又是一次深夜發(fā)文，西安樓市再迎重磅調(diào)控!
2021年3月30日，西安市政府發(fā)布了《西安市人民政府辦公廳關于建立房地聯(lián)動機制促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，引發(fā)樓市劇烈震動，以下簡稱“330新政”。
此次新政出臺，再一次升級西安限購政策，從調(diào)節(jié)住宅供地節(jié)奏、增加商品房供應量、限房價競地價、二手房指導價格、提高出售門檻、提高剛需認定門檻、再到嚴打經(jīng)營貸，幾乎是最大限度的發(fā)揮政策工具，將西安市限購再一次推向一個新高度。
“330新政”重點內(nèi)容總結(jié)如下：
第一：合理確定年度住宅用地供應規(guī)模，科學調(diào)節(jié)供地節(jié)奏，全市商品住宅用地供應總量年均增長20%以上;除藍田縣、周至縣以外，全市商品住宅、共有產(chǎn)權(quán)住房用地均實行“限房價、定品質(zhì)、競地價”出讓，住房價格和建設品質(zhì)等要素在國有建設用地出讓合同中應明確約定，競買人嚴格履約。每年按季度集中發(fā)布住宅用地出讓公告，集中組織國有建設用地公開出讓。存在重大失信行為、超出“三道紅線”管理要求的競買人，不得參與土地競拍。
影響解讀：科學調(diào)節(jié)供地節(jié)奏，加大土地供應量，提高新房和保障性住房供應量，系統(tǒng)性解決樓市“供不應求”問題。集中土地出讓有可能會搖號，并且對參拍房企增加要求。“限房價、定品質(zhì)、競地價”出讓方式，對于成本控制能力差的房企來說，拿地將十分困難。
第二：住房限購區(qū)域內(nèi)，商品住房買賣合同網(wǎng)簽備案滿5年且已辦理《不動產(chǎn)權(quán)證書》、二手住房《不動產(chǎn)權(quán)證書》辦理滿5年的方可上市交易。
影響解讀：新房限售從三年提高到五年，二手房再出讓直接“持證五年”，許多人一覺睡醒喪失“賣房資格”。此次新政推出，利好優(yōu)質(zhì)板塊二手房，畢竟二手房限售五年，次新房房源減少一大半，供需平衡打破，對于滿足限售條件的優(yōu)質(zhì)二手房，無疑是一大利好。但對于二手市場較熱的曲江二期板塊，因為樓盤普遍開發(fā)較晚，滿足五年限售條件的房源較少，上車二手房難度更大。此外，由于二手房限售門檻增加，交易周期變長，或?qū)е峦顿Y客以及改善人群變少，利好剛需搖號。
第三：從市外遷入本市戶籍的居民家庭在住房限購區(qū)域購買商品住房或二手住房的，須落戶滿1年，且在本市連續(xù)繳納12個月的社會保險或個人所得稅(退役軍人、經(jīng)批準引進的各類人才除外)。
影響解讀：以前是落戶滿一年或連續(xù)繳納12個月社保，現(xiàn)在兩個條件都要滿足。購房門檻再度加碼，搖號人數(shù)必然會大受影響，這一條將通過投靠落戶獲得購房資格的人群(如父母、岳父母等)排除在外，以前1個人用4個名額來搖號的情況將大幅降低，但同時，離婚買房的人或?qū)⒆兌唷?/p>
第四：將“剛需家庭”無住房轉(zhuǎn)讓記錄的年限要求調(diào)整為購房前48個月。
影響解讀：以前是自2017年1月1日起，現(xiàn)在調(diào)整為購房前4年，再一次加強剛需認定門檻，利好真正有住房需求的剛需群體買房。
第五：逐步建立二手住房交易參考價格發(fā)布機制，規(guī)范中介機構(gòu)房源信息發(fā)布行為。
影響解讀：建立二手房指導價，防止掛牌虛高引起購房恐慌，政策意圖雖符合“房住不炒”大方向，但包括價格參考依據(jù)等具體執(zhí)行細則有待進一步確定，影響可繼續(xù)觀望。
最后總結(jié)一下：“330新政”出臺，減少需求量，并且增加供給量，解決系統(tǒng)性房慌問題。新房登記搖號人數(shù)會降低，但優(yōu)質(zhì)樓盤仍然會被爭搶;二手房源出貨量會減少，滿足限售條件的優(yōu)質(zhì)二手房價格或?qū)⑸蠞q一波;外地父母、兄弟、親戚代持被大幅限制;利好大西安不限購區(qū)域。
