物業(yè)公司赴港上市的勢頭依舊不減。5月29日，第一服務控股有限公司(以下簡稱“第一服務”)向港交所遞交招股書。
資料顯示，第一服務是由當代置業(yè)旗下的第一物業(yè)及第一人居合并而來。據(jù)了解，第一物業(yè)及第一人居均曾在新三板市場掛牌，于2019年12月摘牌。第一服務在招股書中稱，摘牌是因為新三板市場由于其交易機制及低成交量難以反映第一物業(yè)及第一人居的實際價值，且新三板僅對合資格投資者開放，大大限制了公司的市場曝光。
近八成收益來自當代置業(yè)
據(jù)招股書披露，第一服務的業(yè)務模式包括物業(yè)管理服務、綠色人居解決方案以及增值服務。截至2019年末，第一服務合約建筑面積的業(yè)務版圖已涵蓋中國19個省市的49個城市，在管建筑面積的業(yè)務版圖涵蓋13個省市的20個城市。
2017-2019年，第一服務收益總額分別為3.79億元、4.96億元和6.25億元，年內溢利分別為4184.5萬元、5294.1萬元和8386.2萬元，權益持有人應占溢利分別為3964.8萬元、5087.1萬元和7729.4萬元。
在毛利方面，2017-2019年，第一服務的毛利分別為1.23億元、1.65億元和2.18億元。其中，占收益總額比例最大的物業(yè)管理服務，其毛利率低于綠色人居解決方案和增值服務。截至2019年末，物業(yè)管理服務的毛利率為26.8%，而綠色人居解決方案以及增值服務的毛利率則分別為34.3%和46.3%。
與多數(shù)物業(yè)公司類似，第一服務對母公司也頗為依賴。2017-2019年，第一服務在管物業(yè)的總建筑面積分別為731.8萬平方米、1062.6萬平方米和1354.3萬平方米，在管項目分別為60個、75個和94個。其中，來自于母公司當代置業(yè)集團所開發(fā)物業(yè)的項目分別為49個、53個和63個，在管建筑面積分別為632.5萬平方米、747.5萬平方米和936.3萬平方米。
2017-2019年，第一服務為當代置業(yè)集團開發(fā)的物業(yè)提供物業(yè)管理服務產生的收益分別為1.5億元、1.74億元和2.16億元，分別占同期物業(yè)管理服務產生的收益總額的95.22%、85.82%和79.36%。
上市前突擊分紅逾億元
除了對母公司的依賴外，第一服務的負債及現(xiàn)金情況也并不樂觀。
據(jù)招股書披露，2017-2019年末，第一服務的流動負債分別為2.88億元、3.34億元和4.43億元。然而，至2018年和2019年年末，第一服務的賬上現(xiàn)金分別為3.11億元和2.6億元，已無法覆蓋流動負債。
有業(yè)內人士猜測，這或許是第一服務向股東派發(fā)高額股息所致。中國網(wǎng)財經(jīng)記者在梳理招股書時發(fā)現(xiàn)，第一服務在2018和2019年分別宣派股息545.4萬元和1.62億元。而同期，第一服務的股東應占凈利潤分別為5087萬元及7729萬元。以此計算，第一服務2019年所派發(fā)股息是當期公司凈利潤的2.1倍。
從股權結構來看，第一服務控股股東為張雷、張鵬所組成的一致行動人。招股書顯示，張雷與張鵬已經(jīng)訂立一致行動協(xié)議，合計持有第一服務75.5%股權。因此，上市前夕，第一服務所派付的股息，大多數(shù)被“揣進”了張氏家族腰包。
第一服務為何選擇在上市前“突擊分紅”，所派付的股息金額由哪些因素決定?中國網(wǎng)財經(jīng)記者就相關問題給第一服務方面發(fā)去采訪函，但截至發(fā)稿未收到回復。
多次因合同糾紛被業(yè)主告上法庭
第一服務在招股書中還披露了物業(yè)管理費收取困難等相關風險，第一服務表示，公司在收取空置率較高的住宅社區(qū)的物業(yè)管理費時可能遭遇困難。數(shù)據(jù)顯示，2017-2019年，第一服務物業(yè)管理費的收款率分別為83.6%、83.4%和84.5%。
物業(yè)費收取率與物業(yè)服務質量息息相關。中國網(wǎng)財經(jīng)記者在查詢中國裁判文書網(wǎng)時，共檢索到涉及第一物業(yè)的裁判文書450余篇，其中與物業(yè)管理相關的有70篇。天眼查也顯示，第一物業(yè)曾多次因物業(yè)服務合同糾紛被業(yè)主告上法庭。
在各大投訴平臺上，可以看到第一物業(yè)經(jīng)常與業(yè)主發(fā)生摩擦。2020年5月1日，人民網(wǎng)地方領導留言板上有安徽省合肥市當代花園業(yè)主投訴稱，第一物業(yè)增值服務費高，入住兩年業(yè)主未享受過增值服務，且物業(yè)拒絕解除增值服務合同。與此同時，第一物業(yè)把物業(yè)費和租賃車位費捆綁在一起收費，導致業(yè)主不能續(xù)租車位。
2019年5月29日，當代萬國府業(yè)主在蘇州市陽光便民網(wǎng)站上投訴稱，業(yè)主在正常時間內裝修，遭到了第一物業(yè)阻攔，導致裝修人員、裝修物料均無法進場。
對此，第一物業(yè)曾回復稱，關于業(yè)主戶內正常裝修問題，物業(yè)正常積極配合，有部分違建單元城管已經(jīng)介入，根據(jù)房屋裝修管理規(guī)定，如進場材料不屬于違建材料是可以正常進場。另外，現(xiàn)場裝修，城管部門在嚴查，每天有專人堅守在萬國府，如業(yè)主戶內裝修出現(xiàn)違建行為，城管會繼續(xù)強制物業(yè)配合政府部門聯(lián)系業(yè)主準備齊全材料。
有關第一物業(yè)上市的相關進展，中國網(wǎng)財經(jīng)記者將持續(xù)保持關注。(記者安平 實習生馬雨筱旭)
