nèi)7城購房時提取使用;義烏降低商品房預(yù)售條件并調(diào)整“公證搖號”政策;與此同時，廣州、青島、佛山等地部分銀行房貸利率下調(diào)，放款速度有所提升。
與此同時，另有部分城市的樓市調(diào)控繼續(xù)升級，如杭州收緊人才落戶政策，畢業(yè)生落戶門檻提高至本科畢業(yè);東莞公布二手房指導(dǎo)價小區(qū)，首批納入218個樓盤，并指出，房產(chǎn)經(jīng)紀、房地產(chǎn)信息發(fā)布平臺等不得受理或?qū)ν獍l(fā)布明顯高于本市二手住房交易參考價格的房源。
是糾偏不是救市，預(yù)計四季度市場下行壓力減輕
為何會出現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控“又松又緊”，看似矛盾的情況?易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為這并不矛盾，“央行等政策出發(fā)點是降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險，所以從防范爛尾樓出現(xiàn)等角度出發(fā)，給予了房企更為積極的信貸支持。而房地產(chǎn)稅的提法，這幾年都有，是房地產(chǎn)長效機制的概念，和央行近期動作的大環(huán)境還是不太一樣”。
中央高層的接連發(fā)聲，和最近房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的問題不無關(guān)系。房地產(chǎn)市場繼續(xù)下行，傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”明顯褪色。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，今年國慶期間(10月1日—7日)，包括一線城市在內(nèi)的15個重點監(jiān)測城市的新建商品住宅成交面積較去年同期下降達33%，其中，二、三四線代表城市降幅均超四成。
房企不僅遭遇“房子不好賣”，部分融資也受到影響，以至于面臨生存難題。中指研究院監(jiān)測，9月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為911.6億元，同比下降43.8%，環(huán)比下降22.3%。7月開始，個別地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)信用違約。8月以來，多家企業(yè)信用評級受到機構(gòu)下調(diào)。
另外，開發(fā)商資金壓力大，買地?zé)崆橐惭杆俳禍?。根?jù)申萬宏源證券研究所統(tǒng)計，第二次供地的流拍率高達33%。中指數(shù)據(jù)顯示，代表企業(yè)10月拿地總額同比、環(huán)比雙降，拿地累計總額同比下降13.1%。
在10月15日人民銀行舉行的2021年第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)布會上，央行金融市場司司長鄒瀾表示，“部分金融機構(gòu)對于30家試點房企‘三線四檔’融資管理規(guī)則存在一些誤解，人民銀行、銀保監(jiān)會已于9月底召開房地產(chǎn)金融工作座談會，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放”。“少數(shù)城市房價上漲過快，個人住房貸款投放受到一些約束，但房價上漲速度得到遏制、房價回穩(wěn)后，這些城市房貸供需關(guān)系也將回歸正常”。
“自9月末以來，政策開始糾偏，糾正對房地產(chǎn)金融審慎理解的錯誤，滿足人們對首套房的需求，開發(fā)商合理融資需求等，但是不能叫救市，雖然按揭貸款的增量空間有了，但并沒有突破貸款集中度管理。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。
樓市利好政策頻出，市場上出現(xiàn)諸如“調(diào)控轉(zhuǎn)向”“政策底”等聲音，李宇嘉認為“房住不炒”的房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)未發(fā)生改變，“控制總杠桿的情況下，保護好剛需、滿足合理融資需求，加上‘一城一策’，樓市才會穩(wěn)定下來”。
廣東省房地產(chǎn)研究會執(zhí)行會長韓世同同樣認為，目前并不是救市的狀況，“市場上信貸沒有全面放松，利率也未出現(xiàn)明顯下調(diào)和回落。”韓世同說，“國家強調(diào)不將房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟的手段，堅持‘房住不炒’，就不會輕易因為成交的萎縮和部分企業(yè)的債務(wù)危機就加大放水。”
在此背景下，對于后市，專家如何研判?李宇嘉認為四季度房地場市場還會慣性下行，但下行會放緩。“這是去年下半年以來長效機制實施的結(jié)果，包括三道紅線、貸款集中度、優(yōu)化土地出讓規(guī)則、二手房指導(dǎo)價，等等。同時近期開發(fā)商信用風(fēng)險事件不斷爆發(fā)，會導(dǎo)致市場預(yù)期轉(zhuǎn)向悲觀。”李宇嘉說，“如今政策糾偏，太緊的局面已經(jīng)過去了，未來一些如調(diào)整土地出讓溢價率等利好政策會提升市場預(yù)期，市場下行可能會減緩，處于一個構(gòu)筑底部的狀態(tài)。”(周中雨)
